可负担屋也滞销？系列1 | 价不对 屋不行 低价产业卖不出……

大马分别有约300万的B40低收入家庭户和M40中等收入家庭户。在第12大马计划里，政府目标5年内建筑50万间可负担房屋，字面上是合理的。国家必须持续推出廉价屋和可负担房屋，以照顾低收入群的福祉。

“同时，发展商要继续建新项目，企业才可获得收入和成长。问题是，人民有无能力买下？”

陈钟灵认为，尽管大马屋价被公认是区域内最廉宜之一。但购买可负担房屋的都是我国人民。大家先要了解一国人民收入程度，才能和其他国家比较。

人民收入仍未恢复元气

“尤其经过几年疫情打击，很多人的收入仍未恢复至之前的水平。”

查看统计局公布的2019至2022年家庭收入，2022年的中位数约6338令吉，3年内每年平均增长2.5%。这相比疫情之前，即2016年至2019年的家庭收入中位数每年平均增长3.7%，增速放缓不少。

而在过去6年，房价每年平均上涨2.87%。其中，2022年平均屋价就起了2.8%，至44万9604令吉。

更别说这两年通胀高企，2022年大马消费价格指数（CPI）按年增3.3%，2021年通胀为2.48%，2020年则是3.62%。尽管截至今年10月，通胀回落至2%，核心通胀仍维持在2.5%高位。

可负担屋价怎样算？

根据地方政府发展部发布的2019年大马可负担房屋政策报告，可负担房屋价格方程式 = 家庭收入中位数 X 12个月 X 3.0

意思是，可负担房屋价格应该是人民中位收入的3倍。然而，实际售价在各州有所不同，城市房价较高，城外较低。

隆可负担屋最贵 丹吉最低

2019年，吉隆坡的可负担房屋价格最高，为32万6628令吉，其次是布城，达29万7900令吉，雪兰莪是26万7948令吉。

吉兰丹和吉打的房价最低，分别是13万令吉和14万8000令吉。采取这种算法，政府将可负担房屋的最高价格定为30万令吉。

来到2023年，在高成本和通胀环境，无论城里城外的可负担房屋价格，相信已超过上述水平。

你买得起可负担屋吗？

虽然家庭户收入中位数达到6000令吉，但是细看收入范围，2022年有14.6%家庭户收入低于3000令吉、11.7%收入介于3000至4000令吉、11.1%的家庭收入介于4000至5000令吉。

换言之，高达37.4%家庭收入低于5000令吉。这些中低收入人士，有没有能力购买可负担房屋？

举个例子，仍未有房产的A先生，目前在吉隆坡租房，月入4000令吉，扣除车贷、高教贷款（PTPTN）、信用卡欠款等，可支配收入只剩约2000令吉。

若他符合信贷资格，银行允许的房贷额或可达25万令吉左右，35年期的每月房贷约1200令吉。意即A先生可以购买价格约27万令吉的房屋。

关键是，在巴生河流域的可负担房屋平均在30万令吉，吉隆坡房价更高。适合A先生预算的房屋，落在其他州属。

还有一个问题，即便成功买下，缴了房贷和管理费，可支配收入将只剩下不到1000令吉，在主要城市恐怕难以支撑。

因此陈钟灵慨叹，这几年家庭开销大幅增长，收入必须先分配在基本开销如食物、交通和水电，然后薪水所剩无几，只能搁置买屋计划。

保留单位不被释放

“国家规定的土著保留单位比率过高，造成一些产业未能及时出售，这是存在已久的问题。”陈钟灵指出，这是导致滞销的一个原因。

每个住宅项目的土著持有权最低比率为30%。多家州政府设下更高比率，例如，雪兰莪和马六甲规定40至60%、登嘉楼是30至50%、吉打则高达70%。

“当保留单位被证明很久未能出售，发展商是可以向政府申请把单位开放给其他公众申请。然而，很多时候却迟迟无法获得批准，闲置的产业就这样形成……”

针对这个难题，大马房地产发展商（Rehda）主席拿督童银坤之前曾发表说，当局有必要认真看待土著保留单位带来的影响。

“因为，一旦因为这样卖不出该些单位，形成现金流问题，其成本势必转嫁给其他人，房屋价格只能升高……。”

对的房源 不对的地点

众所周知，地点是购屋时很重要的考量点，可负担房屋市场也不例外。

陈钟灵指出，大家都希望在城市买屋子，可是雪隆一带地贵空间密集，建筑费用被推高。

“在城里寻找土地建可负担房屋，对发展商来说是非常伤脑筋的事，既要应付高成本，又不能抬高屋价。”

