劏房大勢崛起系列一 | 劏房湧現 住屋文化變調

在大多數人的印象中，劏房文化僅出現在寸土寸金的香港，似乎距離我們非常遙遠，但近年來，劏房也開始在大馬出現，甚至一些房子更是被“劏”得慘不忍睹。看到如此慘景，許多人心中不免疑惑，為何大馬土地遼闊卻還會出現劏房呢？

大馬劏房由床位出租開始

佳得樓宇管理（Gather Building Management）董事經理張惟越在接受《投資致富》專訪時分享道，劏房又名為房中房，房東將房子分隔成多個更小的房間單位出租，這種“分租”（Sub-Letting）模式與在韓國、中國等大城市大量出現的“求職公寓”相似。

他指出，韓國的求職公寓相當盛行，尤其在97年亞洲金融危機爆發後，求職公寓需求直線飆升，甚至出現一整棟公寓被改造成求職公寓。中國與香港亦同樣有著不少求職公寓，但中、港則更多傾向將舊區翻新成求職公寓。

“中國的都市化讓許多人北漂至北京，或南漂至香港、深圳發展，這也帶動了求職公寓的需求。”

劏房在大馬其實也並非新鮮事，更早可追溯到70年代以前的房間分租模式，儘管早期的房間分租模式並不全然是“劏房”，反而是出租房間，或者在客廳或房間放置數個上下鋪床架，出租床位的方式。

早在70年代以前，從外坡來到吉隆坡謀生或求學的遊子，由於生活拮据，沒有能力租一整間房子，只能租房間或床位，只求有個容身之處。

隨著時代的改變，國人的生活條件逐漸轉好，房間分租模式慢慢演變成多人合租一間房子，或由一名租客租下整間房子，再將其餘的房間分租出去，成為小房東。

儘管這種房間分租模式能滿足市場對租房間的需求，衛生條件也相對較好，但仍會因水電費分攤、公共衛生清潔工作、公共空間的使用等問題產生糾紛，尤其遇到斤斤計較的租客就更令人頭疼。

近年來，國內新興的“求職公寓”，開始為每間房間安置電錶，以更精準的計算每間房間的用電量，甚至房間都設有專屬的廁所，減少了過往房間合租所引起的糾紛，只要衛生條件不太差，基本上都會被市場所接受。

主要集中三大區域

張惟越指出，大馬的房間合租主要集中在三大區域，第一是工業區，主要對象為藍領廠房工人，因廠房工人多，對房間的需求也就相當高，這種類似員工宿舍的房間合租模式也就出現了。

第二是學生區，主要在雙溪龍、梳邦等大學生集中區。第三則是勞力集中區，像是士拉央大巴剎，有許多藍領外籍勞工，因為薪金不太高，所以一般會選擇在店屋（Shop Apartment）、組屋又或是無電梯公寓（Walk-up apartment），早前的組屋都是以沒有電梯的四層組屋為主，隨著原本居住的本地人搬走後，就出租給藍領外勞，成為外勞的住宿。

“很多店屋和組屋幾乎都成了藍領外勞的集中區，尤其是附近有很多咖啡店、巴剎的地點會特別多。”

起初，老闆為了滿足員工的住宿需求，將店屋的二、三樓分隔成數間房間作為員工宿舍，此類租金低廉的房間卻吸引了不少外籍勞工，老闆看到了商機後，便把靠近車站的店屋都被改造成合租房間，出租給外勞。

老闆從員工宿舍做成“劏房生意”

“早期店屋頂樓的租金最高為1200令吉左右，老闆租下後改造和分隔成8間房間，每間房500令吉租金，每月就可收取4000令吉，扣除租金、水電費等開銷，每個月賬面收益為2000令吉，可以說是相當好賺。”

他指出，一開始是老闆自己做來當做員工宿舍，之後老闆也將其變成一門生意，大家都靜靜做、靜靜賺。後來房產導師看到後覺得有利可圖，於是就開班授課，把它當作一個宣傳、營銷，變成了大家湧著做。

以往的劏房主要集中在店屋樓上，後來經營者越來越多，一些老舊組屋、無電梯公寓、有地住宅也成了選擇之一，現在甚至連公寓都被做成劏房，尤其是靠近火車站，交通方便的地點更成為熱點，劏房問題也漸漸演變成民生課題了。

