可负担房屋也滞销？完结篇 | 越建越多 低价屋滞销加剧

澳鼓励租房
推退休村概念

他举例，澳洲的可负担房屋有各种补贴，旨在让有能力的投资者购买，并出租给没有能力购屋的人，与我国主打拥屋不大一样。

澳洲的住房补贴计划可说是租房激励计划，主要为中低收入家庭提供较廉宜的出租屋。投资者若以低于市价出租，将会获得税务减免之类的好处。

“当局若持续建屋，人民负担不起，就会有滞销问题。无力拥屋者，肯定要继续租屋，所以，提供住屋保障而非着重购屋，会更实际。”

他也举例澳洲的退休村概念，买家可以是任何人，但是住在该房屋里的，只能是60岁以上的乐龄人，租金比市价廉宜。买家日后年老了，也可以搬进去居住。

“还有一种专供学生居住的房屋，同样地，投资者只能出租给符合资格的学生。”

须严厉执法严格审查

他指出，学生群和老年人能以“肉眼”区别，一旦发现该区“住了不应该住的人”，执法单位很快能采取行动。

“为了有效实现以上方案，政府的框架要清楚，执法要严厉，审查申请要严格，才能补助到有需要的人群。”

城中旧楼可再循环

“很多人想在城市购屋，问题是地少产业贵。当局或许可以考虑收购和重建城中旧楼或烂尾楼，转型为可负担房屋。”

陈建铵说，虽然过程比较复杂，却不失为再循环利用、不浪费闲置好地段的方法。

须管控二手屋转售价

此外他认为，二手的可负担房屋过了禁售期，不应根据市价出售，应保留为廉价资产，才不会失去原先意义。

“否则这些房屋会变成公开市场的房产，而政府和发展商又要四处寻新地皮来盖新的。”

陈建铵看到，不少当初买低价屋的人已晋升中产阶级，转售时应按照最新的可负担房屋价格来卖，或继续以较低租金，出租给低收入群。

举例来说，香港公共屋邨，就是由政府出租予低收入市民。公屋只有居住权，没有产权和继承权，一样能让人民有安身之所。

“我国不妨考虑上述方式，让可负担产业空间一直被善用下去，惠及下一代低收入群。”

可参考狮城房屋政策

各国皆有可负担房屋政策，邻国新加坡90%以上的人民拥有政府推出的居所，一直是全球的组屋参考范例，以下是其几个优势：

●组屋管控单位和框架统一，由建屋发展局（HDB）负责规划、建设和管理，条例和细节非常充分。

●达到足够的申请人数后才动工，做到了应需而建。

●政府做好补贴准备，一般的新开发组屋比二手市场价低30%左右。

●严厉执法，有效供应给所需人士，例如购买条件严格、严查申请者所持房产、收入门槛、出售时必须登记。一旦提供虚假文件的罪名成立，将会受到严厉对付。

●建屋局全权管理组屋维护工作，一般上每10年内都会重新粉刷。

●随着时代和情况改变，政府会适时调整组屋框架。

审查可负担屋模式3省思点

“可负担房屋政策是个长期而复杂的课题，关系到人民的住屋，若处理不当，造成过多未出售单位，就是资源浪费。”

中总社会经济研究中心执行董事兼经济学家李兴裕对本刊说，政府确实有必要审查可负担房屋模式，与发展商一起讨论可行方案。

“可负担程度，是迫切需要关注的事。”他指出，房价能否负担，是看屋价对收入的比例，即屋价中位数对比家庭收入中位数。一般上，可承担的房价，等于人们收入的3倍。

“然而，从2002至2019年，该比例一直高于4倍，这证明房屋越来越不可负担。”

他说，买不起房屋的人被多种因素限制，例如信贷资格不足、屋价增长快于收入、背负着各种贷款等等。

“分析市场情况后，我们认为有3点应该探讨。其一，房屋部应重新定义各州的可负担房屋门槛和价格水平。其二，政府应承担建设廉价屋和可负担房屋以及负责交付。”

至于第三项，他指出，发展商应专注推动房市或发展市价房屋，并且不应受固打配额或价格管制。

政府应承担交付工作

李兴裕解释，发展可负担房屋应该是一项共同责任。大部分土地都属于政府，因此当局该发挥主导角色，全面采取行动，重新定义政府和发展商个别的角色。

“政府的土地成本更低，此外，各种豁免、资金来源和执照事宜，能让政府的建筑成本降低。”

政策细节分明以及与时并进很重要，他认为，当务之急是重新区分城市和各州房价门槛与供应类型。

“这样就不会导致公共资源分配不当、某些群体被排挤，或出现不公平的竞争环境。尤其，当局应根据各州收入中位数与屋价，以及借贷者的贷款对收入资格，务实并适当地作出定义。”

他说，实行更公平和公正的可负担房屋政策，则能确保只有符合条件的人才能申请和入住。

李兴裕也认同，专供低收入家庭的房屋不应出售，应保留为出租屋或低价产业，只能继续租给没有能力买房的人。

放眼降低建筑成本

至于其他需要考虑的因素，他认为，应区分不同地段的土地成本、地方当局条例，以及特定监管成本，这些都是会影响屋价的重要成分。

“说到底，成本决定新屋价格。当局的目标应放在降低建筑、监管和供应成本。”

当建屋费降低，供给人民的房屋价格，就可负担得多，购屋压力有望减轻。接着，滞销情况也就有望改善。

结论：

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，是大部分政府对人民的承诺。

团结政府陆续提出了一些措施，包括吉隆坡昌明房屋、先租后买计划、融资计划、爱心洋灰等等。

可是这个领域所需提升的，并不只是某个部分的措施。而目前最新一份可负担房屋政策报告，仅截至2019年。历经几年起伏，报告里的资讯相信有待更新。

谋篇布局，制定全面而一致的系统和框架，兼顾长远方向和细节，则能有序推动；瞄准供需，合理补贴，有效管理，方是可负担房屋领域所追求的。

这样才有机会做到不浪费产业资源，让有需要的人，有力负担，有屋安居。