![close](/public/images/galleryclose.png)
![zoom](/public/images/galleryzoom2.png)
![image](/public/images/foursquare.png)
上一期提到,捷運計劃與公交導向發展(TOD)相輔相成且缺一不可,畢竟比起其他鐵道交通,捷運的效應明顯更大,但買到捷運站點周邊的產業項目,房價真的如火箭般騰飛?
ADVERTISEMENT
自加影捷運一線(MRT Kajang)開始動工建設,曾有分析點出,在TOD加持下,沿線住宅產業升值可介於10至30%不等,事實上並非每個站點的TOD產業都能穩穩升值,還有很多客觀因素不可忽視。
《投資致富》為此向產業顧問及市場人士瞭解情況,看看TOD是否真有不敗神話,帶動周邊產業價格奮勇向上。
![](https://www.sinchew.com.my/wp-content/uploads/2023/10/產業顧問公司威廉氏達哈與王(CBRE-WTW)董事經理譚家良-267x400.jpg)
發展商積極規劃TOD樓盤
2010年12月16日,政府批准了巴生河流域捷運計劃,同時也同意捷運一線建設工程,從此改變國內城市發展面貌,且無論是產業投資者或潛在購屋者紛紛轉換置產策略,由“跟著大道去買房”變為“跟著軌道買房去”。發展商也開始在捷運一線潛在站點周邊囤積地庫,原先有地庫就繼續加碼,沒有地庫就去買,務求趕搭這波捷運計劃帶來的投資熱潮。
追逐開發紅利
為能更好了解整個捷運計劃帶來的變化,《投資致富》將從出臺到建設,再到最後竣工投運的整個過程分為3個階段,即2011至2013年的籌建期、2014至2017年的捷運一線建設到投運,以及2018年到2023年捷運二線建設與投運,探一探TOD是否真有為整個沿線產業帶來升值“紅利”。
雖然政府早在2010年底批准整個捷運計劃,但當時市場人士多數仍抱著觀望心態,直到2012年初委任捷運一線的項目交付夥伴(PDP),才奠定市場信心,讓發展商也更有動力積極規劃TOD產業。
那麼,捷運站點的TOD產業在這3個階段中真有很大不同?受訪的產業顧問指出,籌建期的階段市場仍在觀望,真正有變化是從發展商積極往潛在站點周邊尋覓地庫時開始,而沿線產業價格顯著攀升則是在捷運一線開通後,帶動人流聚集進而對周邊產業需求高漲,最終推高房價。
![](https://www.sinchew.com.my/wp-content/uploads/2023/10/Zerin產業顧問公司(Zerin-Properties)首席執行員佈雷溫德蘭(Previndran-Singhe)-289x400.jpg)
Zerin產業顧問公司(Zerin Properties)首席執行員佈雷溫德蘭(Previndran Singhe)則點出,捷運計劃及輕快鐵延長線的宣佈,大大刺激發展商及投資者的購地活動,以能借力基建設施和銜接性改善後,帶來的產業升值利好。
![](https://www.sinchew.com.my/wp-content/uploads/2023/10/大馬亨利行(Henry-Butcher-Real-Estate-Sdn-Bhd)首席營運員鄧志明.jpg)
地方政府配合
“此外,TOD周邊的產業發展項目擁有能進行高密度建設的潛能,同時地方政府還給予更高面積使用率(plot ratio),及可減少停車位要求的獎掖及便利。”
據產業顧問公司大馬亨利行(Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd)首席營運員鄧志明觀察,捷運計劃沿線產業的需求及價格開始向上,是在捷運一線全線通車後。
“若參考國外比如新加坡及香港的TOD,離捷運站點越近的產業確實較受歡迎,且與其他沒有軌道交通的鄰里社區產業相比,產業升值的幅度也更快,而我們針對國內TOD的研究也是這般發展趨勢,普遍來看很多周邊產業都是在捷運開通後則價格開始攀升。”
