產業問診｜購買拍賣屋 須防兩頭不到岸
問：由於經濟受到衝擊，許多人的工作和收入也受影響，連帶拖累他們在房產的償還能力。在這種情況下，不少房產單位，被金融機構擺上拍賣桌，特別是最近這幾年。
吉林說，朋友告訴他，這個時候在拍賣市場搜尋，說不定可以物色到不錯的房屋，而且價值低於市價，應該掌握難得的機會。朋友告訴他，有親人從事拍賣房產的業務。
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不過，家人有不同的看法，他們認為投標購買拍賣房產，會有一定的風險，並不是想像中那麼簡單。
這裡想請問房產顧問：“投標購買拍賣房產，應該注意哪些事項？可能會面對什麼問題？”
答：實力產業經紀公司總裁陳建業說，所謂的拍賣屋，就是因為屋主無法在銀行規定的期限內，償還房屋貸款的房屋。
在馬來西亞，這些屋子會被銀行、高庭或政府土地局拿去拍賣，通過公開招標的方式出售，出價最高的競標者將成功，然後把賣房所得用來償還前屋主欠下的款項。
但是，如果屋子在拍賣當天沒有競標者，那麼這間屋子就會保留到下一次的拍賣，而在下一輪的拍賣時，其拍賣保留價（reserve price）會減少10%，直到有買家競標為止。
所以很多比市價便宜的拍賣房屋，都是經過比較多輪的“流拍”之後，價格才變得便宜。
他說，拍賣房屋分成兩種，一種是LACA拍賣屋，另外一種是非LACA拍賣房屋。什麼是LACA？LACA是Loan Agreement Cum Assignment的簡稱，也就是貸款合約兼割名過戶文件。
如果一間拍賣的房屋，還沒有個別地契或是分層地契，或者地契還未從發展商的名字改成屋主的名字，那麼這間屋子就是屬於LACA拍賣屋。
LACA屋子的拍賣是由銀行負責處理，而想要參與LACA拍賣屋的競標者，一般必須支付定金，並且在得標後的90天內，申請到貸款以支付90%餘款（假設定金是10%），否則定金就會被沒收。
如果競標者沒有標到房子，這筆定金將獲得退還。
第二種是：非LACA拍賣屋。如果一間房屋的個別地契或分層地契，已經轉名給屋主，那麼，這間房屋就屬於非LACA拍賣屋。
陳建業說，這間non-LACA屋子的拍賣，受到馬來西亞土地法令的管制，而且銀行必須向高庭或者土地局提出申請，才能把房屋擺上拍賣桌，因此，非LACA屋子的拍賣方，都是由高庭或者土地局進行。
假如想要競標非LACA房屋，房產買家一般必須支付10%的定金，並且要在得標後的90天內申請到貸款，以支付其餘的90%屋款，否則，定金將會被取消。同樣的，如果競標者沒有標到房子，這筆定金將獲得退還。
至於風險的部分，必須在預定完成交易期限內處理好，不然已支付的定金就會被沒收。
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