跟著軌道看房去！（第二篇）｜捷運加持 房價不倒？

那麼，捷運站點的TOD產業在這3個階段中真有很大不同？受訪的產業顧問指出，籌建期的階段市場仍在觀望，真正有變化是從發展商積極往潛在站點周邊尋覓地庫時開始，而沿線產業價格顯著攀升則是在捷運一線開通後，帶動人流聚集進而對周邊產業需求高漲，最終推高房價。

Zerin產業顧問公司（Zerin Properties）首席執行員佈雷溫德蘭（Previndran Singhe）則點出，捷運計劃及輕快鐵延長線的宣佈，大大刺激發展商及投資者的購地活動，以能借力基建設施和銜接性改善後，帶來的產業升值利好。

地方政府配合

“此外，TOD周邊的產業發展項目擁有能進行高密度建設的潛能，同時地方政府還給予更高面積使用率（plot ratio），及可減少停車位要求的獎掖及便利。”

據產業顧問公司大馬亨利行（Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd）首席營運員鄧志明觀察，捷運計劃沿線產業的需求及價格開始向上，是在捷運一線全線通車後。

“若參考國外比如新加坡及香港的TOD，離捷運站點越近的產業確實較受歡迎，且與其他沒有軌道交通的鄰里社區產業相比，產業升值的幅度也更快，而我們針對國內TOD的研究也是這般發展趨勢，普遍來看很多周邊產業都是在捷運開通後則價格開始攀升。”

巴生河流域捷運計劃2條捷運線3個發展階段一覽

★階段一：2011至2013年

從政府批准巴生河流域捷運計劃，接下來公開展示細節予民眾，再到成立大馬捷運公司（MRT Corp）接手整個項目，用了一年兩個月，2012年2月16日釋出首個高架工程配套V5及V6，整個捷運計劃才正式邁入建設期。

鄧志明指出，當大馬捷運公司開始向民眾公開展示整個巴生河流域捷運計劃時，則是發展商往潛在站點搜尋地庫並評估發展的時期，以趕在最終敲定站點確切位置前尋獲好地段，避免地價在需求帶動下升高，錯過累積地庫好時機。

根據房產估價及服務局（JPPH）數據，2011年全馬土地交易（農業地和各用途的發展地）計有10萬6439宗，較2010年的9萬9952宗增加6487宗或6.49%。當中，農業地佔8萬4726宗，按年攀升4.56%，而各用途發展地則有2萬1713宗交易，較2010年增加14.75%。

以吉隆坡及雪蘭莪整體土地交易數據作參考，吉隆坡並未有農業地，而各用途發展地成交量按年衝高47.9%，從2010年的351宗增至519宗。反觀雪州一帶的土地交易也相當活絡，按年升高3.26%至9084宗。

而2012年全馬土地交易減少至10萬3708宗，雪州整體土地交易雖按年微跌，但各用途發展地卻微揚0.53%至3015宗。

★階段二：2014至2017年

捷運一線建設工程如火如荼展開，政府也批准捷運二線計劃，沿線周邊土地交易活絡帶動地價攀升。

2014至2016年中，捷運一線頻傳好消息，先是首個隧道掘進機在國家博物館站取得突破，挖掘1.5公里長隧道，就陸續展開在北部雙溪毛糯總站架設第一條永久軌道、頒發首個地底工程、南部高架路段第一公里的導軌施工完成等。

到了2016年中，大馬捷運公司敲定捷運一線營運方，同年底第一階段通車，而幾經調整的捷運二線終正式動工建設。2017年中，加影捷運一線全線通車。

不過，房產估價及服務局資料顯示，2014至2017年間雪隆一帶的各用途土地交易逐年下滑，反觀雪州農業地交易在“3連跌”後，2017年稍微回揚，計有4160宗易手。

佈雷溫德蘭點出，那些在捷運一線和二線相關站點附近早有地庫的發展商，更快能搭上這波TOD趨勢及需求勃發的熱潮，甚至還有發展商直接與大眾運輸公司比如國家基建公司（Prasarana）及大馬捷運公司聯手打造TOD。

“發展商和這些大眾運輸公司都在積極尋覓機會打造TOD，雖然雙方的目的不同，畢竟對於大眾運輸公司而言，除了創造非車資收入，TOD最關鍵的作用是通過有效的城市規劃，鼓勵更多人使用公交，進而減少交通堵塞及碳排放量。”

★階段三：2018到2023年

2018年是捷運二線發展期的開始，當時政府基於國債高企重新檢討此計劃，紛紛擾擾到了2020年1月才與總承包商（turnkey contractor）簽署附加協議，省下88億2000萬令吉或22.4%的造價，而期間的紛擾或多或少為整個項目蒙上陰影，所幸捷運一線全通後穩定投資者信心。