当局规定，大型发展商在开发新住宅项目时，必须拨出30%配额建设廉价屋或可负担房屋。在成本和售价拉锯下，发展商或会选择先建一般市价房屋。

平价屋多落在城外非年轻人首选

“为了应付规定，不少发展商转而要求在其他地方建设可负担房屋作为替补，通常是在城郊，却不是买家稀罕的地段。”

须知大马人有约75%居住在城市，而可负担房屋的目标群，是仍未“有壳”的年轻首购族，他们大多是在城市生活。

大马房地产中介师协会（MIEA）主席陈建铵就告诉本刊，他们观察到，城中的可负担房屋确实较少，相反，较多平价屋落在城外。

他说，这不符合年轻人的选择。现代首购族很注重住宿地点，优先考虑靠近工作的住宅，并且要贴近大城市的便利设施。

“他们已习惯城市生活方式，城郊设施无法满足喜好，例如网络连接不佳、饮食配送服务不足，而且缺乏公共交通，通勤费或更高。”

陈建铵说，年轻买家和上一辈人考量的不一样，“他们并不介意房屋面积小些，最重要是便捷。也许是这样，郊区的可负担房屋乏人问津。”

租房市场更受欢迎

当城市里没有合适的可负担房屋，也供不起一般市价房产，首购族宁愿暂不买，继续在城里租赁，或买较旧的二手房屋。

“我们的房地产平台，有大约65%的房源是二级市场或二手屋，这是本地最大的房源市场。”

房产平台PropertyGuru大马区经理谢尔顿费南德（Sheldon Fernandez）告诉本刊，人们倾向租房或买旧房屋的原因有几个。

“二手房屋已建好，感兴趣的人随时能检查房内和四周环境，所见即所得，不会有‘意外惊喜’。而新屋通常要几年时间才能建好入住，并要承担发展商工程延后、迟交屋的风险。”

他还说，如今城市新建竣的房源选择众多，不少还备齐家具与装修。选好后交了押金即可入住。这对于游子和小家庭来说很合适。

“成熟社区很多二手房屋，设施完整，能够满足租户的期望，既靠近工作地点，也方便孩子上学，租金比供屋相对便宜。”

无壳族仍有购屋梦

谢尔顿认同，很多低收入群人民仍然有置业想法，只是屋价比收入高、利率上升、市面消费情绪不佳，不得不展延计划。

“根据我们发布的2023年第三季大马房地产市场调查报告，物业要价持续上涨，2023年第二季增加逾2%。”

该报告还显示，消费者需求按季下降超过10%，而房地产查询量连续第三季持续下降。

“租金价格指数比上一季上涨4.9%，相应地，租赁需求指数下降11.3%，因为有的地方租金开始涨，超出了不少人的预算。”

尽管面临经济挑战，该平台的调查显示，有56%的受访者希望在今年下半年达到购屋愿望。

谢尔顿指出，有一半的受访者认为，有政府援助才能实现买房梦，不过也有45%的受访者表示正在努力筹集资金，靠自己购买可负担房屋。

“有38%的受访者表示，等有更具吸引力的可负担房屋选择，他们才会购买，包括合适的地点。”

此外，有一半或58%的受访者清楚申请可负担房屋的资格和条件，意味着另一半人不大了解申请流程和细节。

“由此可见，人们还是对房产有要求。”谢尔顿建议潜在买家可以采取一些应对策略，而不是被动等待，例如调整储蓄习惯，或考虑更实惠的其他类型房产。

陈钟灵也认为，房市跟产业价值、国家经济，以及劳动力收入息息相关。当人民致力投入生产，一起推动国家经济发展，循环之下，收入随着走高，就会有能力置业。

“站在购屋者的角度，目前市场供应多，正是有很多选择的时候。只不过，政府的房屋政策或需要再检讨……”

中低收入群对可负担房屋仍有向往，问题不在于供多于求，而是供与求没有配对成功。有的地方太多房屋空置，有的地方供不应求；在后疫情时代，不少人民收入仍赶不上屋价，而利率回升，让房贷变得吃力，连低价屋也卖气不振。

政府、发展商和人民买家，3方一起促成可负担房市。若要从源头追究滞销问题，不可避免要探讨大马的可负担房屋政策。
下一期，看看当局的问题与挑战……