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问:由于经济受到冲击,许多人的工作和收入也受影响,连带拖累他们在房产的偿还能力。在这种情况下,不少房产单位,被金融机构摆上拍卖桌,特别是最近这几年。
吉林说,朋友告诉他,这个时候在拍卖市场搜寻,说不定可以物色到不错的房屋,而且价值低于市价,应该掌握难得的机会。朋友告诉他,有亲人从事拍卖房产的业务。
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不过,家人有不同的看法,他们认为投标购买拍卖房产,会有一定的风险,并不是想像中那么简单。
这里想请问房产顾问:“投标购买拍卖房产,应该注意哪些事项?可能会面对什么问题?”
答:实力产业经纪公司总裁陈建业说,所谓的拍卖屋,就是因为屋主无法在银行规定的期限内,偿还房屋贷款的房屋。
在马来西亚,这些屋子会被银行、高庭或政府土地局拿去拍卖,通过公开招标的方式出售,出价最高的竞标者将成功,然后把卖房所得用来偿还前屋主欠下的款项。
但是,如果屋子在拍卖当天没有竞标者,那么这间屋子就会保留到下一次的拍卖,而在下一轮的拍卖时,其拍卖保留价(reserve price)会减少10%,直到有买家竞标为止。
所以很多比市价便宜的拍卖房屋,都是经过比较多轮的“流拍”之后,价格才变得便宜。
他说,拍卖房屋分成两种,一种是LACA拍卖屋,另外一种是非LACA拍卖房屋。什么是LACA?LACA是Loan Agreement Cum Assignment的简称,也就是贷款合约兼割名过户文件。
如果一间拍卖的房屋,还没有个别地契或是分层地契,或者地契还未从发展商的名字改成屋主的名字,那么这间屋子就是属于LACA拍卖屋。
LACA屋子的拍卖是由银行负责处理,而想要参与LACA拍卖屋的竞标者,一般必须支付定金,并且在得标后的90天内,申请到贷款以支付90%余款(假设定金是10%),否则定金就会被没收。
如果竞标者没有标到房子,这笔定金将获得退还。
第二种是:非LACA拍卖屋。如果一间房屋的个别地契或分层地契,已经转名给屋主,那么,这间房屋就属于非LACA拍卖屋。
陈建业说,这间non-LACA屋子的拍卖,受到马来西亚土地法令的管制,而且银行必须向高庭或者土地局提出申请,才能把房屋摆上拍卖桌,因此,非LACA屋子的拍卖方,都是由高庭或者土地局进行。
假如想要竞标非LACA房屋,房产买家一般必须支付10%的定金,并且要在得标后的90天内申请到贷款,以支付其余的90%屋款,否则,定金将会被取消。同样的,如果竞标者没有标到房子,这笔定金将获得退还。
至于风险的部分,必须在预定完成交易期限内处理好,不然已支付的定金就会被没收。
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