可负担屋也滞销？ 系列2 | 可负担屋“便宜”了谁

早已不限于低收入群

可负担房屋早已不限于低收入群。供给月入1万令吉者的不少，如大马理想房屋计划（Rumah Idaman Rakyat）。

各朝政府推出过不同名堂的计划。最大型的是为M40群体而设的一马房屋计划（PR1MA），由时任政府在2014年推出，让人以可负担价格买到较高品质的房屋，售价可达40万令吉。销售对象大都是中高收入群，月入1万5000令吉以上也有资格申请。2014年，时任政府还推出过我的家园计划（MyHome），供月入3000令吉至6000令吉者申请。

来到2023年，团结政府宣布将在吉隆坡推出昌明邻里计划（Kejiranan Madani），包括了5项可负担房屋 —— 昌明关怀住宅、昌明住宅、昌明和谐住宅、昌明整洁房屋，以及昌明恩惠房屋。

昌明房屋系列主打拥屋或租赁，月入7000令吉或以下的M40家庭、月入4000令吉的单身者都有机会在城市购屋，而无力买房的M40、B40和弱势群体，可以低租金租住。

新计划多针对中高收入群

全国购屋者协会（HBA）中文组主任陈钟灵认同，可负担房屋计划太多，不仅会混淆买家，越来越多为中高收入群而设的项目，不禁让人担心是否还能惠及真正的低收入群。

“月入过万的申请者，可说是少数高收入人士，已不是政府需要补助的对象，甚至月入七八千令吉的也不是目标群。可负担房屋应重点供给月入低于5000令吉的人才对。”

为什么会延伸到这个范围？陈钟灵说，据他所知，由于地价和成本走高，开发商不得不提高房屋售价，例如，槟城的可负担房屋有的高达50万令吉。

“这样一来，唯有中高收入群可以承担了，他们成功申请房贷的机会一般较高。也许是这样，不少新的可负担房屋针对这群人而设。”

市价VS可负担价
谁胜出

大马房地产中介师协会（MIEA）主席陈建铵观察到，随着当局推出转供M40群体的房屋，使到可负担房屋和市价房屋之间出现竞争。

较劲之下，哪一方会胜出？陈建按说，“当然，可负担房屋无论如何比较便宜，不过却高度密集、设施不比市价项目吸引。衡量之下，较有能力的首购族，宁愿在公开市场买房，免去申请可负担房屋程序。”

另一方面，他看到，不少前来寻求咨询的中低收入首购族，普遍面临信贷资格不足的问题。

“他们背负着各种贷款，可支配收入少，难以获得房贷，要购买可负担房屋也不容易。”

所以他说，建设更多的中价可负担房屋，反而会引起两个市场的销售竞争，继而演变成滞销。

此外他指出，可负担房屋参与机构太多，有的部分执法不足，在审查申请的过程或出现漏洞。

“例如，高收入者包括投资者都买得到可负担房屋，这已是多年来的情况，这些人会把房屋出租而不是自住，使到可负担房屋无法发挥其意义。”

近年有发展商把可负担房屋和一般市价单位建在同一个公寓项目。陈建铵说，这种做法没不妥，但有的客户表示不喜欢公寓里有可负担房屋。

“而房产中介不被允许推销可负担房屋。种种原因使到这类混合型项目的销售或会较缓慢。”

买家心声 
包女士：盼真正有需求者受惠

“我算是首批购买为M40群体而设的可负担房屋的人。2015年，在直辖区房屋计划下，申请到位于甘榜班登的公寓，面积900平方呎，3房2浴，价格约30万令吉，在8年前算是中价屋了。也许条件合适，申请过程蛮顺利。

早期并不能出租，只能自住。不久听说直辖区政府考虑放宽限制。刚好我们决定搬回家乡，于是把房子出租直到现在。据知，目前该公寓超过一半单位在出租。

屋况至今没什么大问题，都是些琐碎民事，因为单位多、空间密集，管理有欠周到，停车位也不足。

整体来说，可负担房屋对年轻人是很好的支援，能以低于市价在市中心拥有第一间家。可惜，城里可建之地渐少，新的可负担房屋越建越远，导致乏人响应。依我所见，屋价走高、地点不合适，令到首购族和中低收入家庭望屋兴叹。

反而，听闻不少投资者以取巧方式买下可负担房屋，例如用亲友的住址来申请直辖区房屋。还好长达10年的禁售期，避免出现炒楼情况，但不确定是否奏效。

希望政府从根本着手，做好一套有效的政策，才能让真正有需要补助的人，住到品质好的可负担房屋。”

无全国协调中心
缺综合数据

当局坦承，可负担房屋有5大挑战。早在2019年，政府发布的大马可负担房屋政策报告里，就指出这5点：人民无法追上房价、不同地区的房屋供求不匹配、缺乏一个综合系统来解决供需匹配问题、政策协调不够集中化，以及买家面对房贷融资困难。

全国可负担房屋分配不统一也不协调。因此，协调中心一天不成立，各州政府和机构的房屋计划就难以有效进行。

此外，有数据才有正确指引。当局承认综合数据库很重要，这是解决房屋资讯不对称、供需不均衡的关键。

“缺乏数据指示，导致多州有大量未售出的可负担房屋。唯有完善的数据是市场供应指南，让政府和发展商用作开发项目的依据。”

当局坦言，虽然各州有住房数据和申请人登记系统，可是这些系统“各自安好”，没有互通和集成的功能。

“家庭收入、买家特征和偏好等资讯难以搜集，限制政府调整住房供应的效果，无法有效达到买家需求。”

何时才能做到全面分析，有序供应，有效执行？

可是到了2023年，仍然没有完整的全国可负担房屋协调系统。

缺乏集成系统，长远并不可行。真正有需要的人群，还是无法住进可负担房屋，而滞销仍会是一个长存课题。

下一期，听听发展商怎么说。