可負擔屋也滯銷？系列1 | 價不對 屋不行 低價產業賣不出……

大馬分別有約300萬的B40低收入家庭戶和M40中等收入家庭戶。在第12大馬計劃裡，政府目標5年內建築50萬間可負擔房屋，字面上是合理的。國家必須持續推出廉價屋和可負擔房屋，以照顧低收入群的福祉。

“同時，發展商要繼續建新項目，企業才可獲得收入和成長。問題是，人民有無能力買下？”

陳鍾靈認為，儘管大馬屋價被公認是區域內最廉宜之一。但購買可負擔房屋的都是我國人民。大家先要了解一國人民收入程度，才能和其他國家比較。

人民收入仍未恢復元氣

“尤其經過幾年疫情打擊，很多人的收入仍未恢復至之前的水平。”

查看統計局公佈的2019至2022年家庭收入，2022年的中位數約6338令吉，3年內每年平均增長2.5%。這相比疫情之前，即2016年至2019年的家庭收入中位數每年平均增長3.7%，增速放緩不少。

而在過去6年，房價每年平均上漲2.87%。其中，2022年平均屋價就起了2.8%，至44萬9604令吉。

更別說這兩年通脹高企，2022年大馬消費價格指數（CPI）按年增3.3%，2021年通脹為2.48%，2020年則是3.62%。儘管截至今年10月，通脹回落至2%，核心通脹仍維持在2.5%高位。

可負擔屋價怎樣算？

根據地方政府發展部發佈的2019年大馬可負擔房屋政策報告，可負擔房屋價格方程式 = 家庭收入中位數 X 12個月 X 3.0

意思是，可負擔房屋價格應該是人民中位收入的3倍。然而，實際售價在各州有所不同，城市房價較高，城外較低。

隆可負擔屋最貴 丹吉最低

2019年，吉隆坡的可負擔房屋價格最高，為32萬6628令吉，其次是布城，達29萬7900令吉，雪蘭莪是26萬7948令吉。

吉蘭丹和吉打的房價最低，分別是13萬令吉和14萬8000令吉。採取這種算法，政府將可負擔房屋的最高價格定為30萬令吉。

來到2023年，在高成本和通脹環境，無論城裡城外的可負擔房屋價格，相信已超過上述水平。

你買得起可負擔屋嗎？

雖然家庭戶收入中位數達到6000令吉，但是細看收入範圍，2022年有14.6%家庭戶收入低於3000令吉、11.7%收入介於3000至4000令吉、11.1%的家庭收入介於4000至5000令吉。

換言之，高達37.4%家庭收入低於5000令吉。這些中低收入人士，有沒有能力購買可負擔房屋？

舉個例子，仍未有房產的A先生，目前在吉隆坡租房，月入4000令吉，扣除車貸、高教貸款（PTPTN）、信用卡欠款等，可支配收入只剩約2000令吉。

若他符合信貸資格，銀行允許的房貸額或可達25萬令吉左右，35年期的每月房貸約1200令吉。意即A先生可以購買價格約27萬令吉的房屋。

關鍵是，在巴生河流域的可負擔房屋平均在30萬令吉，吉隆坡房價更高。適合A先生預算的房屋，落在其他州屬。

還有一個問題，即便成功買下，繳了房貸和管理費，可支配收入將只剩下不到1000令吉，在主要城市恐怕難以支撐。

因此陳鍾靈慨嘆，這幾年家庭開銷大幅增長，收入必須先分配在基本開銷如食物、交通和水電，然後薪水所剩無幾，只能擱置買屋計劃。

保留單位不被釋放

“國家規定的土著保留單位比率過高，造成一些產業未能及時出售，這是存在已久的問題。”陳鍾靈指出，這是導致滯銷的一個原因。

每個住宅項目的土著持有權最低比率為30%。多家州政府設下更高比率，例如，雪蘭莪和馬六甲規定40至60%、登嘉樓是30至50%、吉打則高達70%。

“當保留單位被證明很久未能出售，發展商是可以向政府申請把單位開放給其他公眾申請。然而，很多時候卻遲遲無法獲得批准，閒置的產業就這樣形成……”

針對這個難題，大馬房地產發展商（Rehda）主席拿督童銀坤之前曾發表說，當局有必要認真看待土著保留單位帶來的影響。

“因為，一旦因為這樣賣不出該些單位，形成現金流問題，其成本勢必轉嫁給其他人，房屋價格只能升高……。”

對的房源 不對的地點

眾所周知，地點是購屋時很重要的考量點，可負擔房屋市場也不例外。

陳鍾靈指出，大家都希望在城市買屋子，可是雪隆一帶地貴空間密集，建築費用被推高。

“在城裡尋找土地建可負擔房屋，對發展商來說是非常傷腦筋的事，既要應付高成本，又不能抬高屋價。”

