銜接RTS 首棟樓近期完工 加冕廣場耀新山

按照綜合產業的規劃圖，加冕廣場整體計劃預期在2028年完工，掌握柔新捷運系統在2027年1月啟用的優勢。

翁詩慧補充，產業買家有信心投資武吉查卡（Bukit Chagar）捷運站附近的產業，當銜接交通便利性提升，將有助於帶動產業的價值。

她指出，一旦該捷運站開放啟用，預計將吸引新加坡人，探討在這裡置業的購興，並前來新山投資房產。

加冕廣場是一座打造中的金融區，不但迎合新山市，近年來因發展帶來的新需求，也將使新山的市容煥然一新。

前面提到該廣場全面完工後，除了6棟高樓建築就是2棟服務公寓、2棟辦公大廈、1棟高級酒店及1棟醫療中心，還包括有1棟零售購物中心。

銜接柔新捷運 出入馬新方便

除此之外，各主要建築物將和較後完工的柔新捷運系統銜接，並將有一條專設的高空走道/行人天橋，以便行人可以直走到新山蘇丹依斯干達大廈，前往新加坡的路程也十分方便。

依布拉欣國際商務區是於2015年由柔佛蘇丹依布拉欣主持動土禮， 這個大型發展計劃，旨在將新山轉型成世界級城市，預計各階段的發展計劃，將能催化城市的發展，除了製造更多的工作機會，也放眼將帶來數十億令吉的經濟效益。

Zerin產業顧問集團創辦人兼首席執行員辛格說，柔新捷運系統是顯著催化劑，足以推動新山產業市場，成為熱門的焦點。

“在新山和柔新捷運系統附近，最近幾年推出的高樓房產計劃，獲得本地和海外買家的強勁需求，每平方呎售價升至1000令吉或更高價位，足以媲美吉隆坡城中城的高檔房產。”

他說，對新山市場的有利因素是馬幣匯率，另一個是柔新捷運系統。在匯率方面，以3.45令吉兌1新元來看，對新加坡產業買家或是在新加坡賺新元的大馬人，都有一定的激勵作用。

說到新柔佛捷運系統，也稱新柔快速轉運系統。那是兩國政府在2018年1月16日，正式簽署有關協定的發展計劃，捷運工程於2021年正式投入建設。這也是個跨越柔佛海峽，連接柔佛新山和新加坡的地鐵線路。

公私領域合作落實智慧城

馬來西亞城鄉規劃局（PLANMalaysia）指出，柔佛州為了實現2030年先進州，柔佛新山智慧城的願望，州政府所推行的各項計劃，正處於正確軌道。

該局總監阿里亞斯說，柔佛州政府所舉辦的2023年柔佛智慧城市論壇（JSCF），正是實現上述願望所做的努力。

在論壇上推介的“2030年柔佛智慧城市大藍圖”，可以看出柔佛州政府朝向2030年先進州願望的認真程度。

他說，“2030年柔佛智慧城市大藍圖”所提及的措施，需要政府與私人界之間的密切合作，唯有共同發揮作用，才能有效落實智慧城市相關的措施。”

“這不僅涉及馬來西亞城鄉規劃局的中央和柔佛州部門，也包括與私人界合作實現柔佛智慧城市議程。”

產業顧問披露，為準備迎接2026旅遊馬來西亞年，相關方面正努力讓柔佛迎來1200萬名遊客。

在這方面，已經預算撥款2000萬令吉，以便改善和旅遊業有關的設施，例如州內碼頭，國家公園雙溪烏拉橋樑和龜咯島。

與此同時，希望在“大馬：我的第二家園計劃”（MM2H）下置產的條件，在修訂後將對投資者更為友善，以便可以吸引符合條件的投資者前來大馬，包括在柔佛依斯干達經濟特區投資房產。”

依斯干達產業市場樂觀

依斯干達產業市場展望保持樂觀，許多的基本設施、產業發展計劃，擴展投資，正如火如荼推行，推動市場對該特區產業的需求。

在新加坡賺取新元，然後在柔佛購買房產，是主要因素之一。當柔新捷運在2026年12月31日完工，並在2027年1月投入營運，屆時交通的銜接性將進一步改善，已經鼓勵投資者進場。

萊坊產業顧問公司（Knight Frank）指出，新的輕型快鐵計劃建議書已經提呈給有關當局，該計劃書主要在於提升城市之間的銜接，輔助柔新捷運的連接性。

政府提及新加坡和馬來西亞，將透過柔佛公主港與新加坡大士（Tuas）獲得新渡輪服務的可行性，這是提升新加坡與柔佛（靠近馬來西亞─新加坡第二通道），未來銜接性的另一個步伐。

萊坊產業顧問公司研究組執行董事王秀鳳表示，現有的迪沙魯與新加坡路線，即使是工作日也相當忙碌，來自新加坡的遊客和訪客，主要是渡輪使用者，他們會前往迪沙魯打高爾夫球。

此外，吉隆坡─新加坡高速鐵路（HSR）計劃，如果按計劃落實，將對吉隆坡、柔佛和新加坡的發展帶來顯著效應。馬來西亞高鐵機構不久前向私人界彙報，提出協助發展該計劃的要求，根據公共─私人合作模式經營該計劃。

