劏房系列3 | 打擊劏房困難重重

業主在購買火險時，保險公司是根據竣工合格證書（CCC）或入夥紙（CF）原來的房子圖測受保，但若業主胡亂修改房子設計，用來經營幼兒園、改造成劏房出租等，萬一發生火災等事故，保險公司有權不賠償，因為其與竣工合格證書的設計不一樣。

“保險公司會跟你說，我受保你（產業）是依據你的竣工合格證書，證書的裝修圖測是這樣，但你去改了，圖不一樣了，我有權不要（賠）給你，因為我是依據證書或入夥紙，入夥紙講的只是2房而已，你跑去改成4房，你的入夥紙已經不合理了，保險公司可以跟你爭論。”

他以汽車保險為例子，若改裝車發生意外，保險公司有權不賠償，或者賠償僅限於原裝車部分。

住戶投訴 市會才會調查

儘管劏房在法律規定下屬於違法裝修，政府單位亦頻頻出手打擊，但若要全面打擊劏房歪風，張瑋真則認為仍有一定難度，除非有其他住戶投訴，市政局才會去調查和阻止，否則難以揪出所有劏房。

國內劏房不管是分層地契產業或個人地契產業皆有，如果是公寓單位的劏房會有較多問題，但若是個人地契住宅則較為方便經營劏房，尤其是位於郊區的住宅，幾乎沒什麼人看得到。

“如果（你家）隔壁做成了劏房，你覺得有被打擾到，可能太多人進出打擾到，那你可以去投訴，但這需要證明。”

若住戶認為，公寓內的劏房對其造成干擾，則可向管理層投訴，其採取的行動會較為有力，管理層在進行調查後，會向市政局或市議會建築物專員（COB）申訴。如果是排屋等個人地契，則可直接向市政局投訴。

數個月前，吉隆坡市政廳發佈最新條例，任何吉隆坡商業或私人房產，包括小型家庭辦公室和服務式公寓，都禁止業主在飯廳和客廳增加內牆，裝修成臥室供出租用途。

儘管市政局已發出禁令，但在執法上並不容易，除非接獲投訴或舉報，當局才能夠進行調查和拆除，若要對市內所有住宅單位都進行排查，揪出違建的劏房幾乎是不太可能的，因此要將劏房文化完全根除的可能性並不大。

或仿監管Airbnb作法

相反地，張瑋真則認為，劏房目前的情況與早前的Airbnb有些相似，隨著劏房事件越來越受關注，市政局或許會推出新指引，對劏房進行監管。

“可能市政局收到越來越多業主的投訴，並將其帶上法庭，法院就有機會去決定劏房的法律去向。Airbnb也是這樣子來的，就是將它帶上法庭，法院就有這個機會討論、探討這個問題，然後再做決定。”

她指出，Airbnb的興起也是因為許多業主認為，房子是自己的，自己想租給誰、租多少天都行，於是導致許多靠近吉隆坡的公寓等住宅都被作成了Airbnb來經營賺錢。

但隨著經營Airbnb的做法接獲越來越多投訴案例，有關當局將其帶上法院做出決定，Airbnb也從原本的灰色地帶，到後來市政局推出指引，讓管理層有權去設立一些條例來管理，住戶可以投票決定，若大多數業主贊成則可在公寓內經營，反之則不行。

“如今法律上（Airbnb）已經設立了判例法（Case Law），相信不久的將來也會有這樣的法律出現，大家投票決定業者是否可以做成劏房來經營。”

對於政府對劏房經營的監管，佳得樓宇管理董事經理張惟越則認為，政府應該禁止民居房產有經營劏房的商業活動，讓商業活動僅限在商業房產進行。

“服務式公寓（Service Apartment）屬於商業房產，我不反對，但如果是單純的公寓，立場上我反對，公寓應該是簡簡單單給家庭住的，政府應該立法歸類。”

未來走向引關注

“殺頭的生意有人做，賠錢的買賣沒人做”，儘管劏房存有違法裝修、火患風險、過渡擁擠等問題與隱患，但租房需求為劏房市場的滋長提供了養分，其中的商機也吸引不少人加入，政府單位要想完全根除劏房文化，困難可說是相當高。

政府未來會持續全面嚴打劏房，還是如Airbnb一樣收編監管，這都將影響劏房未來走向。