巴生河流域捷運計劃2條捷運線3個發展階段一覽
★階段一:2011至2013年
從政府批准巴生河流域捷運計劃,接下來公開展示細節予民眾,再到成立大馬捷運公司(MRT Corp)接手整個項目,用了一年兩個月,2012年2月16日釋出首個高架工程配套V5及V6,整個捷運計劃才正式邁入建設期。
鄧志明指出,當大馬捷運公司開始向民眾公開展示整個巴生河流域捷運計劃時,則是發展商往潛在站點搜尋地庫並評估發展的時期,以趕在最終敲定站點確切位置前尋獲好地段,避免地價在需求帶動下升高,錯過累積地庫好時機。
根據房產估價及服務局(JPPH)數據,2011年全馬土地交易(農業地和各用途的發展地)計有10萬6439宗,較2010年的9萬9952宗增加6487宗或6.49%。當中,農業地佔8萬4726宗,按年攀升4.56%,而各用途發展地則有2萬1713宗交易,較2010年增加14.75%。
以吉隆坡及雪蘭莪整體土地交易數據作參考,吉隆坡並未有農業地,而各用途發展地成交量按年衝高47.9%,從2010年的351宗增至519宗。反觀雪州一帶的土地交易也相當活絡,按年升高3.26%至9084宗。
而2012年全馬土地交易減少至10萬3708宗,雪州整體土地交易雖按年微跌,但各用途發展地卻微揚0.53%至3015宗。
★階段二:2014至2017年
捷運一線建設工程如火如荼展開,政府也批准捷運二線計劃,沿線周邊土地交易活絡帶動地價攀升。
2014至2016年中,捷運一線頻傳好消息,先是首個隧道掘進機在國家博物館站取得突破,挖掘1.5公里長隧道,就陸續展開在北部雙溪毛糯總站架設第一條永久軌道、頒發首個地底工程、南部高架路段第一公里的導軌施工完成等。
到了2016年中,大馬捷運公司敲定捷運一線營運方,同年底第一階段通車,而幾經調整的捷運二線終正式動工建設。2017年中,加影捷運一線全線通車。
不過,房產估價及服務局資料顯示,2014至2017年間雪隆一帶的各用途土地交易逐年下滑,反觀雪州農業地交易在“3連跌”後,2017年稍微回揚,計有4160宗易手。
佈雷溫德蘭點出,那些在捷運一線和二線相關站點附近早有地庫的發展商,更快能搭上這波TOD趨勢及需求勃發的熱潮,甚至還有發展商直接與大眾運輸公司比如國家基建公司(Prasarana)及大馬捷運公司聯手打造TOD。
“發展商和這些大眾運輸公司都在積極尋覓機會打造TOD,雖然雙方的目的不同,畢竟對於大眾運輸公司而言,除了創造非車資收入,TOD最關鍵的作用是通過有效的城市規劃,鼓勵更多人使用公交,進而減少交通堵塞及碳排放量。”
★階段三:2018到2023年
2018年是捷運二線發展期的開始,當時政府基於國債高企重新檢討此計劃,紛紛擾擾到了2020年1月才與總承包商(turnkey contractor)簽署附加協議,省下88億2000萬令吉或22.4%的造價,而期間的紛擾或多或少為整個項目蒙上陰影,所幸捷運一線全通後穩定投資者信心。
鄧志明坦言,捷運站點沿線產業價格開始有動作,是在捷運一線開通運作後,人們才開始跟著軌道看房去,除了大大提振對捷運站點TOD產業的需求,也刺激周邊原有住宅產業的租金、交易及價格。
只不過2019年底全球遭遇冠病疫情侵襲,產業市場也難逃衝擊,隆雪一帶的住宅產業的成交量及成交價,僅2020年走軟,很快重振旗鼓隔年恢復增長勢頭。
佈雷溫德蘭指出,隨著捷運一、二線的啟用,接下來還有明年即將竣工的輕快鐵沙亞南線(前稱LRT3),及連串基建工程如捷運三線(MRT3)及隆新高鐵(HSR)細節將出臺,都能穩定市場對TOD產業及公交毗鄰發展項目(TAD)的需求。
“尤其是崇尚集生活、工作及娛樂(Live-Work-Play)於一體的年輕世代,在置產或租屋都會優先考量這類產業。”
房市顧問看法一致:
升值未必TOD帶動
巴生河流域捷運計劃的出現,讓市場人士普遍認為,這將能全面提振國內產業價格,甚至有望翻倍增長,是不是有捷運的地方,就能穩保房價升值無虞?
