产业问诊 | 永久地契优势大于非永久

林若辉律师指出，房屋地契上的“Hakmilik Sementara”这两个字，并非意味“临时拥有权”，土地局在地契文件写上这两大字眼，主要是土地局还未正式测量有关土地，地契上所志明的面积，基本上是发展商本身的测量师，对房屋的土地进行测量，然后得出的尺寸。

当土地局本身的负责人员测量后，才会发出正式地契。其实Hakmilik Sementara在英文解释为Qualified Title，可以用来进行买卖、申请产业贷款等。严格来说，并不是临时拥有权的文件。

永久地契房地产的产权是完全属于业主的，政府不会随意干涉，在独立式洋房，私人住宅和公寓，这类房地产最为明显。

这类有地房产如果是排屋或独立式洋房，拥有这块土地总地契的发展商，会在房屋兴建好之后，将产权转给各个房产单位的业主，领取的是个别地契（Individual Title）。

至于公寓或是其他的高楼住宅，发展商会通过分层地契（Strata Title）的方式，将每个单位的产权让给各别业主。

政府有权征用永久地契

虽然永久地契房地产是许多买家的热门选择，但是有很多人对永久产权的法律资讯，并不是很了解，误以为永久地契房屋的产权，是自己永远享有的，虽然几率不大，但还是会出现例外情况。

根据《1960年土地征用法令》，只要房地产所处地段，将用于兴建捷运等公共发展，政府就有权征用。

政府为了建设捷运公共设施，曾经收回吉隆坡一家购物中心的永久地契土地。在这种情况下，政府将根据产业的市价，给予相应的赔偿。

在马来西亚，永久地契房地产权的转让，一般限制比较少，这是永久地契房地产的主要优势。

不过，也有一些是受限制的永久地契房产（restricted freehold property），就是从租赁地契 , 转变成永久地契的房屋，但是在转让产权，就是易手的时候，还是需要寻求州政府的批准，获得批准后交易才可以进行。

Land Title Search重要

我们可以通过土地搜寻，了解产业地契的产权。什么是土地搜寻（Land Search或者Land Title Search）？土地搜寻就是通过土地局的资料，查询房地产细节和状况的过程。

简单来说，就是检查地契上的资料，并核对相关房地产的讯息，尤其是房地产买卖过程，预先确定卖家的身分是一个很重要的环节。

无论是个别地契还是总地契的搜寻，通常是由处理房产买卖的律师进行，土地搜寻必须是在土地所在州属的土地局进行。

地契可以是合格地契（Qualified Title），也可以是最终地契（Final Title），就是已经获得具体和最终测量的土地。

各州土地局负责管辖州内土地

根据1965年马来西亚国家土地法典，个人需要握持印有名字、身分证号码、地址等资料的地契，才能算是该土地的合法拥有者。

地契是由马来西亚政府通过土地局发出的法律文件，当中详细记录一块土地、房地产合法拥有者的资料，我们需要房地产土地资料，以及土地拥有权信息，以核实业主的资讯。

在这个土地登记制度下，每个州属会有一个中央土地登记处，而这个登记处将管辖整个州属的土地资料，在这里可以找到每块土地，以及土地拥有者的信息。

关于租赁房产的资料，地契上会注明所租赁的期限有多长，在购买房屋之前，买家应该检查租赁的剩余时间，假如剩余时间越短，就越难从银行获得资料，长远来看，升值空间也比较小。

一般来说，房屋坐落在永久地契的地点，比位于租赁契约的土地占优势，人们普遍存在的观念是，坐落在永久地契的房屋，比位于租赁契约的房屋理想，坦白说并非没有道理，至少业主准备转售的话，程序是比较简易。