劏房系列5（完結篇）劏房將死樓救活？

該平臺的劏房數量比率大概僅佔不到20%，儘管市場確實有將客廳一分為二或三間劏房的案例，但該平臺則鮮少有這類房間。

劏房租金低租戶雜

或許有者會認為，若間隔出越多房間則能賺更多租金，但李盛喜則認為，這麼做會適得其反，當劏房太多，租戶也會變多，廁所使用率也會增加，這反讓所有房間的吸引力大減。

“原本（劏房）可租800、900令吉，但你一分為二的時候，可以租300、400令吉，你的租金便宜會吸引到比較雜的租戶，就會影響到主人房1000令吉的租戶，長遠來講，業主是虧本的。”

他指出，國內房間租賃市場在過去數十年有很大的變化，從原來的房屋合租到傢俱設備齊全的房間租賃，如今也開始步入使用租房管理系統等高科技經營，並且附有智能催租、自動門鎖等功能。

“如果租戶沒有還租金，門會自動上鎖、斷電，但若當下即刻通過應用程式還租金，系統會自動解鎖、通電。”

另外，為確保租戶品質，ibilik平臺會先查詢租戶的CTOS信用評級，甚至會致電租戶的學校或公司確認租戶信息，通過這種方式過濾掉一些非真心想租房的人，讓每個租戶都住得安心。

買下“死樓”花錢維修出租

儘管市場上對劏房的印象不好，甚至是隻貶不讚，但在擁有豐富物業管理經驗的佳得樓宇管理董事經理張惟越眼中，經營劏房卻能將“死樓”救活，旗下管理的公寓曾有不少因管理不當，導致房價嚴重下跌，此類公寓被作為劏房公寓，反而激活了這些公寓。

“12萬令吉買一間900方呎的房子，哪裡找？當然是住到不是很舒服，但租給外籍勞工，（他們）要求就沒有那麼高。”

他分享到，當公寓管理不善時，許多業主會以不繳管理費的方式來懲罰管理層，這就陷入一種惡性循環。公寓的運作來自管理費，當部分住戶不繳付管理費，管理層沒錢維修，則設施變差，就會導致越來越多住戶不繳管理費，房價也會隨之下跌，當跌至一個極點後，公寓就會變成“死樓”。

這些“死樓”公寓在轉手賣給劏房經營者後，他們會將拖欠的管理費繳清，管理層才有錢維護公寓。

投資者買五六十個單位

“當這些投資者進來買了50至60個單位，就委任我（物業管理公司）來進行維修保養，做了一年，這棟公寓也逐漸越來越好，之前的游泳池是綠色的，現在已經清理乾淨了。”

儘管這些公寓最終淪為“外勞村”，但與死城相比，外勞村相對好，此前業者都在低價拋賣，但如今紛紛轉做出租。

大家都付得起管理費，樓下店屋的商業活動也開始活絡，雖然這些商業活動相對較為低端，但與“死樓”相比，它至少活著，也就有機會變好。當整體公寓的環境變好，租金上漲，一些無法負擔的租戶就會離開，吸引較高素質的租戶。

“為什麼我不反對劏房，因為我看過很多玩劏房的經營者把樓救了回來，當然，也有人玩劏房，把樓玩舊。但站在物業管理者的角度，比起樓品質差了一點，我更不願意看到它變‘死樓’。”

張惟越指出，儘管經營劏房能將一些舊樓起死回生，但對很多購房者而言，這是他們人生第一間房子，對其有著很多美好想象，故不能接受房子有瑕疵，尤其是有業者經營劏房。

與業主不同，一些租戶使用公共設施並不會太過愛惜，因此造成高損耗，當設施損壞後則選擇搬家。

“我們發現，這種糟糕的使用行為會出現在租戶身上，他們多屬於短期，大概一兩年，因此不會有太多心思在維護設施上。”

儘管如此，但相較於Airbnb的短期住宿，房間租賃的風險會來得低，Airbnb租戶都只是住一兩晚，不少會抱著大玩特玩的心態，但若是房間合租則主要是以工作或求學為目的，不會太過分。

“除了少數特別案例外，大多數租戶沒什麼大問題，大家都只是想要安安穩穩租一間房間睡覺。”

結語：

劏房在大馬並非新鮮事，鄉村人口在都市化進程下遷移至城市，房價水漲船高，催生了劏房。然而，劏房盛行，看似需求所致，實則少不了房產投資導師的推動。

電影《竊聽風雲3》中女主角周迅在劇中有句臺詞：地是拿來種的，不是拿來賣的。

房產一直是國內投資市場熱門之一，投資策略更是從買房出租到Airbnb，再到劏房出租，層出不窮。

房子作為人類基本所需，盲目的投資是否已讓房子失去最原始的功能──住得舒適？這一點值得深思。