可負擔屋也滯銷？ 系列2 | 可負擔屋“便宜”了誰

早已不限於低收入群

可負擔房屋早已不限於低收入群。供給月入1萬令吉者的不少，如大馬理想房屋計劃（Rumah Idaman Rakyat）。

各朝政府推出過不同名堂的計劃。最大型的是為M40群體而設的一馬房屋計劃（PR1MA），由時任政府在2014年推出，讓人以可負擔價格買到較高品質的房屋，售價可達40萬令吉。銷售對象大都是中高收入群，月入1萬5000令吉以上也有資格申請。2014年，時任政府還推出過我的家園計劃（MyHome），供月入3000令吉至6000令吉者申請。

來到2023年，團結政府宣佈將在吉隆坡推出昌明鄰里計劃（Kejiranan Madani），包括了5項可負擔房屋 —— 昌明關懷住宅、昌明住宅、昌明和諧住宅、昌明整潔房屋，以及昌明恩惠房屋。

昌明房屋系列主打擁屋或租賃，月入7000令吉或以下的M40家庭、月入4000令吉的單身者都有機會在城市購屋，而無力買房的M40、B40和弱勢群體，可以低租金租住。

新計劃多針對中高收入群

全國購屋者協會（HBA）中文組主任陳鍾靈認同，可負擔房屋計劃太多，不僅會混淆買家，越來越多為中高收入群而設的項目，不禁讓人擔心是否還能惠及真正的低收入群。

“月入過萬的申請者，可說是少數高收入人士，已不是政府需要補助的對象，甚至月入七八千令吉的也不是目標群。可負擔房屋應重點供給月入低於5000令吉的人才對。”

為什麼會延伸到這個範圍？陳鍾靈說，據他所知，由於地價和成本走高，開發商不得不提高房屋售價，例如，檳城的可負擔房屋有的高達50萬令吉。

“這樣一來，唯有中高收入群可以承擔了，他們成功申請房貸的機會一般較高。也許是這樣，不少新的可負擔房屋針對這群人而設。”

市價VS可負擔價
誰勝出

大馬房地產中介師協會（MIEA）主席陳建銨觀察到，隨著當局推出轉供M40群體的房屋，使到可負擔房屋和市價房屋之間出現競爭。

較勁之下，哪一方會勝出？陳建按說，“當然，可負擔房屋無論如何比較便宜，不過卻高度密集、設施不比市價項目吸引。衡量之下，較有能力的首購族，寧願在公開市場買房，免去申請可負擔房屋程序。”

另一方面，他看到，不少前來尋求諮詢的中低收入首購族，普遍面臨信貸資格不足的問題。

“他們揹負著各種貸款，可支配收入少，難以獲得房貸，要購買可負擔房屋也不容易。”

所以他說，建設更多的中價可負擔房屋，反而會引起兩個市場的銷售競爭，繼而演變成滯銷。

此外他指出，可負擔房屋參與機構太多，有的部分執法不足，在審查申請的過程或出現漏洞。

“例如，高收入者包括投資者都買得到可負擔房屋，這已是多年來的情況，這些人會把房屋出租而不是自住，使到可負擔房屋無法發揮其意義。”

近年有發展商把可負擔房屋和一般市價單位建在同一個公寓項目。陳建銨說，這種做法沒不妥，但有的客戶表示不喜歡公寓裡有可負擔房屋。

“而房產中介不被允許推銷可負擔房屋。種種原因使到這類混合型項目的銷售或會較緩慢。”

買家心聲 
包女士：盼真正有需求者受惠

“我算是首批購買為M40群體而設的可負擔房屋的人。2015年，在直轄區房屋計劃下，申請到位於甘榜班登的公寓，面積900平方呎，3房2浴，價格約30萬令吉，在8年前算是中價屋了。也許條件合適，申請過程蠻順利。

早期並不能出租，只能自住。不久聽說直轄區政府考慮放寬限制。剛好我們決定搬回家鄉，於是把房子出租直到現在。據知，目前該公寓超過一半單位在出租。

屋況至今沒什麼大問題，都是些瑣碎民事，因為單位多、空間密集，管理有欠周到，停車位也不足。

整體來說，可負擔房屋對年輕人是很好的支援，能以低於市價在市中心擁有第一間家。可惜，城裡可建之地漸少，新的可負擔房屋越建越遠，導致乏人響應。依我所見，屋價走高、地點不合適，令到首購族和中低收入家庭望屋興嘆。

反而，聽聞不少投資者以取巧方式買下可負擔房屋，例如用親友的住址來申請直轄區房屋。還好長達10年的禁售期，避免出現炒樓情況，但不確定是否奏效。

希望政府從根本著手，做好一套有效的政策，才能讓真正有需要補助的人，住到品質好的可負擔房屋。”

無全國協調中心
缺綜合數據

當局坦承，可負擔房屋有5大挑戰。早在2019年，政府發佈的大馬可負擔房屋政策報告裡，就指出這5點：人民無法追上房價、不同地區的房屋供求不匹配、缺乏一個綜合系統來解決供需匹配問題、政策協調不夠集中化，以及買家面對房貸融資困難。

全國可負擔房屋分配不統一也不協調。因此，協調中心一天不成立，各州政府和機構的房屋計劃就難以有效進行。

此外，有數據才有正確指引。當局承認綜合數據庫很重要，這是解決房屋資訊不對稱、供需不均衡的關鍵。

“缺乏數據指示，導致多州有大量未售出的可負擔房屋。唯有完善的數據是市場供應指南，讓政府和發展商用作開發項目的依據。”

當局坦言，雖然各州有住房數據和申請人登記系統，可是這些系統“各自安好”，沒有互通和集成的功能。

“家庭收入、買家特徵和偏好等資訊難以蒐集，限制政府調整住房供應的效果，無法有效達到買家需求。”

何時才能做到全面分析，有序供應，有效執行？

可是到了2023年，仍然沒有完整的全國可負擔房屋協調系統。

缺乏集成系統，長遠並不可行。真正有需要的人群，還是無法住進可負擔房屋，而滯銷仍會是一個長存課題。

下一期，聽聽發展商怎麼說。