可負擔房屋也滯銷？系列3| 交叉補貼 供需難匹配

話說各國有不同的房屋政策，在大馬，建設廉價屋不只是政府一方的義務。自1982年起，當局規定發展商要履行社會責任，從發展計劃裡撥出30%配額建築廉價住房。同時，發展商必須以交叉補貼（cross-subsidy）的方式建築可負擔房屋，和政府一起供應。

交叉補貼的理論是，發展商一邊出售開放價格的房屋獲取盈利，一邊“虧本”建設廉價屋，以可負擔的價格供應給低收入群。

也就是說，從高收入消費群的口袋賺錢，然後補貼低收入群的可負擔房屋。同時，每建一個大型項目，就要撥出30%配額建設可負擔產業。

這種方式聽起來蠻合理。不過隨著時間過去，發展商深感這種制度形成供需不能匹配。

童銀坤解釋，他們被要求在同一地點建可負擔房屋又建開放價格房屋，可是兩種市場的需求和條件不同。

他指出很關鍵的一點是，建築房屋的成本年年節節攀升，但是，可負擔房屋售價不能抬高，發展商因此只好提高一般房屋的售價，以應付成本上揚。

高成本轉嫁M40

也因為建築成本高企，發展商難以在城市裡承建更多的可負擔房屋。在商言商，發展商畢竟要收支平衡才能生存下去。

“結果是導致一些冷清地區過多未售出單位，而在熱門地區供應不足。”

童銀坤說，演變下去，最終廣泛受到影響的人群，是M40中等收入群體。

中等收入群生活並不寬裕，難以負擔越來越高市價房屋，而專供M40群體的可負擔房屋，可能不符合資格購買，或者地點不合適。房屋滯銷情況，就是這樣逐漸形成。

“過多房屋未能出售，延燒的不僅是發展商，也會影響到人民買家，因為這些項目可能有現金流問題，交屋或會延遲，甚至被擱置。”

合規成本過高

“成本一直是發展商的一大難題。除了建材成本，政府的合規成本相當地高，使到整體支出不必要地增多。”

合規成本，是指開發商在發展項目時，要配合政府而付出的費用，包括土地轉換溢價、公用事業開發、汙水處理以及在四周建道路和升級基建等，即是所謂的“挖井修橋開路費”。

州和聯邦政府要求不一

他說，還有要關注的一件事是，州政府和聯邦政府在土地和房屋事務上的不一致。

“房屋涉及到土地，而土地是屬於各州的事務。儘管當局發佈不少指導方針，但一些州政府並不遵守，並且經常添加更多條件，聯邦和州政府之間的做法因此不統一。”

Rehda：可設住房基金

事已至此，面對可負擔房屋滯銷的情況，發展商有何建議？

Rehda曾提議政府從根本去解決。與其以交叉補貼方式進行，不如推出一個國家住房基金，由開發商出資貢獻，代替建造可負擔房屋。

童銀坤說，政府可以利用這筆基金行事，在有實際需求的地區，為人民建造所需的可負擔房屋。這有望消除在錯誤地點建築可負擔房屋繼而造成滯銷的情況。

穩住成本
房價可以更便宜

他還指出，基金方案能穩住建築成本，讓發展商得以專注一般市價的項目，以適合M40的價格建住宅。

這也就是說，即使沒有專供M40群體的可負擔房屋，這群人也得以在自由市場買到比目前便宜的中價房屋。

“然而，我們也理解，聯邦政府設立這類基金時應該會面臨不少的限制。就如之前所述，土地是各州事務。”

僱員公積金局首席策略員諾希山胡先最近受訪時表示，若要讓人民有能力買房，應該有一個計劃去整頓州財務。由於95%的州收入來自產業稅，例如土地轉換費，所以房屋政策有必要徹底改革，而財政是要探討的部分。

童銀坤說，Rehda贊同諾希山的說法，若州政府和地方當局的收費能夠降低，長遠來看，住房建築成本就能降。發展商能把這個好處轉移給消費者，房屋售價也就能讓人民負擔得起。

他慨嘆，“發展商也希望，那些已向州政府繳納的費用和稅收，能夠用得其所，幫助我國B40和M40群體買得起房。可惜的是，我們認為目前情況仍未能如願。”

“無論如何，Rehda會繼續鼓勵發展商會員們發揮作用，協助國家建設，及時為人民提供優質、可負擔的住房。”

應賞罰分明
促改革法規

“我們同意Rehda的觀點，即交叉補貼對可負擔房屋市場產生了不利影響。”中總社會經濟研究中心執行董事兼經濟學家李興裕對本刊說，這使到中等收入群買屋成本更重。

“房地產發展商會把交叉補貼的成本負擔，轉化為開放市場裡的更高屋價。這樣一來，原本已財務緊張的中等收入群在買屋時，就要承擔交叉補貼的後果。”

他指出，發展商揹負著嚴格的地方政府法規，以及各種隱形合規成本，據知這些成本增加了15至25%，推高了建屋費，而這些成本被迫轉嫁給購屋者。

“當局應重新審視可負擔房屋補貼政策。如前所述，替補的方法，就是設立一個房屋基金。”

他說，一些發達經濟體早已實行房屋基金政策。與其強制發展商建築廉價屋，導致供需不平衡，不如直接令發展商交一筆基金出來，讓政府全面負責發展。

至於州政府，他認為，聯邦政府可以採取“財務上的胡蘿蔔加大棒”即賞罰分明的方式，來促使地方政府改革法規，降低一些不一致的合規成本。

可負擔房屋滯銷課題，不僅是買家負擔能力與賣家供應的拉鋸，過去40年的房屋政策，也要省思。

若政策並無達到補貼的作用，反而加大購屋者的壓力，或許當局應該考慮另一些可續的方案。

下一期：來想想能有什麼好策略。