更高更久利率碾壓 全球房產黃金時代告終

未知數還有很多。中東戰事深化及中國經濟當前一系列房產危機，可能導致更廣泛的全球經濟衰退，從而減少住房需求並大幅壓低房價，進而造成更加嚴重的金融動盪。商業房產現在已經夠經濟頭疼的了。

彭博經濟研究的經濟學家沙阿說：“低利率讓房產市場在過去20年真的很瘋狂，未來10年房市肯定大幅放緩。”

就算通脹降溫，許多國家暫停升息，但借貸成本可能永遠不會像金融危機之後那15年裡那樣低。房市開始步入“冰河時期”。

美國二手屋銷售降至2010年以來最低，高盛經濟學家估計，利率持續上升的影響將在2024年最為顯著，成交量將降至1990年代初以來最低。

賓州大學華頓商學院教授基斯說：“我們目前處於這個冰河期的早期階段，不可能很快解凍。”

紐西蘭就是一個極端案例。疫情推動房產大熱潮，房價僅在2021年就上漲近30％，紐西蘭中行數據顯示，存量抵押貸款裡大約25％是這一年發放的，而且其中五分之一發給了首次購房者。

該國的抵押貸款利率通常不會固定超過3年，大約一半的存量抵押貸款今年進行了再融資。據估計，到2024年中，利息支出佔借款人可支配收入的比率將從2021年9％的低點上升到20％左右。許多紐西蘭人面臨著更大的還款壓力。

投資者撤退

過去10年的全球房產熱潮使得買房在紐西蘭、澳洲、加拿大等國家成為致富捷徑，成千上萬的人變成了業餘投資者。

報酬率下降促使投資者退場了。根據蒙特利爾銀行的研究，在加拿大最大城市多倫多擁有一套公寓房，扣除抵押貸款成本和其他費用後現在的回酬率僅為3.9％，低於投資加拿大政府國庫券可以賺取的5％。

歐洲房市景氣也急縮，德國上半年新營建許可減少逾27％，法國1至7月減少28％。融資成本飆升也促使近四分之一的英國房貸戶考慮脫手，改買更便宜房產。瑞典遭遇了1990年代以來最嚴重的滑坡，建築活動還不到滿足需求所需水平的三分之一。

在亞洲，韓國的房東也深受影響。如果把“傳貰”（韓國獨有的租賃押金制度）行業的約8000億美元算在內，韓國家庭債務與國內生產總值（GDP）之比高達157％，是先進國家裡最高的。

由於房東經常在租約到期時用新押金還掉舊押金，這樣就會讓他們更難履行債務。

與此同時，香港受到了中國經濟放緩、人口外流和利率上升的衝擊，一度勢不可擋的房價漲勢戛然而止。由於港元與美元掛鉤，導致抵押貸款利率自2022年初以來上漲了一倍多。以昂貴著稱的二手屋價格已跌至6年低點，發展商正在大幅打折促銷，政府也力降印花稅以重振樓市。

除非利率開始下降，否則香港房產市場將繼續受煎熬。但許多人現在仍然買不起房屋，全球許多地區都是如此。（彭博社）