鄧志明坦言，捷運站點沿線產業價格開始有動作，是在捷運一線開通運作後，人們才開始跟著軌道看房去，除了大大提振對捷運站點TOD產業的需求，也刺激周邊原有住宅產業的租金、交易及價格。

只不過2019年底全球遭遇冠病疫情侵襲，產業市場也難逃衝擊，隆雪一帶的住宅產業的成交量及成交價，僅2020年走軟，很快重振旗鼓隔年恢復增長勢頭。

佈雷溫德蘭指出，隨著捷運一、二線的啟用，接下來還有明年即將竣工的輕快鐵沙亞南線（前稱LRT3），及連串基建工程如捷運三線（MRT3）及隆新高鐵（HSR）細節將出臺，都能穩定市場對TOD產業及公交毗鄰發展項目（TAD）的需求。

“尤其是崇尚集生活、工作及娛樂（Live-Work-Play）於一體的年輕世代，在置產或租屋都會優先考量這類產業。”

房市顧問看法一致：
升值未必TOD帶動

巴生河流域捷運計劃的出現，讓市場人士普遍認為，這將能全面提振國內產業價格，甚至有望翻倍增長，是不是有捷運的地方，就能穩保房價升值無虞？

《投資致富》為了解捷運站點周邊TOD產業的價格走向，致力搜尋相關資料，惟產業顧問一致點出，TOD雖能為產業升值帶來加分但僅是錦上添花，而非主導產業升值的必要因素，故在蒐集這方面的資訊時，很難完全定義產業升值就一定是受到TOD帶動。

地點才是最關鍵因素

產業能否升值，還胥視比如地點、有關地區的經濟狀況、土地應用規劃、出入方便性、與學校、購物中心及休閒設施的距離、政府政策的改變、產業市場供需變化等客觀因素。換言之，捷運並非決定產業升值的唯一關鍵，而比起TOD，地點才是決定房價的最關鍵因素。

佈雷溫德蘭透露，捷運一線和二線的開通確實推高沿線TOD項目的價格，惟升值幅度胥視捷運站是否在原有的交通便利基礎增強連通性、有關地區的經濟狀況、未來增長前景（例如土地供應和土地應用規劃），以及房市供需變化等而定。

“與捷運站點距離越近，以及良好規劃加強連通性，是TOD推動產業增值的核心。據我們觀察，距離捷運一線及二線500公尺範圍和那些良好規劃並有效銜接的住宅產業，普遍升值30%。至於商業產業，尤其越靠近轉換站（interchange）則價格漲幅越高，最高可達50%。”

不過，並非是距離捷運站500公尺的產業項目才會升值，若是1公里、步行15分鐘的短距離，還是具備升值潛能。雖然升值“力度”或不及距離站點500公尺以內的產業，但超過500公尺還是能享有TOD利好帶來的連鎖反應，畢竟良好公交銜接始終都能加強產業吸引力。

鄧志明表示，房價走高不僅只是仰賴公共交通便利，其他諸如有關產業地點的受歡迎程度、地理位置、出入的方便性、與學校、購物中心及休閒設施的距離、政府政策的改變，以及新的基建設施建設等都會影響定價，繼而淡化TOD的效應。

TOD助抵禦慘淡大環境

而大馬房地產發展商會（REHDA）雪州分會政策規劃及標準分部委員符志恆直言：“就算沒有捷運，發展成熟地區的地價及房價始終還是會升高，不能說有了TOD就能確保房價穩漲，而是TOD起碼能在大環境慘淡時保住房價不跌。”

興業研究區域房產領域研究主管龍國雯認為，雖然因通勤便利使得人們對TOD項目的需求更高，但實際上缺乏捷運及輕快鐵站加持的產業，表現其實並沒有很差。

“那些發展相對更為成熟的城鎮及社區，就是最好的例子。”

5地點房價漲20至77%

鄧志明大略整理巴生河流域5個有捷運站點穿行的地區，即哥打白沙羅（Kota Damansara）、敦依斯邁花園（TTDI）、康樂花園（Taman Connaught）、敦胡先翁鎮（Bandar Tun Hussein Onn）及加影，2013至2023年這十年的房價波動，說明捷運起到的“加持”效果。

“根據房產估價及服務局（JPPH）的數據，以這幾個地區的公寓為例，這十年間的價格普遍上漲20至77%。”

數據顯示，哥打白沙羅第四區（Seksyen 4）建築面積約770平方呎的公寓，2013年價格為15萬8000令吉，2023年已有28萬令吉，上漲77.22%。至於康樂花園建築面積980平方呎的公寓，2023年的詢問價為28萬5000令吉，較2013年的27萬5000令吉升值16.61%。

而偏遠加影地區的加影先鋒鎮花園（Taman Kajang Utama）約950平方呎的公寓，最新到2021年的交易數據，成交價為25萬令吉，比起2013年的14萬5000令吉衝高了72.41%。