我们想要脱售父亲个人名下的房产,这间房屋是他买来投资,还有贷款未还清,目前空置,父亲逝世已经半年了,他生前并没有立遗嘱,程序是否是比较麻烦?
纪小姐说,另外一间房屋,目前是我和母亲一起居住,父亲生前也住在这间屋子,房屋的贷款已经还清。
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我有一位哥哥和一位姐姐,他们都已成家,并且有自己的房屋,分别住在别的城市。
此外,父亲还有信托基金和存款。请问:“林律师,现在的情况,应该如何处理?”
答:林若辉律师回答纪小姐的问题时指出,纪小姐爸爸生前没有立遗嘱,她爸爸留下的遗产将通过遗产管理书(Letter of Administration,简称LA)处理,所需的时间会比有立遗嘱的人士较长。
可启动贷款保险还贷
假如纪小姐爸爸生前投资该房产单位,有购买贷款保险, 就是我们常说的MRTA,那么可以启动该保险偿还房屋贷款分期。
林律师说,假设没有购买房屋贷款保险,那么在等待遗产转移给受益人期间,需要按时偿还房贷分期,避免被银行追讨,进而列入黑名单。
关于要脱售该房产单位,在遗产转移程序办妥之前,那是不可行的。建议纪小姐过渡期先将房屋出租,至少有租金收入,特别是假如纪小姐爸爸生前没有购买房屋贷款,租金可以用来偿还一部分的分期付款。
纪小姐提到父亲还有信托基金和存款,这些都要等到领了遗产管理书才能转移,在与律师接洽时,需要提供律师楼遗产执行人的名字。
不过,纪小姐没有提及目前她与母亲居住的这间房屋,是父亲与母亲联名,或是父亲一个人的名字,不管怎样,这些都可以在办理遗产转名手续一起处理。
如果纪小姐母亲不能出任遗产执行人,那么纪小姐可以和哥哥、姐姐商量,大家同意委托由谁担任遗产执行人,达致共识后就比较好办事。
林律师补充,由于纪小姐爸爸生前没有立遗嘱,他遗留下来的资产,将根据遗产分配法令加以分配,就是配偶二分之一,子女二分之一。
以纪小姐的情况,就是妈妈50%,纪小姐、哥哥和姐姐平分另外的50%。
若祖父母健在可获分配
这里要补充一点,不晓得纪小姐的祖父,祖母是否健在,假如还健全,那么纪小姐父亲遗留下来的资产,根据遗产法令的分配,将是不一样的比例。
林律师说,根据1958年遗产分配法令,假如逝世者父母、配偶都健在,而且有子女,那么他留下来的资产,不论价值多或少,父母和配偶各得四分之一,子女四分之二,简单说就是父母25%,配偶25%,子女50%。
另外,纪小姐父亲除了购买信托基金,是否还有购买保险,假如有购买,信托基金文件和保单,是否有写受益人的名字,这些都要查看清楚。
当然,纪小姐和家人需要聘请律师代劳,协助处理父亲去世后,遗留下来资产的转移手续,律师在了解情况后,将会提出如何加速处理的方案。
公寓贷款未清 可否只签买卖合约转卖?
邱先生提出一个问题,他说,准备将他的店屋公寓,转卖给他的侄儿,该店寓的贷款还没有还清。请问:“是否可以只做买卖合约,然后由侄儿继续供还银行贷款?” 谢谢。
答: 购屋者协会中文组主任陈锺灵说,任何人要转移产业拥有权给另一方,必须确保还清原有的银行贷款才行。
他说,以邱先生的情况,可以由他侄儿申请店屋公寓的贷款,将邱先生的公寓货款还清,赎回有关产业,然后将产业的名字注册在侄儿贷款的银行,过后由侄儿每月按期偿还,这样处理都双方都好。
为何这样说?假如邱先生侄儿没有按期偿还,或者拖延偿还分期付款,对邱先生的纪录并不好,而且不另外签署贷款合约,也不符合法律程序。
也许有人认为,这样可以节省律师费和印花税,但并不可行。我们估计,店屋公寓的价格不会过于高昂,律师费和印花税,也不会是一大笔数目,而且贷款合约的印花税,是以贷款数额乘以0.5%。
当然,签署买卖合约时,也需要支付印花税,开销会比较多一些,就是首10万令吉1%,接下来至不超过50万令吉2%,以此类推,举个例子,一个50万令吉的产业,需要支付的印花税是9000令吉。
印花税是转移产业拥有权的时候,支付给政府相关部门的费用,收费是以固定的比例计算。
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