外勞學生宿舍供不應求

“經濟轉型”一直在我國都是談論度相當高的課題，儘管談論了數十載，但我國經濟一直都未能成功轉型，對外勞的依賴仍相當嚴重，國內龐大的外勞人數，導致分租房間的需求與日俱增。

張惟越指出，根據1990年員工房屋、住宿、設施基本標準，製造業者須建造和管理員工宿舍，但因勞工集中宿舍（CLQ）的資金投入太高，回酬太低，大多公司都不熱衷於建造宿舍，反而傾向外租，這也導致對分租房間的需求增加。

“企業貸款建廠、買器材已揹負了一堆債務，不努力投產賺錢（哪行？），反而還要花更多錢建造宿舍，而且還不能跟員工收租金。”

雖然大馬並沒有強制規定企業必須建造宿舍，但企業不論租借或自建宿舍，都需按照規定提供。

工地禁建臨時宿舍 加劇需求

此外，政府在2017年實施新法令，規定發展商須給工人提供宿舍，禁止在建築工地範圍搭板屋作為臨時宿舍。在每項新房產計劃建造期間，發展商都會在建築工地範圍搭板屋或用貨櫃，充作臨時宿舍，如今這一新法令的落實，讓附近房間的需求激增。

另外，清潔與保全公司等仰賴人力資源的公司，對宿舍需求亦相當高，國人因不太願意投入3D（骯髒、危險和困難）工作，加劇了外籍勞工的需求。

“大馬有500萬至600萬名外籍勞工，這幾百萬名外勞都需要住宿，這也導致房間需求大漲。”

他指出，大馬的人力資源紅利讓工業領域業者長期仰賴外籍勞工，不積極投入自動化生產，使得我國工業生產一直都是人力資源為主力，倘若政府在短期內沒有任何新政策推動我國工業轉型，該問題短期內不會獲得解決。

另外，隨著我國教育水平越來越高，國內大學越辦越多，大學生也越來越多，對宿舍也有著龐大的需求。

“大學是教育機構，不是資產管理公司，因此很少願意投入資本來建宿舍，學校宿舍大多都只給大學新生，讓他們在第一年能適應新環境，第二或第三年就得搬離宿舍，在外租房，這也是導致房間需求激增的原因。”

陳建銨：劏房經營者變多

大馬房地產中介師協會（MIEA）會長陳建銨指出，將房子做成劏房出租的概念早在數十年前就已經出現，尤其在大學附近，一些業主將自己的家做成劏房，出租給大學生。

由於租金不錯，業主便將附近的房子租下做劏房，將其當作一門生意經營。隨著生意越做越大，“劏房生意”吸引了更多人加入其中，對象也從學生群體擴大至外籍勞工和上班族等。

“梳邦、雙威很久前就有這種劏房，附近有很多學院、大學，已經有很多人開始這樣劏了，甚至已經有一些（劏房）經營者出現，我跟你租，你不用煩，我自己去找租客。”

隨著劏房經營者越來越多，學校附近的住宅已無法滿足需求，租金跟著水漲船高，於是經營者便把觸手伸往較遠、公共交通便利的地區，甚至有者還會有提供包伙食、交通、清潔等配套來吸引學生。

白領階級需求激增

都市化是國家發展、產業結構調整之下必然會出現的階段，在都市化的進程中，城市大量的求學與就業機會，必然會吸引越來越鄉村人口移居至城市，城市房產的需求也隨之劇增。

根據大馬知名共居平臺iBilik數據顯示，該平臺每月瀏覽人數從2021年的7萬人次，成長至2023年的30萬至40萬人次，短短三年就勁漲了超過4倍以上；房源數量也從2021年的2萬8000間，暴漲至如今的8萬5000間。

iBilik首席執行員李盛喜指出，該平臺的兩大目標租戶群，一是大學生，絕大多數在籍大學生都會選擇租房，位於大學、學院附近的區域，租房情況更是火熱，早前甚至還傳出因租不到房而在網上求助的新聞。

除了大學生以外，該平臺另一主要租戶群體則是20歲到30歲社會新鮮人。

“這兩個大群體有多少人呢？國內在籍大學生有132萬人，社會新鮮人則有488萬人，這是國家數據，這兩個群體加起來就有620萬人。”

