![close](/public/images/galleryclose.png)
![zoom](/public/images/galleryzoom2.png)
![image](/public/images/foursquare.png)
![12月4日見報 焦點策劃](https://www.sinchew.com.my/wp-content/uploads/2023/12/12e69c884e697a5e8a781e68aa5-e784a6e782b9e7ad96e58892.jpg)
當柔新捷運系統(Rapid Transit System,RTS)在3年內完工,將可提升新山市內的交通規劃,改善交通阻塞的情況。在迎接柔新捷運完工與投入營運之際,加冕廣場產業計劃,將會是皇冠上的明珠,成為依布拉欣國際商務區(IIBD)內最耀眼的那一顆。
耗40億建6特色建築
說到加冕廣場(Coronation Square),這是個耗資40億令吉的綜合產業計劃,位於新山市中心,將建有6座大樓,包括2座服務式公寓、2座辦公樓、1棟豪華酒店及1座高級醫療中心,第一座大樓將在近期內完工並啟用。
ADVERTISEMENT
冠冕產業私人有限公司(Coronade Properties Sdn Bhd)企業執行董事拿汀巴杜卡阿麗娜較早時指出,該公司對發展商的承諾有信心,相信加冕廣場的落成,將使新山市展現新面貌,並且將是新山的地標建築。
她說,第一座大樓是39層高的人民銀行大廈,是整個6棟獨具特色高樓建築中,第一棟率先在今年底前完工的辦公樓,預料會在最近開放商業機構入駐。
首期皇冠服務公寓近售罄
此外, 該產業公司市場銷售經理翁詩慧說,加冕廣場是依布拉欣國際商務區首階段的發展計劃,2023年2月開始推出的皇冠(The Coronade Residences)服務公寓,每平方呎售價1200令吉,幾乎已經全被訂購,該公寓計劃與柔新捷運站,距離在300至400公尺之間。
她說,第一期公寓房產取得令人鼓舞的銷售業績,加冕廣場探討在2024年推出第二期的服務公寓計劃。
整體計劃料2028年完工
截至今年10月,柔新捷運系統已完成52%的工程,預訂2026年12月31日竣工,並在2027年1月啟用。一旦投入服務,預計單程每小時可乘載1萬名乘客,往來新山和新加坡僅需5分鐘。
按照綜合產業的規劃圖,加冕廣場整體計劃預期在2028年完工,掌握柔新捷運系統在2027年1月啟用的優勢。
翁詩慧補充,產業買家有信心投資武吉查卡(Bukit Chagar)捷運站附近的產業,當銜接交通便利性提升,將有助於帶動產業的價值。
她指出,一旦該捷運站開放啟用,預計將吸引新加坡人,探討在這裡置業的購興,並前來新山投資房產。
加冕廣場是一座打造中的金融區,不但迎合新山市,近年來因發展帶來的新需求,也將使新山的市容煥然一新。
前面提到該廣場全面完工後,除了6棟高樓建築就是2棟服務公寓、2棟辦公大廈、1棟高級酒店及1棟醫療中心,還包括有1棟零售購物中心。
銜接柔新捷運 出入馬新方便
除此之外,各主要建築物將和較後完工的柔新捷運系統銜接,並將有一條專設的高空走道/行人天橋,以便行人可以直走到新山蘇丹依斯干達大廈,前往新加坡的路程也十分方便。
依布拉欣國際商務區是於2015年由柔佛蘇丹依布拉欣主持動土禮, 這個大型發展計劃,旨在將新山轉型成世界級城市,預計各階段的發展計劃,將能催化城市的發展,除了製造更多的工作機會,也放眼將帶來數十億令吉的經濟效益。
Zerin產業顧問集團創辦人兼首席執行員辛格說,柔新捷運系統是顯著催化劑,足以推動新山產業市場,成為熱門的焦點。
“在新山和柔新捷運系統附近,最近幾年推出的高樓房產計劃,獲得本地和海外買家的強勁需求,每平方呎售價升至1000令吉或更高價位,足以媲美吉隆坡城中城的高檔房產。”
他說,對新山市場的有利因素是馬幣匯率,另一個是柔新捷運系統。在匯率方面,以3.45令吉兌1新元來看,對新加坡產業買家或是在新加坡賺新元的大馬人,都有一定的激勵作用。
說到新柔佛捷運系統,也稱新柔快速轉運系統。那是兩國政府在2018年1月16日,正式簽署有關協定的發展計劃,捷運工程於2021年正式投入建設。這也是個跨越柔佛海峽,連接柔佛新山和新加坡的地鐵線路。
