衔接RTS 首栋楼近期完工 加冕广场耀新山

按照综合产业的规划图，加冕广场整体计划预期在2028年完工，掌握柔新捷运系统在2027年1月启用的优势。

翁诗慧补充，产业买家有信心投资武吉查卡（Bukit Chagar）捷运站附近的产业，当衔接交通便利性提升，将有助于带动产业的价值。

她指出，一旦该捷运站开放启用，预计将吸引新加坡人，探讨在这里置业的购兴，并前来新山投资房产。

加冕广场是一座打造中的金融区，不但迎合新山市，近年来因发展带来的新需求，也将使新山的市容焕然一新。

前面提到该广场全面完工后，除了6栋高楼建筑就是2栋服务公寓、2栋办公大厦、1栋高级酒店及1栋医疗中心，还包括有1栋零售购物中心。

衔接柔新捷运 出入马新方便

除此之外，各主要建筑物将和较后完工的柔新捷运系统衔接，并将有一条专设的高空走道/行人天桥，以便行人可以直走到新山苏丹依斯干达大厦，前往新加坡的路程也十分方便。

依布拉欣国际商务区是于2015年由柔佛苏丹依布拉欣主持动土礼， 这个大型发展计划，旨在将新山转型成世界级城市，预计各阶段的发展计划，将能催化城市的发展，除了制造更多的工作机会，也放眼将带来数十亿令吉的经济效益。

Zerin产业顾问集团创办人兼首席执行员辛格说，柔新捷运系统是显着催化剂，足以推动新山产业市场，成为热门的焦点。

“在新山和柔新捷运系统附近，最近几年推出的高楼房产计划，获得本地和海外买家的强劲需求，每平方呎售价升至1000令吉或更高价位，足以媲美吉隆坡城中城的高档房产。”

他说，对新山市场的有利因素是马币汇率，另一个是柔新捷运系统。在汇率方面，以3.45令吉兑1新元来看，对新加坡产业买家或是在新加坡赚新元的大马人，都有一定的激励作用。

说到新柔佛捷运系统，也称新柔快速转运系统。那是两国政府在2018年1月16日，正式签署有关协定的发展计划，捷运工程于2021年正式投入建设。这也是个跨越柔佛海峡，连接柔佛新山和新加坡的地铁线路。

公私领域合作落实智慧城

马来西亚城乡规划局（PLANMalaysia）指出，柔佛州为了实现2030年先进州，柔佛新山智慧城的愿望，州政府所推行的各项计划，正处于正确轨道。

该局总监阿里亚斯说，柔佛州政府所举办的2023年柔佛智慧城市论坛（JSCF），正是实现上述愿望所做的努力。

在论坛上推介的“2030年柔佛智慧城市大蓝图”，可以看出柔佛州政府朝向2030年先进州愿望的认真程度。

他说，“2030年柔佛智慧城市大蓝图”所提及的措施，需要政府与私人界之间的密切合作，唯有共同发挥作用，才能有效落实智慧城市相关的措施。”

“这不仅涉及马来西亚城乡规划局的中央和柔佛州部门，也包括与私人界合作实现柔佛智慧城市议程。”

产业顾问披露，为准备迎接2026旅游马来西亚年，相关方面正努力让柔佛迎来1200万名游客。

在这方面，已经预算拨款2000万令吉，以便改善和旅游业有关的设施，例如州内码头，国家公园双溪乌拉桥樑和龟咯岛。

与此同时，希望在“大马：我的第二家园计划”（MM2H）下置产的条件，在修订后将对投资者更为友善，以便可以吸引符合条件的投资者前来大马，包括在柔佛依斯干达经济特区投资房产。”

依斯干达产业市场乐观

依斯干达产业市场展望保持乐观，许多的基本设施、产业发展计划，扩展投资，正如火如荼推行，推动市场对该特区产业的需求。

在新加坡赚取新元，然后在柔佛购买房产，是主要因素之一。当柔新捷运在2026年12月31日完工，并在2027年1月投入营运，届时交通的衔接性将进一步改善，已经鼓励投资者进场。

莱坊产业顾问公司（Knight Frank）指出，新的轻型快铁计划建议书已经提呈给有关当局，该计划书主要在于提升城市之间的衔接，辅助柔新捷运的连接性。

政府提及新加坡和马来西亚，将透过柔佛公主港与新加坡大士（Tuas）获得新渡轮服务的可行性，这是提升新加坡与柔佛（靠近马来西亚─新加坡第二通道），未来衔接性的另一个步伐。

莱坊产业顾问公司研究组执行董事王秀凤表示，现有的迪沙鲁与新加坡路线，即使是工作日也相当忙碌，来自新加坡的游客和访客，主要是渡轮使用者，他们会前往迪沙鲁打高尔夫球。

此外，吉隆坡─新加坡高速铁路（HSR）计划，如果按计划落实，将对吉隆坡、柔佛和新加坡的发展带来显着效应。马来西亚高铁机构不久前向私人界汇报，提出协助发展该计划的要求，根据公共─私人合作模式经营该计划。

