可負擔房屋也滯銷？完結篇 | 越建越多 低價屋滯銷加劇

澳鼓勵租房
推退休村概念

他舉例，澳洲的可負擔房屋有各種補貼，旨在讓有能力的投資者購買，並出租給沒有能力購屋的人，與我國主打擁屋不大一樣。

澳洲的住房補貼計劃可說是租房激勵計劃，主要為中低收入家庭提供較廉宜的出租屋。投資者若以低於市價出租，將會獲得稅務減免之類的好處。

“當局若持續建屋，人民負擔不起，就會有滯銷問題。無力擁屋者，肯定要繼續租屋，所以，提供住屋保障而非著重購屋，會更實際。”

他也舉例澳洲的退休村概念，買家可以是任何人，但是住在該房屋裡的，只能是60歲以上的樂齡人，租金比市價廉宜。買家日後年老了，也可以搬進去居住。

“還有一種專供學生居住的房屋，同樣地，投資者只能出租給符合資格的學生。”

須嚴厲執法嚴格審查

他指出，學生群和老年人能以“肉眼”區別，一旦發現該區“住了不應該住的人”，執法單位很快能採取行動。

“為了有效實現以上方案，政府的框架要清楚，執法要嚴厲，審查申請要嚴格，才能補助到有需要的人群。”

城中舊樓可再循環

“很多人想在城市購屋，問題是地少產業貴。當局或許可以考慮收購和重建城中舊樓或爛尾樓，轉型為可負擔房屋。”

陳建銨說，雖然過程比較複雜，卻不失為再循環利用、不浪費閒置好地段的方法。

須管控二手屋轉售價

此外他認為，二手的可負擔房屋過了禁售期，不應根據市價出售，應保留為廉價資產，才不會失去原先意義。

“否則這些房屋會變成公開市場的房產，而政府和發展商又要四處尋新地皮來蓋新的。”

陳建銨看到，不少當初買低價屋的人已晉升中產階級，轉售時應按照最新的可負擔房屋價格來賣，或繼續以較低租金，出租給低收入群。

舉例來說，香港公共屋邨，就是由政府出租予低收入市民。公屋只有居住權，沒有產權和繼承權，一樣能讓人民有安身之所。

“我國不妨考慮上述方式，讓可負擔產業空間一直被善用下去，惠及下一代低收入群。”

可參考獅城房屋政策

各國皆有可負擔房屋政策，鄰國新加坡90%以上的人民擁有政府推出的居所，一直是全球的組屋參考範例，以下是其幾個優勢：

●組屋管控單位和框架統一，由建屋發展局（HDB）負責規劃、建設和管理，條例和細節非常充分。

●達到足夠的申請人數後才動工，做到了應需而建。

●政府做好補貼準備，一般的新開發組屋比二手市場價低30%左右。

●嚴厲執法，有效供應給所需人士，例如購買條件嚴格、嚴查申請者所持房產、收入門檻、出售時必須登記。一旦提供虛假文件的罪名成立，將會受到嚴厲對付。

●建屋局全權管理組屋維護工作，一般上每10年內都會重新粉刷。

●隨著時代和情況改變，政府會適時調整組屋框架。

審查可負擔屋模式3省思點

“可負擔房屋政策是個長期而複雜的課題，關係到人民的住屋，若處理不當，造成過多未出售單位，就是資源浪費。”

中總社會經濟研究中心執行董事兼經濟學家李興裕對本刊說，政府確實有必要審查可負擔房屋模式，與發展商一起討論可行方案。

“可負擔程度，是迫切需要關注的事。”他指出，房價能否負擔，是看屋價對收入的比例，即屋價中位數對比家庭收入中位數。一般上，可承擔的房價，等於人們收入的3倍。

“然而，從2002至2019年，該比例一直高於4倍，這證明房屋越來越不可負擔。”

他說，買不起房屋的人被多種因素限制，例如信貸資格不足、屋價增長快於收入、揹負著各種貸款等等。

“分析市場情況後，我們認為有3點應該探討。其一，房屋部應重新定義各州的可負擔房屋門檻和價格水平。其二，政府應承擔建設廉價屋和可負擔房屋以及負責交付。”

至於第三項，他指出，發展商應專注推動房市或發展市價房屋，並且不應受固打配額或價格管制。

政府應承擔交付工作

李興裕解釋，發展可負擔房屋應該是一項共同責任。大部分土地都屬於政府，因此當局該發揮主導角色，全面採取行動，重新定義政府和發展商個別的角色。

“政府的土地成本更低，此外，各種豁免、資金來源和執照事宜，能讓政府的建築成本降低。”

政策細節分明以及與時並進很重要，他認為，當務之急是重新區分城市和各州房價門檻與供應類型。

“這樣就不會導致公共資源分配不當、某些群體被排擠，或出現不公平的競爭環境。尤其，當局應根據各州收入中位數與屋價，以及借貸者的貸款對收入資格，務實並適當地作出定義。”

他說，實行更公平和公正的可負擔房屋政策，則能確保只有符合條件的人才能申請和入住。

李興裕也認同，專供低收入家庭的房屋不應出售，應保留為出租屋或低價產業，只能繼續租給沒有能力買房的人。

放眼降低建築成本

至於其他需要考慮的因素，他認為，應區分不同地段的土地成本、地方當局條例，以及特定監管成本，這些都是會影響屋價的重要成分。

“說到底，成本決定新屋價格。當局的目標應放在降低建築、監管和供應成本。”

當建屋費降低，供給人民的房屋價格，就可負擔得多，購屋壓力有望減輕。接著，滯銷情況也就有望改善。

結論：

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，是大部分政府對人民的承諾。

團結政府陸續提出了一些措施，包括吉隆坡昌明房屋、先租後買計劃、融資計劃、愛心洋灰等等。

可是這個領域所需提升的，並不只是某個部分的措施。而目前最新一份可負擔房屋政策報告，僅截至2019年。歷經幾年起伏，報告裡的資訊相信有待更新。

謀篇佈局，制定全面而一致的系統和框架，兼顧長遠方向和細節，則能有序推動；瞄準供需，合理補貼，有效管理，方是可負擔房屋領域所追求的。

這樣才有機會做到不浪費產業資源，讓有需要的人，有力負擔，有屋安居。