公私領域合作落實智慧城
馬來西亞城鄉規劃局(PLANMalaysia)指出,柔佛州為了實現2030年先進州,柔佛新山智慧城的願望,州政府所推行的各項計劃,正處於正確軌道。
該局總監阿里亞斯說,柔佛州政府所舉辦的2023年柔佛智慧城市論壇(JSCF),正是實現上述願望所做的努力。
在論壇上推介的“2030年柔佛智慧城市大藍圖”,可以看出柔佛州政府朝向2030年先進州願望的認真程度。
他說,“2030年柔佛智慧城市大藍圖”所提及的措施,需要政府與私人界之間的密切合作,唯有共同發揮作用,才能有效落實智慧城市相關的措施。”
“這不僅涉及馬來西亞城鄉規劃局的中央和柔佛州部門,也包括與私人界合作實現柔佛智慧城市議程。”
產業顧問披露,為準備迎接2026旅遊馬來西亞年,相關方面正努力讓柔佛迎來1200萬名遊客。
在這方面,已經預算撥款2000萬令吉,以便改善和旅遊業有關的設施,例如州內碼頭,國家公園雙溪烏拉橋樑和龜咯島。
與此同時,希望在“大馬:我的第二家園計劃”(MM2H)下置產的條件,在修訂後將對投資者更為友善,以便可以吸引符合條件的投資者前來大馬,包括在柔佛依斯干達經濟特區投資房產。”
![12月4日見報 焦點策劃](https://www.sinchew.com.my/wp-content/uploads/2023/12/12e69c884e697a5e8a781e68aa5-e784a6e782b9e7ad96e58892-1.jpg)
依斯干達產業市場樂觀
依斯干達產業市場展望保持樂觀,許多的基本設施、產業發展計劃,擴展投資,正如火如荼推行,推動市場對該特區產業的需求。
在新加坡賺取新元,然後在柔佛購買房產,是主要因素之一。當柔新捷運在2026年12月31日完工,並在2027年1月投入營運,屆時交通的銜接性將進一步改善,已經鼓勵投資者進場。
萊坊產業顧問公司(Knight Frank)指出,新的輕型快鐵計劃建議書已經提呈給有關當局,該計劃書主要在於提升城市之間的銜接,輔助柔新捷運的連接性。
政府提及新加坡和馬來西亞,將透過柔佛公主港與新加坡大士(Tuas)獲得新渡輪服務的可行性,這是提升新加坡與柔佛(靠近馬來西亞─新加坡第二通道),未來銜接性的另一個步伐。
萊坊產業顧問公司研究組執行董事王秀鳳表示,現有的迪沙魯與新加坡路線,即使是工作日也相當忙碌,來自新加坡的遊客和訪客,主要是渡輪使用者,他們會前往迪沙魯打高爾夫球。
此外,吉隆坡─新加坡高速鐵路(HSR)計劃,如果按計劃落實,將對吉隆坡、柔佛和新加坡的發展帶來顯著效應。馬來西亞高鐵機構不久前向私人界彙報,提出協助發展該計劃的要求,根據公共─私人合作模式經營該計劃。
王秀鳳認為,隆新高鐵計劃若推行,預計將吸引一些海外集團加入投資,畢竟資金是該計劃可行性的重要因素。
住宅:5年內增7.1萬單位
在依斯干達,已規劃好的服務公寓新增供應將有7萬1000個單位,佔目前庫存的57%,雖然這數據有些讓人擔心,不過,這供應量是分3至5年內才加入市場。
許多發展商正忙於接下來1至2年,在柔佛市中心附近推出產業計劃,善用靠近快速轉運系統的便利性,這些計劃將吸引許多產業投資者,包括售價超過100萬令吉房產的海外買家。
萊坊認為,今天市場對新山市中心房產的需求,主要是有基本設施催化劑:快速轉運系統作為後盾。該系統在未來提升跨越邊界銜接性,扮演重要角色,帶動市場對該區產業的需求,租金也相應提高。
零售與休閒:轉向盈利分享模式
新加坡人開銷能力較強穩,激勵新山零售業客流量增加,特別是馬幣匯率相對較疲弱。一些商場例如地不佬城永旺商場及Southkey谷中城,都是新加坡人比較熟悉的,在學校假期人流量相當多。
萊坊指出,業主和租戶正從傳統的租賃架構,轉向盈利分享模式,這樣的轉移可讓業主和租戶受惠,同時也促進一個比較永續、有利潤的零售產業市場。
這個行業的阻力包括通貨膨脹壓力及勞工短缺,這將對消費者基本面和購買力造成負面影響。
至於酒店,市區酒店客房間數在過去6年並沒有顯著變動,不過,酒店客房收費升高,特別是5星級酒店,不只是因為新加坡遊客增加,本地市場需求也強勁。
