产业问诊｜购买拍卖屋 须防两头不到岸
问：由于经济受到冲击，许多人的工作和收入也受影响，连带拖累他们在房产的偿还能力。在这种情况下，不少房产单位，被金融机构摆上拍卖桌，特别是最近这几年。
吉林说，朋友告诉他，这个时候在拍卖市场搜寻，说不定可以物色到不错的房屋，而且价值低于市价，应该掌握难得的机会。朋友告诉他，有亲人从事拍卖房产的业务。
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不过，家人有不同的看法，他们认为投标购买拍卖房产，会有一定的风险，并不是想像中那么简单。
这里想请问房产顾问：“投标购买拍卖房产，应该注意哪些事项？可能会面对什么问题？”
答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，所谓的拍卖屋，就是因为屋主无法在银行规定的期限内，偿还房屋贷款的房屋。
在马来西亚，这些屋子会被银行、高庭或政府土地局拿去拍卖，通过公开招标的方式出售，出价最高的竞标者将成功，然后把卖房所得用来偿还前屋主欠下的款项。
但是，如果屋子在拍卖当天没有竞标者，那么这间屋子就会保留到下一次的拍卖，而在下一轮的拍卖时，其拍卖保留价（reserve price）会减少10%，直到有买家竞标为止。
所以很多比市价便宜的拍卖房屋，都是经过比较多轮的“流拍”之后，价格才变得便宜。
他说，拍卖房屋分成两种，一种是LACA拍卖屋，另外一种是非LACA拍卖房屋。什么是LACA？LACA是Loan Agreement Cum Assignment的简称，也就是贷款合约兼割名过户文件。
如果一间拍卖的房屋，还没有个别地契或是分层地契，或者地契还未从发展商的名字改成屋主的名字，那么这间屋子就是属于LACA拍卖屋。
LACA屋子的拍卖是由银行负责处理，而想要参与LACA拍卖屋的竞标者，一般必须支付定金，并且在得标后的90天内，申请到贷款以支付90%余款（假设定金是10%），否则定金就会被没收。
如果竞标者没有标到房子，这笔定金将获得退还。
第二种是：非LACA拍卖屋。如果一间房屋的个别地契或分层地契，已经转名给屋主，那么，这间房屋就属于非LACA拍卖屋。
陈建业说，这间non-LACA屋子的拍卖，受到马来西亚土地法令的管制，而且银行必须向高庭或者土地局提出申请，才能把房屋摆上拍卖桌，因此，非LACA屋子的拍卖方，都是由高庭或者土地局进行。
假如想要竞标非LACA房屋，房产买家一般必须支付10%的定金，并且要在得标后的90天内申请到贷款，以支付其余的90%屋款，否则，定金将会被取消。同样的，如果竞标者没有标到房子，这笔定金将获得退还。
至于风险的部分，必须在预定完成交易期限内处理好，不然已支付的定金就会被没收。
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