新鮮人薪水不高傾向租房

都市化進程使得越來越多社會新鮮人前往大城市工作，但因薪水不高，租不起整間房子，於是則會傾向租房間。

“可能大學畢業剛出來（薪水）2500、3000令吉，對吧，如果你花30%來租房，也只有750令吉的預算，你可以租到什麼樣的房子？”

張惟越指出，近年來，白領階級群體對租房間的需求也越來越高，尤其是許多社會新鮮人，他們處在待業或剛入職的階段，因經濟壓力不敢租下整間房屋，但越來越看重隱私，於是會更傾向選擇租房間。

都市化效應導致城市出現了大量的求學與就業機會，必然會吸引鄉村人移動至吉隆坡等大城市求學或謀生，這些大學生在畢業後也繼續留在城市找尋工作，進而驅動城市人口的激增。

數據顯示，吉隆坡人口過去10年以每年增加22萬的速度成長，從2010年的540萬人口，如今已逼近1000萬人，過去13年共增加了500萬人口。

“這還不包括吉隆坡的流動人口，也就是身分證仍保留家鄉地址的遊子，所以每次節慶假期時，吉隆坡車少人少，因為遊子都回鄉了。”

城市人口大幅增加，城市房產需求激增，導致房價水漲船高，10年前僅要10萬令吉就可以買到的組屋單位，如今已飆升至30萬令吉，上漲了超過三倍，上漲幅度遠遠超過薪資的增幅。

他指出，我國薪資陷10年來停滯不前現象，收入遠遠追不上房價的增長，以致私人發展商推出的許多中高端房產項目都出現滯銷的情況。

若以最合適的房貸額度計算，即每月還款額度控制在收入三分之一左右的話，一位薪資5000令吉的中產階級，若每月僅拿1500令吉償還房貸，就只能買到30萬令吉的房產，但這一價位的房產在吉隆坡卻是少之又少。

中下階層買不起房

“所以你會發現，政府所推出的可負擔房屋計劃搶到亂，因為他們的價格都是在38萬令吉以下，因為大家的薪資都是在這一水平。”

儘管雪隆城市不斷湧入新人口，但政府所推出的可負擔房屋項目卻相當少，無法追上人口增速，導致中下階層買不起房。

除了可負擔房屋供應不足，地方政府審批效率太低，以致發展商無法取得準證，拖慢了房子建造進展，建造期的延展導致土地貸款利息等開銷增加，發展商只能調高房價，以將成本轉嫁給購房者。

陳建銨對國內出現越來越多人傾向租房間的現象表示贊同，並表示在如今確實有往租房間的趨勢發展。

他分享到，許多房產代理也遇到很多租房間的諮詢，因年輕人租不起一間房子，想在靠近公司的地區租一間房間，甚至也有些年輕人買下一間房子後，自己住其中一間房，其餘兩間則出租給其他人，補貼房貸。

張惟越指出，如果沒有住宿需求，劏房也無法做得起來，正因這種龐大的住宿需求，市場又沒有合適的房產產業，因此早期的舊樓就成了劏房經營者的選擇，隨後更把觸手伸向公寓，甚至新房產項目。

政府須正視問題免惡化

都市化效應推動了房間租賃需求的成長，若該問題無法獲得改善，未來湧入都市的人口只會越來越多，尤其馬幣貶值導致消費力下滑、通脹壓力劇增之下，求職公寓的需求越來越高，國內劏房情況只會變得更為嚴重。

“政府需要正視這個問題，否則將演變成國內的民生問題。”

屋價高不可攀後遺症

以前許多大馬人對香港狹小的居住空間感到不可思議，隨著政府近來嚴打國內劏房“歪風”，除了掀開了國內的劏房文化，也暴露了社會底層勞動階級在都市區居住的困境，尤其是底層的勞動階級族群，以及從鄉村地區來到都市發展的遊子。

沒有需求就沒有供應，市場對低廉住宿的龐大需求，為劏房文化的滋生提供了養分，值得注意的是，劏房從過往的藍領階級“專屬”，如今也開始成為了白領階級的“新寵”，這是否也意味著大馬經濟發展出現了問題？