王秀鳳認為，隆新高鐵計劃若推行，預計將吸引一些海外集團加入投資，畢竟資金是該計劃可行性的重要因素。

住宅：5年內增7.1萬單位

在依斯干達，已規劃好的服務公寓新增供應將有7萬1000個單位，佔目前庫存的57%，雖然這數據有些讓人擔心，不過，這供應量是分3至5年內才加入市場。

許多發展商正忙於接下來1至2年，在柔佛市中心附近推出產業計劃，善用靠近快速轉運系統的便利性，這些計劃將吸引許多產業投資者，包括售價超過100萬令吉房產的海外買家。

萊坊認為，今天市場對新山市中心房產的需求，主要是有基本設施催化劑：快速轉運系統作為後盾。該系統在未來提升跨越邊界銜接性，扮演重要角色，帶動市場對該區產業的需求，租金也相應提高。

零售與休閒：轉向盈利分享模式

新加坡人開銷能力較強穩，激勵新山零售業客流量增加，特別是馬幣匯率相對較疲弱。一些商場例如地不佬城永旺商場及Southkey谷中城，都是新加坡人比較熟悉的，在學校假期人流量相當多。

萊坊指出，業主和租戶正從傳統的租賃架構，轉向盈利分享模式，這樣的轉移可讓業主和租戶受惠，同時也促進一個比較永續、有利潤的零售產業市場。

這個行業的阻力包括通貨膨脹壓力及勞工短缺，這將對消費者基本面和購買力造成負面影響。

至於酒店，市區酒店客房間數在過去6年並沒有顯著變動，不過，酒店客房收費升高，特別是5星級酒店，不只是因為新加坡遊客增加，本地市場需求也強勁。

產業顧問經常強調，酒店和購物商場相輔相成，彼此的存在可以確保酒店客房入住率，購物商場客流量保持偏高。

基於這些因素，多數新完工的酒店及新山的新增酒店，都是與購物商場同步發展的綜合產業，例如: 聖吉爾斯酒店（St Giles Hotels）配Southkey谷中城、凱悅嘉軒（Hyatt Place）酒店配新山佰樂泰商場（Paradigm Mall）

辦公樓：平均出租率升至75%

雖然靠近新加坡，但是新山的辦公樓領域，並沒享有從新加坡的外溢效應，不像零售與休閒產業的情況。多數公司傾向租賃吉隆坡的辦公空間。

市場的規模也比較小，新山有870萬平方呎的辦公空間，吉隆坡則有超過1億平方呎。新山市中心的平均出租率在2022年穩健升至75%，比2019年的70%高。

新山周邊地區的出租率則從70%跌至60%，升幅最明顯的是依斯干達公主城，從46%升至60%，那是許多優質辦公空間的集中地，吸引不少公司的租賃興致。

與此同時，最近市場出現的擴展情況出現為量身訂造辦公樓改善的跡象，舉個例子，新近完工的MVS北樓，就是優質辦公空間。

市場上不同行業，例如物流和會計公司，為租賃市場的新租戶，不過，租下最多辦公空間的是共享工作間經營者。

這與萊坊預見市場對共享工作間需求持穩的看法一致，當前不少公司選擇這樣的辦公空間，主要是可以依業務規模彈性調整。

無論如何，當業主的目標是同一數額的租客，加上新增優質辦公樓，無疑將導致競爭加劇。

工業產業：實力強穩

柔佛工業產業的地點，集中在士乃、古來和依斯干達公主城，這些地點擁有的工業園分別有i-Park@士乃機場城、i-Park Indahpura及努沙再也科技園。

柔佛工業園的實力在於前瞻性，擁有新的設備和綠色發展，在吸引跨國公司的需求，這些是重要因素。

根據馬來西亞工業發展局的資料，在新山的製造業投資，多數是海外投資。量身訂造工人住宿，已在工業產業領域崛起為新的資產組別，該領域整體情況保持強穩，土地和工業產業交易活躍，物流貨倉表現令人鼓舞。

關於工業產業領域是否供應過剩，萊坊認為，許多新的發展計劃，是為特定租戶量身興建的，在這之前，發展商興建比較多的通用排式工廠，但這些不再是屬意的產業類型。

數據中心：具吸引力

新加坡在2019至2022年，暫停增加新數據中心，是催化柔佛這些年來，數據中心增加的主要原因，公司尋求下一個理想數據中心地，柔佛將成為焦點。

萊坊已創建首個SEA-5數據中心機會指數（不包括新加坡），馬來西亞被列為最具吸引力的數據中心投資地點，主要的考量包括：國際海底電纜的數目、國內生產總值成長率、容易經商等因素。

目前，印尼和馬來西亞，跑在數據中心投資與供應的前端，至於菲律賓、泰國和越南，受到土地侷限和電訊管理因素的影響，影響其成長潛能。

數據中心的問題主要在數字化與永續性的紛爭，數據中心消耗大量電流和水源，目前，歐盟22個貿易組織及57個數據中心承諾在2030年之前，確保數據中心氣候中和，放眼接下來有更多的綠色數據中心。

資料來源：萊坊產業顧問公司報告