REHDA: 上半年销售飙256% 明年房市展望乐观

登上半年没推新项目

值得注意的是，根据各州的开发项目来看，登嘉楼州的受访开发商表示今年上半年没有在该州推出任何新项目。

此外，该商会主席拿督童银坤在会上指出，大家以为雪隆地区的房价会相对昂贵，但是根据该调查，八打灵区有2436个单位平均价格为50万令吉，此外有一个公寓项目平均价格为35万令吉。

“一些有地的地房产并没有人们想象的难以负担，柔佛巴西古当的两三层排屋平均价格仅45万令吉，而新山一个服务式住宅项目的600个单位均价是40万令吉。”

3大导因
中低价房产滞销增

尽管房市反弹，但仍有53%的受访者表示，手中有未售出的建竣单位，或俗称滞销单位。当中，中价至低价单位的滞销有所增多。

报告显示，虽然大多数滞销单位是超过100万令吉的高价房屋。但40万至50万令吉的未出售中价屋占20%，比去年下半年的15%比例为高。同时，中上价的单位，即70万至80万令吉的也占20%，远超过去年下半年的6%比例。

当中有47%的屋龄少于12个月，超过36个月屋龄的有31%未出售。有38%是公寓单位，28%是服务式住宅，另20%是排屋。

童银坤解释，导致单位久久未能售出的原因主要有三，其一是客户的贷款申请被拒绝，其二是土著单位未释放，其三是这些单位被认为售价过高。

“银行在发放贷款方面谨慎，有84%申请贷款者未能获得房贷，是因为收入不符合融资条件，或银行提供的房贷额度低于他们所要求的。”

该报告显示，23%的开发商的30至40%客户的贷款申请会被拒绝，意思是每10份订单，平均会有4分未能成功。有56%被拒的房贷的屋价是70万令吉及以下。

可负担屋也滞销

因此童银坤指出，可负担房屋也有滞销情况。根据国家产业资讯中心（NAPIC）2022年数据， 建设中的未出售单位大部分是中低价房屋，有43.2%是低于30万令吉的单位、26%是介于30万至50万令吉的单位，50万至100万令吉的占22.1%，100万令吉以上仅8.7%。

“交叉补贴等成本问题，导致发展商无法提供更低价的可负担房屋，有些地点的房产并非是消费者喜欢的或交通不便利，这些问题使到房屋滞销。”

童银坤认为，这也许反映了市面可负担房屋数量不少，未能售出的比例也就较高。

“发展可负担房屋的开发商一直希望，当局可以提供一些激励措施，包括降低开发费用、降低土地转换溢价和免除公用事业费，以便我们可以降低成本，有能力推出较低价的可负担房屋。”

51%发展商拟涨价

在成本方面，近四分之三或74%的受访者表示，上半年的整体成本平均增加15%，稍微高于去年下半年的13%涨幅。

调查指出，洋灰成本起最多，涨21%，混凝土涨13%，不过钢和铝的价格有所下降，分别跌了4%和6%。

有鉴于成本仍高，有51%的受访者表示，会提高房屋售价来应付，另外有48%的人自愿降低赚幅。此外，43%的受访者采取有效的成本管理方式。

“84%的受访者仍受到经济形势的影响，并选择在营运、生产和交付方面采取削减成本的措施。方法包括冻结招聘、减少福利和津贴以及降低工资、重新安排生产时间。有的因需求不佳而推迟项目。”

对于接下来的发展，大部分或53%的受访发展商表示，会在今年下半年推出新项目，但四分之三的发展商预计销售业绩将低于目标50%。

“大多数房屋价格介于15万至30万令吉之间，项目主要会落在吉打、玻璃市、马六甲、彭亨、槟城和霹雳州。 ”

对下半年展望中和

整体上，受访者在下半年对商业经济和房地产行业前景保持中和态度。到了2024年上半年，无论对国内经济、商业环境、行业表现和消费情绪方面，都会更乐观看待。

童银坤指出，从调查数据可以看到房市活动在恢复，但是距离真正的复苏仍然还远，开发商们要应付各种挑战，包括价格材料成本、交叉补贴、昂贵的合规费用和电费成本等。

他表示赞同政府宣布的昌明框架以及住房措施，特别是针对B40和M40群体而设的亲民措施，相信这将对整体房市情绪产生正面效果，而房市预计将随着经济成长而继续反弹。

同样出席汇报会的大马房地产发展商会副主席拿督何汉生则指出，在成本和环境驱使下，部分发展商或希望转嫁成本给消费者，但是具体房价估值，是由贷款方即银行决定，以支持最终融资条件。