產業問診 | 房貸鎖定期可否售屋
問：黃先生在不久前，從發展商辦公室領了新屋鎖匙，那是一個共管公寓單位。由於工作地點的關係，黃先生與太太準備賣掉這間共管公寓。
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產業經紀說，現在要賣比較困難，因為發展商還有第三棟公寓在興建中，據瞭解，還有一些公寓單位未賣出。
假如沒有改變計劃，這應該是有關公寓計劃最後一棟建築，之前兩棟已經在今年中建成，並移交新屋鎖匙給購屋者。
經紀指出，由於這個因素，轉手價可能不理想，而且還沒有分層地契，在脫售之前，賣主需要發展商簽名批准。
黃先生說：“我們的房屋貸款鎖定期是3年，預計在2024年3月期滿。我們應該等到鎖定期結束才脫售，或者是現在就可以進行？
這裡想請問林若輝律師：“當共管公寓還未有分層地契，如果業主在脫售之前，需要尋求發展商的批准，他是否可以不給予批准？”
未有分層地契 共管公寓脫售需申請
答：林若輝律師說，當共管公寓還未有分層地契，業主想要脫售，需要書面向發展商提出申請，並等待他們的書面批准回覆。
業主致函發展商，發展商將回復證實該公寓單位的業主，以這位讀者就是黃先生，並且向賣主徵收一點行政費。
林律師說，只要業主沒有拖欠發展商管理與服務費，維修儲備金，公寓保險費，發展商應該給予批准。
在銀行貸款的鎖定期之前，業主脫售公寓並清還銀行貸款，算是在鎖定期內清還，銀行可以按業主與銀行簽署的獻議貸款文件，其中關於鎖定期內還清貸款，將被罰款的條文徵收罰款。
也許黃先生可以和銀行洽談，嘗試爭取豁免被罰款，這筆罰款是以貸款數額乘以一個巴仙率（假設3%）計算，如果是大筆貸款，罰款數額可以是一筆不小的數目。
現在距離黃先生貸款鎖定期滿，大約還有6個月的時間，也有可能在敲定交易時，已經接近或過了貸款鎖定期。
除非是黃先生的公寓單位，已經有現成的買主在等待簽署買賣合約，則有可能在貸款鎖定期內完成交易。
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