產業問診 | 永久地契優勢大於非永久

林若輝律師指出，房屋地契上的“Hakmilik Sementara”這兩個字，並非意味“臨時擁有權”，土地局在地契文件寫上這兩大字眼，主要是土地局還未正式測量有關土地，地契上所志明的面積，基本上是發展商本身的測量師，對房屋的土地進行測量，然後得出的尺寸。

當土地局本身的負責人員測量後，才會發出正式地契。其實Hakmilik Sementara在英文解釋為Qualified Title，可以用來進行買賣、申請產業貸款等。嚴格來說，並不是臨時擁有權的文件。

永久地契房地產的產權是完全屬於業主的，政府不會隨意干涉，在獨立式洋房，私人住宅和公寓，這類房地產最為明顯。

這類有地房產如果是排屋或獨立式洋房，擁有這塊土地總地契的發展商，會在房屋興建好之後，將產權轉給各個房產單位的業主，領取的是個別地契（Individual Title）。

至於公寓或是其他的高樓住宅，發展商會通過分層地契（Strata Title）的方式，將每個單位的產權讓給各別業主。

政府有權徵用永久地契

雖然永久地契房地產是許多買家的熱門選擇，但是有很多人對永久產權的法律資訊，並不是很瞭解，誤以為永久地契房屋的產權，是自己永遠享有的，雖然幾率不大，但還是會出現例外情況。

根據《1960年土地徵用法令》，只要房地產所處地段，將用於興建捷運等公共發展，政府就有權徵用。

政府為了建設捷運公共設施，曾經收回吉隆坡一家購物中心的永久地契土地。在這種情況下，政府將根據產業的市價，給予相應的賠償。

在馬來西亞，永久地契房地產權的轉讓，一般限制比較少，這是永久地契房地產的主要優勢。

不過，也有一些是受限制的永久地契房產（restricted freehold property），就是從租賃地契 , 轉變成永久地契的房屋，但是在轉讓產權，就是易手的時候，還是需要尋求州政府的批准，獲得批准後交易才可以進行。

Land Title Search重要

我們可以通過土地搜尋，瞭解產業地契的產權。什麼是土地搜尋（Land Search或者Land Title Search）？土地搜尋就是通過土地局的資料，查詢房地產細節和狀況的過程。

簡單來說，就是檢查地契上的資料，並核對相關房地產的訊息，尤其是房地產買賣過程，預先確定賣家的身分是一個很重要的環節。

無論是個別地契還是總地契的搜尋，通常是由處理房產買賣的律師進行，土地搜尋必須是在土地所在州屬的土地局進行。

地契可以是合格地契（Qualified Title），也可以是最終地契（Final Title），就是已經獲得具體和最終測量的土地。

各州土地局負責管轄州內土地

根據1965年馬來西亞國家土地法典，個人需要握持印有名字、身分證號碼、地址等資料的地契，才能算是該土地的合法擁有者。

地契是由馬來西亞政府通過土地局發出的法律文件，當中詳細記錄一塊土地、房地產合法擁有者的資料，我們需要房地產土地資料，以及土地擁有權信息，以核實業主的資訊。

在這個土地登記制度下，每個州屬會有一箇中央土地登記處，而這個登記處將管轄整個州屬的土地資料，在這裡可以找到每塊土地，以及土地擁有者的信息。

關於租賃房產的資料，地契上會註明所租賃的期限有多長，在購買房屋之前，買家應該檢查租賃的剩餘時間，假如剩餘時間越短，就越難從銀行獲得資料，長遠來看，升值空間也比較小。

一般來說，房屋坐落在永久地契的地點，比位於租賃契約的土地佔優勢，人們普遍存在的觀念是，坐落在永久地契的房屋，比位於租賃契約的房屋理想，坦白說並非沒有道理，至少業主準備轉售的話，程序是比較簡易。