更高更久利率碾压 全球房产黄金时代告终

未知数还有很多。中东战事深化及中国经济当前一系列房产危机，可能导致更广泛的全球经济衰退，从而减少住房需求并大幅压低房价，进而造成更加严重的金融动荡。商业房产现在已经够经济头疼的了。

彭博经济研究的经济学家沙阿说：“低利率让房产市场在过去20年真的很疯狂，未来10年房市肯定大幅放缓。”

就算通胀降温，许多国家暂停升息，但借贷成本可能永远不会像金融危机之后那15年里那样低。房市开始步入“冰河时期”。

美国二手屋销售降至2010年以来最低，高盛经济学家估计，利率持续上升的影响将在2024年最为显著，成交量将降至1990年代初以来最低。

宾州大学华顿商学院教授基斯说：“我们目前处于这个冰河期的早期阶段，不可能很快解冻。”

纽西兰就是一个极端案例。疫情推动房产大热潮，房价仅在2021年就上涨近30％，纽西兰中行数据显示，存量抵押贷款里大约25％是这一年发放的，而且其中五分之一发给了首次购房者。

该国的抵押贷款利率通常不会固定超过3年，大约一半的存量抵押贷款今年进行了再融资。据估计，到2024年中，利息支出占借款人可支配收入的比率将从2021年9％的低点上升到20％左右。许多纽西兰人面临着更大的还款压力。

投资者撤退

过去10年的全球房产热潮使得买房在纽西兰、澳洲、加拿大等国家成为致富捷径，成千上万的人变成了业余投资者。

报酬率下降促使投资者退场了。根据蒙特利尔银行的研究，在加拿大最大城市多伦多拥有一套公寓房，扣除抵押贷款成本和其他费用后现在的回酬率仅为3.9％，低于投资加拿大政府国库券可以赚取的5％。

欧洲房市景气也急缩，德国上半年新营建许可减少逾27％，法国1至7月减少28％。融资成本飙升也促使近四分之一的英国房贷户考虑脱手，改买更便宜房产。瑞典遭遇了1990年代以来最严重的滑坡，建筑活动还不到满足需求所需水平的三分之一。

在亚洲，韩国的房东也深受影响。如果把“传贳”（韩国独有的租赁押金制度）行业的约8000亿美元算在内，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比高达157％，是先进国家里最高的。

由于房东经常在租约到期时用新押金还掉旧押金，这样就会让他们更难履行债务。

与此同时，香港受到了中国经济放缓、人口外流和利率上升的冲击，一度势不可挡的房价涨势戛然而止。由于港元与美元挂钩，导致抵押贷款利率自2022年初以来上涨了一倍多。以昂贵着称的二手屋价格已跌至6年低点，发展商正在大幅打折促销，政府也力降印花税以重振楼市。

除非利率开始下降，否则香港房产市场将继续受煎熬。但许多人现在仍然买不起房屋，全球许多地区都是如此。（彭博社）