當局規定，大型發展商在開發新住宅項目時，必須撥出30%配額建設廉價屋或可負擔房屋。在成本和售價拉鋸下，發展商或會選擇先建一般市價房屋。

平價屋多落在城外非年輕人首選

“為了應付規定，不少發展商轉而要求在其他地方建設可負擔房屋作為替補，通常是在城郊，卻不是買家稀罕的地段。”

須知大馬人有約75%居住在城市，而可負擔房屋的目標群，是仍未“有殼”的年輕首購族，他們大多是在城市生活。

大馬房地產中介師協會（MIEA）主席陳建銨就告訴本刊，他們觀察到，城中的可負擔房屋確實較少，相反，較多平價屋落在城外。

他說，這不符合年輕人的選擇。現代首購族很注重住宿地點，優先考慮靠近工作的住宅，並且要貼近大城市的便利設施。

“他們已習慣城市生活方式，城郊設施無法滿足喜好，例如網絡連接不佳、飲食配送服務不足，而且缺乏公共交通，通勤費或更高。”

陳建銨說，年輕買家和上一輩人考量的不一樣，“他們並不介意房屋面積小些，最重要是便捷。也許是這樣，郊區的可負擔房屋乏人問津。”

租房市場更受歡迎

當城市裡沒有合適的可負擔房屋，也供不起一般市價房產，首購族寧願暫不買，繼續在城裡租賃，或買較舊的二手房屋。

“我們的房地產平臺，有大約65%的房源是二級市場或二手屋，這是本地最大的房源市場。”

房產平臺PropertyGuru大馬區經理謝爾頓費南德（Sheldon Fernandez）告訴本刊，人們傾向租房或買舊房屋的原因有幾個。

“二手房屋已建好，感興趣的人隨時能檢查房內和四周環境，所見即所得，不會有‘意外驚喜’。而新屋通常要幾年時間才能建好入住，並要承擔發展商工程延後、遲交屋的風險。”

他還說，如今城市新建竣的房源選擇眾多，不少還備齊傢俱與裝修。選好後交了押金即可入住。這對於遊子和小家庭來說很合適。

“成熟社區很多二手房屋，設施完整，能夠滿足租戶的期望，既靠近工作地點，也方便孩子上學，租金比供屋相對便宜。”

無殼族仍有購屋夢

謝爾頓認同，很多低收入群人民仍然有置業想法，只是屋價比收入高、利率上升、市面消費情緒不佳，不得不展延計劃。

“根據我們發佈的2023年第三季大馬房地產市場調查報告，物業要價持續上漲，2023年第二季增加逾2%。”

該報告還顯示，消費者需求按季下降超過10%，而房地產查詢量連續第三季持續下降。

“租金價格指數比上一季上漲4.9%，相應地，租賃需求指數下降11.3%，因為有的地方租金開始漲，超出了不少人的預算。”

儘管面臨經濟挑戰，該平臺的調查顯示，有56%的受訪者希望在今年下半年達到購屋願望。

謝爾頓指出，有一半的受訪者認為，有政府援助才能實現買房夢，不過也有45%的受訪者表示正在努力籌集資金，靠自己購買可負擔房屋。

“有38%的受訪者表示，等有更具吸引力的可負擔房屋選擇，他們才會購買，包括合適的地點。”

此外，有一半或58%的受訪者清楚申請可負擔房屋的資格和條件，意味著另一半人不大瞭解申請流程和細節。

“由此可見，人們還是對房產有要求。”謝爾頓建議潛在買家可以採取一些應對策略，而不是被動等待，例如調整儲蓄習慣，或考慮更實惠的其他類型房產。

陳鍾靈也認為，房市跟產業價值、國家經濟，以及勞動力收入息息相關。當人民致力投入生產，一起推動國家經濟發展，循環之下，收入隨著走高，就會有能力置業。

“站在購屋者的角度，目前市場供應多，正是有很多選擇的時候。只不過，政府的房屋政策或需要再檢討……”

中低收入群對可負擔房屋仍有嚮往，問題不在於供多於求，而是供與求沒有配對成功。有的地方太多房屋空置，有的地方供不應求；在後疫情時代，不少人民收入仍趕不上屋價，而利率回升，讓房貸變得吃力，連低價屋也賣氣不振。

政府、發展商和人民買家，3方一起促成可負擔房市。若要從源頭追究滯銷問題，不可避免要探討大馬的可負擔房屋政策。
下一期，看看當局的問題與挑戰……