《投資致富》為了解捷運站點周邊TOD產業的價格走向,致力搜尋相關資料,惟產業顧問一致點出,TOD雖能為產業升值帶來加分但僅是錦上添花,而非主導產業升值的必要因素,故在蒐集這方面的資訊時,很難完全定義產業升值就一定是受到TOD帶動。
地點才是最關鍵因素
產業能否升值,還胥視比如地點、有關地區的經濟狀況、土地應用規劃、出入方便性、與學校、購物中心及休閒設施的距離、政府政策的改變、產業市場供需變化等客觀因素。換言之,捷運並非決定產業升值的唯一關鍵,而比起TOD,地點才是決定房價的最關鍵因素。
佈雷溫德蘭透露,捷運一線和二線的開通確實推高沿線TOD項目的價格,惟升值幅度胥視捷運站是否在原有的交通便利基礎增強連通性、有關地區的經濟狀況、未來增長前景(例如土地供應和土地應用規劃),以及房市供需變化等而定。
“與捷運站點距離越近,以及良好規劃加強連通性,是TOD推動產業增值的核心。據我們觀察,距離捷運一線及二線500公尺範圍和那些良好規劃並有效銜接的住宅產業,普遍升值30%。至於商業產業,尤其越靠近轉換站(interchange)則價格漲幅越高,最高可達50%。”
不過,並非是距離捷運站500公尺的產業項目才會升值,若是1公里、步行15分鐘的短距離,還是具備升值潛能。雖然升值“力度”或不及距離站點500公尺以內的產業,但超過500公尺還是能享有TOD利好帶來的連鎖反應,畢竟良好公交銜接始終都能加強產業吸引力。
鄧志明表示,房價走高不僅只是仰賴公共交通便利,其他諸如有關產業地點的受歡迎程度、地理位置、出入的方便性、與學校、購物中心及休閒設施的距離、政府政策的改變,以及新的基建設施建設等都會影響定價,繼而淡化TOD的效應。
![](https://www.sinchew.com.my/wp-content/uploads/2023/10/大馬房地產發展商會(REHDA)雪州分會政策規劃及標準分部委員符志恆-400x321.jpg)
TOD助抵禦慘淡大環境
而大馬房地產發展商會(REHDA)雪州分會政策規劃及標準分部委員符志恆直言:“就算沒有捷運,發展成熟地區的地價及房價始終還是會升高,不能說有了TOD就能確保房價穩漲,而是TOD起碼能在大環境慘淡時保住房價不跌。”
興業研究區域房產領域研究主管龍國雯認為,雖然因通勤便利使得人們對TOD項目的需求更高,但實際上缺乏捷運及輕快鐵站加持的產業,表現其實並沒有很差。
“那些發展相對更為成熟的城鎮及社區,就是最好的例子。”
5地點房價漲20至77%
鄧志明大略整理巴生河流域5個有捷運站點穿行的地區,即哥打白沙羅(Kota Damansara)、敦依斯邁花園(TTDI)、康樂花園(Taman Connaught)、敦胡先翁鎮(Bandar Tun Hussein Onn)及加影,2013至2023年這十年的房價波動,說明捷運起到的“加持”效果。
“根據房產估價及服務局(JPPH)的數據,以這幾個地區的公寓為例,這十年間的價格普遍上漲20至77%。”
數據顯示,哥打白沙羅第四區(Seksyen 4)建築面積約770平方呎的公寓,2013年價格為15萬8000令吉,2023年已有28萬令吉,上漲77.22%。至於康樂花園建築面積980平方呎的公寓,2023年的詢問價為28萬5000令吉,較2013年的27萬5000令吉升值16.61%。
而偏遠加影地區的加影先鋒鎮花園(Taman Kajang Utama)約950平方呎的公寓,最新到2021年的交易數據,成交價為25萬令吉,比起2013年的14萬5000令吉衝高了72.41%。
ADVERTISEMENT
热门新闻
![happy](/public/images/emoji-happy-1.png)
![shock](/public/images/emoji-shock-1.png)
![cry](/public/images/emoji-cry-1.png)
![angry](/public/images/emoji-angry-1.png)
![speechless](/public/images/emoji-speechless-1.png)
百格视频
![happy](/public/images/emoji-happy-1.png)
![shock](/public/images/emoji-shock-1.png)
![cry](/public/images/emoji-cry-1.png)
![angry](/public/images/emoji-angry-1.png)
![speechless](/public/images/emoji-speechless-1.png)
ADVERTISEMENT