王秀凤认为，隆新高铁计划若推行，预计将吸引一些海外集团加入投资，毕竟资金是该计划可行性的重要因素。

住宅：5年内增7.1万单位

在依斯干达，已规划好的服务公寓新增供应将有7万1000个单位，占目前库存的57%，虽然这数据有些让人担心，不过，这供应量是分3至5年内才加入市场。

许多发展商正忙于接下来1至2年，在柔佛市中心附近推出产业计划，善用靠近快速转运系统的便利性，这些计划将吸引许多产业投资者，包括售价超过100万令吉房产的海外买家。

莱坊认为，今天市场对新山市中心房产的需求，主要是有基本设施催化剂：快速转运系统作为后盾。该系统在未来提升跨越边界衔接性，扮演重要角色，带动市场对该区产业的需求，租金也相应提高。

零售与休闲：转向盈利分享模式

新加坡人开销能力较强稳，激励新山零售业客流量增加，特别是马币汇率相对较疲弱。一些商场例如地不佬城永旺商场及Southkey谷中城，都是新加坡人比较熟悉的，在学校假期人流量相当多。

莱坊指出，业主和租户正从传统的租赁架构，转向盈利分享模式，这样的转移可让业主和租户受惠，同时也促进一个比较永续、有利润的零售产业市场。

这个行业的阻力包括通货膨胀压力及劳工短缺，这将对消费者基本面和购买力造成负面影响。

至于酒店，市区酒店客房间数在过去6年并没有显着变动，不过，酒店客房收费升高，特别是5星级酒店，不只是因为新加坡游客增加，本地市场需求也强劲。

产业顾问经常强调，酒店和购物商场相辅相成，彼此的存在可以确保酒店客房入住率，购物商场客流量保持偏高。

基于这些因素，多数新完工的酒店及新山的新增酒店，都是与购物商场同步发展的综合产业，例如: 圣吉尔斯酒店（St Giles Hotels）配Southkey谷中城、凯悦嘉轩（Hyatt Place）酒店配新山佰乐泰商场（Paradigm Mall）

办公楼：平均出租率升至75%

虽然靠近新加坡，但是新山的办公楼领域，并没享有从新加坡的外溢效应，不像零售与休闲产业的情况。多数公司倾向租赁吉隆坡的办公空间。

市场的规模也比较小，新山有870万平方呎的办公空间，吉隆坡则有超过1亿平方呎。新山市中心的平均出租率在2022年稳健升至75%，比2019年的70%高。

新山周边地区的出租率则从70%跌至60%，升幅最明显的是依斯干达公主城，从46%升至60%，那是许多优质办公空间的集中地，吸引不少公司的租赁兴致。

与此同时，最近市场出现的扩展情况出现为量身订造办公楼改善的迹象，举个例子，新近完工的MVS北楼，就是优质办公空间。

市场上不同行业，例如物流和会计公司，为租赁市场的新租户，不过，租下最多办公空间的是共享工作间经营者。

这与莱坊预见市场对共享工作间需求持稳的看法一致，当前不少公司选择这样的办公空间，主要是可以依业务规模弹性调整。

无论如何，当业主的目标是同一数额的租客，加上新增优质办公楼，无疑将导致竞争加剧。

工业产业：实力强稳

柔佛工业产业的地点，集中在士乃、古来和依斯干达公主城，这些地点拥有的工业园分别有i-Park@士乃机场城、i-Park Indahpura及努沙再也科技园。

柔佛工业园的实力在于前瞻性，拥有新的设备和绿色发展，在吸引跨国公司的需求，这些是重要因素。

根据马来西亚工业发展局的资料，在新山的制造业投资，多数是海外投资。量身订造工人住宿，已在工业产业领域崛起为新的资产组别，该领域整体情况保持强稳，土地和工业产业交易活跃，物流货仓表现令人鼓舞。

关于工业产业领域是否供应过剩，莱坊认为，许多新的发展计划，是为特定租户量身兴建的，在这之前，发展商兴建比较多的通用排式工厂，但这些不再是属意的产业类型。

数据中心：具吸引力

新加坡在2019至2022年，暂停增加新数据中心，是催化柔佛这些年来，数据中心增加的主要原因，公司寻求下一个理想数据中心地，柔佛将成为焦点。

莱坊已创建首个SEA-5数据中心机会指数（不包括新加坡），马来西亚被列为最具吸引力的数据中心投资地点，主要的考量包括：国际海底电缆的数目、国内生产总值成长率、容易经商等因素。

目前，印尼和马来西亚，跑在数据中心投资与供应的前端，至于菲律宾、泰国和越南，受到土地局限和电讯管理因素的影响，影响其成长潜能。

数据中心的问题主要在数字化与永续性的纷争，数据中心消耗大量电流和水源，目前，欧盟22个贸易组织及57个数据中心承诺在2030年之前，确保数据中心气候中和，放眼接下来有更多的绿色数据中心。

资料来源：莱坊产业顾问公司报告