產業顧問經常強調,酒店和購物商場相輔相成,彼此的存在可以確保酒店客房入住率,購物商場客流量保持偏高。
基於這些因素,多數新完工的酒店及新山的新增酒店,都是與購物商場同步發展的綜合產業,例如: 聖吉爾斯酒店(St Giles Hotels)配Southkey谷中城、凱悅嘉軒(Hyatt Place)酒店配新山佰樂泰商場(Paradigm Mall)
辦公樓:平均出租率升至75%
雖然靠近新加坡,但是新山的辦公樓領域,並沒享有從新加坡的外溢效應,不像零售與休閒產業的情況。多數公司傾向租賃吉隆坡的辦公空間。
市場的規模也比較小,新山有870萬平方呎的辦公空間,吉隆坡則有超過1億平方呎。新山市中心的平均出租率在2022年穩健升至75%,比2019年的70%高。
新山周邊地區的出租率則從70%跌至60%,升幅最明顯的是依斯干達公主城,從46%升至60%,那是許多優質辦公空間的集中地,吸引不少公司的租賃興致。
與此同時,最近市場出現的擴展情況出現為量身訂造辦公樓改善的跡象,舉個例子,新近完工的MVS北樓,就是優質辦公空間。
市場上不同行業,例如物流和會計公司,為租賃市場的新租戶,不過,租下最多辦公空間的是共享工作間經營者。
這與萊坊預見市場對共享工作間需求持穩的看法一致,當前不少公司選擇這樣的辦公空間,主要是可以依業務規模彈性調整。
無論如何,當業主的目標是同一數額的租客,加上新增優質辦公樓,無疑將導致競爭加劇。
工業產業:實力強穩
柔佛工業產業的地點,集中在士乃、古來和依斯干達公主城,這些地點擁有的工業園分別有i-Park@士乃機場城、i-Park Indahpura及努沙再也科技園。
柔佛工業園的實力在於前瞻性,擁有新的設備和綠色發展,在吸引跨國公司的需求,這些是重要因素。
根據馬來西亞工業發展局的資料,在新山的製造業投資,多數是海外投資。量身訂造工人住宿,已在工業產業領域崛起為新的資產組別,該領域整體情況保持強穩,土地和工業產業交易活躍,物流貨倉表現令人鼓舞。
關於工業產業領域是否供應過剩,萊坊認為,許多新的發展計劃,是為特定租戶量身興建的,在這之前,發展商興建比較多的通用排式工廠,但這些不再是屬意的產業類型。
數據中心:具吸引力
新加坡在2019至2022年,暫停增加新數據中心,是催化柔佛這些年來,數據中心增加的主要原因,公司尋求下一個理想數據中心地,柔佛將成為焦點。
萊坊已創建首個SEA-5數據中心機會指數(不包括新加坡),馬來西亞被列為最具吸引力的數據中心投資地點,主要的考量包括:國際海底電纜的數目、國內生產總值成長率、容易經商等因素。
目前,印尼和馬來西亞,跑在數據中心投資與供應的前端,至於菲律賓、泰國和越南,受到土地侷限和電訊管理因素的影響,影響其成長潛能。
數據中心的問題主要在數字化與永續性的紛爭,數據中心消耗大量電流和水源,目前,歐盟22個貿易組織及57個數據中心承諾在2030年之前,確保數據中心氣候中和,放眼接下來有更多的綠色數據中心。
資料來源:萊坊產業顧問公司報告
ADVERTISEMENT
热门新闻
![happy](/public/images/emoji-happy-1.png)
![shock](/public/images/emoji-shock-1.png)
![cry](/public/images/emoji-cry-1.png)
![angry](/public/images/emoji-angry-1.png)
![speechless](/public/images/emoji-speechless-1.png)
百格视频
![happy](/public/images/emoji-happy-1.png)
![shock](/public/images/emoji-shock-1.png)
![cry](/public/images/emoji-cry-1.png)
![angry](/public/images/emoji-angry-1.png)
![speechless](/public/images/emoji-speechless-1.png)
ADVERTISEMENT