可负担房屋也滞销？系列3| 交叉补贴 供需难匹配

话说各国有不同的房屋政策，在大马，建设廉价屋不只是政府一方的义务。自1982年起，当局规定发展商要履行社会责任，从发展计划里拨出30%配额建筑廉价住房。同时，发展商必须以交叉补贴（cross-subsidy）的方式建筑可负担房屋，和政府一起供应。

交叉补贴的理论是，发展商一边出售开放价格的房屋获取盈利，一边“亏本”建设廉价屋，以可负担的价格供应给低收入群。

也就是说，从高收入消费群的口袋赚钱，然后补贴低收入群的可负担房屋。同时，每建一个大型项目，就要拨出30%配额建设可负担产业。

这种方式听起来蛮合理。不过随着时间过去，发展商深感这种制度形成供需不能匹配。

童银坤解释，他们被要求在同一地点建可负担房屋又建开放价格房屋，可是两种市场的需求和条件不同。

他指出很关键的一点是，建筑房屋的成本年年节节攀升，但是，可负担房屋售价不能抬高，发展商因此只好提高一般房屋的售价，以应付成本上扬。

高成本转嫁M40

也因为建筑成本高企，发展商难以在城市里承建更多的可负担房屋。在商言商，发展商毕竟要收支平衡才能生存下去。

“结果是导致一些冷清地区过多未售出单位，而在热门地区供应不足。”

童银坤说，演变下去，最终广泛受到影响的人群，是M40中等收入群体。

中等收入群生活并不宽裕，难以负担越来越高市价房屋，而专供M40群体的可负担房屋，可能不符合资格购买，或者地点不合适。房屋滞销情况，就是这样逐渐形成。

“过多房屋未能出售，延烧的不仅是发展商，也会影响到人民买家，因为这些项目可能有现金流问题，交屋或会延迟，甚至被搁置。”

合规成本过高

“成本一直是发展商的一大难题。除了建材成本，政府的合规成本相当地高，使到整体支出不必要地增多。”

合规成本，是指开发商在发展项目时，要配合政府而付出的费用，包括土地转换溢价、公用事业开发、污水处理以及在四周建道路和升级基建等，即是所谓的“挖井修桥开路费”。

州和联邦政府要求不一

他说，还有要关注的一件事是，州政府和联邦政府在土地和房屋事务上的不一致。

“房屋涉及到土地，而土地是属于各州的事务。尽管当局发布不少指导方针，但一些州政府并不遵守，并且经常添加更多条件，联邦和州政府之间的做法因此不统一。”

Rehda：可设住房基金

事已至此，面对可负担房屋滞销的情况，发展商有何建议？

Rehda曾提议政府从根本去解决。与其以交叉补贴方式进行，不如推出一个国家住房基金，由开发商出资贡献，代替建造可负担房屋。

童银坤说，政府可以利用这笔基金行事，在有实际需求的地区，为人民建造所需的可负担房屋。这有望消除在错误地点建筑可负担房屋继而造成滞销的情况。

稳住成本
房价可以更便宜

他还指出，基金方案能稳住建筑成本，让发展商得以专注一般市价的项目，以适合M40的价格建住宅。

这也就是说，即使没有专供M40群体的可负担房屋，这群人也得以在自由市场买到比目前便宜的中价房屋。

“然而，我们也理解，联邦政府设立这类基金时应该会面临不少的限制。就如之前所述，土地是各州事务。”

雇员公积金局首席策略员诺希山胡先最近受访时表示，若要让人民有能力买房，应该有一个计划去整顿州财务。由于95%的州收入来自产业税，例如土地转换费，所以房屋政策有必要彻底改革，而财政是要探讨的部分。

童银坤说，Rehda赞同诺希山的说法，若州政府和地方当局的收费能够降低，长远来看，住房建筑成本就能降。发展商能把这个好处转移给消费者，房屋售价也就能让人民负担得起。

他慨叹，“发展商也希望，那些已向州政府缴纳的费用和税收，能够用得其所，帮助我国B40和M40群体买得起房。可惜的是，我们认为目前情况仍未能如愿。”

“无论如何，Rehda会继续鼓励发展商会员们发挥作用，协助国家建设，及时为人民提供优质、可负担的住房。”

应赏罚分明
促改革法规

“我们同意Rehda的观点，即交叉补贴对可负担房屋市场产生了不利影响。”中总社会经济研究中心执行董事兼经济学家李兴裕对本刊说，这使到中等收入群买屋成本更重。

“房地产发展商会把交叉补贴的成本负担，转化为开放市场里的更高屋价。这样一来，原本已财务紧张的中等收入群在买屋时，就要承担交叉补贴的后果。”

他指出，发展商背负着严格的地方政府法规，以及各种隐形合规成本，据知这些成本增加了15至25%，推高了建屋费，而这些成本被迫转嫁给购屋者。

“当局应重新审视可负担房屋补贴政策。如前所述，替补的方法，就是设立一个房屋基金。”

他说，一些发达经济体早已实行房屋基金政策。与其强制发展商建筑廉价屋，导致供需不平衡，不如直接令发展商交一笔基金出来，让政府全面负责发展。

至于州政府，他认为，联邦政府可以采取“财务上的胡萝卜加大棒”即赏罚分明的方式，来促使地方政府改革法规，降低一些不一致的合规成本。

可负担房屋滞销课题，不仅是买家负担能力与卖家供应的拉锯，过去40年的房屋政策，也要省思。

若政策并无达到补贴的作用，反而加大购屋者的压力，或许当局应该考虑另一些可续的方案。

下一期：来想想能有什么好策略。