劏房大勢崛起系列4 | 誰是劏房始作俑者？

“雖然大馬房產對香港、新加坡人而言是相當便宜的，但對國人而言則有點貴，很多人都買不起。”

一般國人月薪在3000至5000令吉，買屋的入場成本相當高，10%的頭期、律師費、印花稅，這些費用都不便宜，加上還有車貸，要申請銀行貸款會變得更加困難。

房東想要賺更多錢

他認為，劏房的出現，與其說是房間供不應求，更多還是因為房東想要賺更多錢，甚至也成了一些發展商、房產仲介或房產導師為了賣產業，以更高投資回酬方式吸引購屋者的“營銷配套”。

假設一間房間租700令吉，3間房租金為2100令吉，若將客廳劏成2間房間出租，房東則可多收2間房間的租金，獲得更高的投資回酬。

“如果將房間各別出租稱之為合租，在法律上並沒有違法，但若將房子做成劏房出租則是另一回事。”

過去數十年來，國內有不少教大家投資賺錢的導師（Guru）相繼出現，其中不乏房產相關導師，從負債買屋到經營Airbnb賺錢，又或是做劏房出租，打著五花八門的投資房產策略推銷房產。

陳建銨指出，儘管當中有些房產項目相當不錯，但有些則是誇大其詞，一些人跟著買，結果如今是叫苦連天。

“投資房產不能只聽房產代理或房產導師的片面之詞，雖然不是所有導師都是騙子，但還是要自己去了解，如果真的是包賺，為何還要讓你去賺？”

疫情爆發被套牢

出租劏房還房貸

冠病疫情的爆發，深刻改變世界經濟，大馬市場亦不可倖免，房產市場出現嚴重的滯銷，即便如今市場有所回溫，但仍未恢復至疫情前，整體房市前景大不如前；恰逢其時，國內劏房大量湧現。

陳建銨指出，之前有許多購屋者在向銀行申請房貸時都會標高屋價（Mark-up），50萬令吉的屋價被標高至60萬，向銀行貸款55萬，返現5萬，並將屋子以出租或Airbnb的方式經營賺錢，甚至買下數間屋子，揹負一大筆房貸。

不料疫情期間，許多人無力償還房貸，於是想要將房產脫售，但此時房價已降至50萬令吉甚至更低，欠銀行的貸款卻是55萬令吉，至少要補上5萬令吉差價才能賣出，許多人都因此被房產套牢，最後只能選擇做劏房出租。

“買屋除了要供還房貸，每個月還有管理費、雜費、維修費要付，許多首購族第一間屋子都是公寓，基本上都需要給管理費，單單給管理費就已經讓許多人吃不消了。”

標高屋價借房貸 無力償還

他分享到，許多房產代理遇到很多人急賣房產的例子，都是因為之前標高房價貸款，無力償還房貸所致。

iBilik首席執行員李盛喜指出，對業主而言，過去的房產投資方式主要是出租與Airbnb，但在疫情期間，Airbnb經營困難重重，於是有不少經營者紛紛轉向回酬率較高、風險較低的房間租賃。

Airbnb主要仰賴旅遊業，只有在旅遊高峰期才有機會出租，住宅地點亦是相當重要，是否位於旅遊區是關鍵。

“經歷過疫情來襲，大家對（經營）Airbnb都深有恐懼，有蠻多以前做Airbnb的都將屋子轉成做房間出租。”

投資者“導師”發展商三方得利

沒有需求就沒有市場，國內劏房興起，除了市場龐大需求以外，更少不了房產投資策略的推波助瀾；雖說賺錢是無可厚非，但劏房的商業行為卻往往忽視其他購屋者的住宿需求。

“導師”跟發展商

買近百個單位賺回扣

佳得樓宇管理董事經理張惟越指出，龐大的住宿需求，加上市場沒有合適的房產，以致舊樓就成了劏房經營者最初的選擇，但隨著房產導師的出現，開始從舊樓轉向物色新房產，甚至直接跟發展商買下近百個單位，從中獲取回扣賺錢。

發展商方面則面臨房產滯銷的壓力，若太多房產沒有出售，則會因資金不足而無法繼續建造，導致項目最後變成爛尾樓。

他指出，房產導師看到市場稀缺，找到商機將其放大，通過開課程召集一班能接受其概念的投資者，與發展商洽談購屋，因購買量龐大，投資者可從中獲得優惠，導師則可賺取佣金，發展商又能把手上的單位脫售，形成“三贏”。

自住業主成輸家

然而，這種商業行為卻忽視了購屋者的需求，把住宅變成投資產品，影響到購屋者的住宿需求。

“這是房子，最後卻搞成宿舍，原本買屋自住的就變得不開心了。”

對於經營劏房，大馬房地產中介師協會會長陳建銨表示不贊同，他認為，大家買房都是想住得舒服，若左鄰右舍都將單位改建成劏房出租，以致一堆人爭電梯、爭車位、爭泳池等公共設施，大大降低了原有住戶的居住體驗。

“我們都不鼓勵劏房，比如1000個單位，劏房變成2000個單位，停車位不夠，大家停在路邊導致塞車，車多人多，設施損耗率高，原本低人口密度的公寓變成高密集，人住得也不舒服。”