过往数据证明 升息 房市未必降温

根据国行的数据，2023年10月，银行贷款的批准率已升至43.9%，比2022年12月的43.5%稍高，肯纳格研究认为，近期内将保持在45%的水平。假如市场对可负担房屋的购买增加，贷款的申请与批准将有望升高。

2020年产业交易6年新高

回到产业市场的交易，2022年的成交量比2021年增加22.3%，成交值增加22.6%，共有24万3190个单位易手，价值943亿令吉，这是全国产业资讯中心2016年来超越各年度交易量的纪录。

进入2023年，在之前升息6个月后，国家银行在2023年5月再升息25个基点，使到隔夜政策利率挂3%。

这次升息让隔夜政策利率回到疫情前的3%，不过还是比3.25%（2018年1月25日至2019年5月6日）的高位，低25个基点。后来在7月6日和9月7日的会议，隔夜政策利率保持不变，维持在3%，作为扶持经济的宽松措施。

在隔夜政策利率处于3%的较高水平，2023首半年的贷款申请稍微下跌，从2357亿令吉，减至2220亿令吉；不过，获批住宅贷款的价值却从923亿令吉增至939亿令吉，估计是产业价值上扬。

2023年上半年交易值增1.1%

分析全国产业资讯中心2023首半年的数据，与前期比较，产业总成交量减少2.1%，挂18万4140个单位，产业的交易总值稍微增加1.1%，达到854亿令吉，至于住宅产业的交易，成交量下跌1.0%，交易价值跌减1.8%。

国家银行采用隔夜政策利率，作为控制通货膨胀或提振经济成长的工具。这个政策利率是指标利率，也是设定利率的参考。

假如隔夜政策利率调高，借贷成本将相应上升，可能会降低个人和企业，通过贷款融资业务，或是收购资产的借贷兴致。如果调低隔夜政策利率，一般会出现相反情况，就是申请贷款的兴致转为较浓厚。

在正常情况下，隔夜政策利率调高后，会在两方面影响产业市场。首先，借贷成本将上升，导致借贷者偿还贷款分期压力加重，当中会有人被迫拖欠，进而造成无还本还息贷款（NPLs）增加。

此外，利率较高也会阻碍投资者购买房产的兴致，当借贷成本上扬，变成投资房产的吸引力褪色，特别是假如租金和产业升值步伐停滞不前，可能导致产业的交易量和价值皆往下跌。

申贷兴致非只受利率影响

亨利行产业顾问公司指出，不管怎样，房产的借贷兴致不纯粹受贷款利率的影响，其他影响因素包括：国家的经济状态、产业市场的情况、政治环境的改变，以及消费者和投资者对市场的信心。

隔夜政策利率下一轮走势，会否妨碍或鼓励人们订购房产? 针对这个问题，该产业顾问公司认为，估计需要一段时间的观察。

除了上面提及的几个因素，其他影响因素尚有：国家与经济的稳定、人民的就业率、个人的开销能力、信贷纪录、国内市场的动力、供应链、对外风险、地缘政治气候、国际贸易的形势等等。

明显地，单单隔夜政策利率的走势，不一定影响市场走势，房贷的申请与批准、产业交易量增加或减少，还有呆账的水平，反之，以上所提的多个因素，在确定产业市场整体的方针与健全性，皆有一定的影响作用。

虽有“成本推动”因素  前景仍乐观

产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）认为，2023年的产业市场面临严峻挑战，就如走在崎岖的路上，有些颠簸。但整体来说，成绩单还算不错，2023上半年，步伐显得有些缓慢，不过，在国家银行将利率稳定在3%，走势转为比较稳定。

进入2024年，可以预见的是，挑战依然存在，通货膨胀偏高，原油价格上涨，还有许多全球性的不稳定因素。

该顾问公司马来西亚主管兼集团董事经理拿督邝保罗表示，对马来西亚在2024年产业市场的表现，依然保持谨慎乐观看法，预计产业价格将继续往上升，主要受到“成本推动”因素，利率酝酿上升，以及通货膨胀隐忧仍在影响。

对产业领域来说，2024年财政预算案并没有什么糖果，焦点主要放在可负担房屋的发展，政府有做出一些奖掖措施和倡议。

由于新供应加入市场，办公楼市场继续力争租户，多数公司正合理化办公空间的使用，包括混合式工作安排，如今，寻求优质空间，重视环境社会治理（ESG）元素，将是2024年的关键字。

物流工业与数据中心，预料表现将超出预期，自冠病疫情爆发后，ESG已成为市场，企业常提起和关注的课题。

辉达入驻 MM2H修订利房市

美国辉达（Nvidia Corp）在2023年12月宣布，将在马来西亚建设人工智能数字中心，合作方的杨忠礼电力（YTLPOWR,6742,主板公用事业组）一时间成为市场的焦点。

产业市场交易保持活跃，焦点领域包括办公楼、酒店、城市地区需求高的发展地段，适合创富投资的农业地，将是土地交易的核心。

政府修订“大马我的第二家园计划”（MM2H）预料将能迎来更多海外申请者，前来大马投资房产。据了解，第二家园计划的最低年龄要求，已从之前的35岁，降低至30岁，原本需在马来西亚住90天，条例修改后将缩短至60天。

如果申请者获得白金等级，将有资格成为永久居民，也可以提取较多的存款来购买产业，作医疗费，以及在本地旅游，这些都有利本地经济的发展。

需时制定加速重建法案

土地是“稀有商品”，价格正向上升，接下来的发展方向，将是重新发展市区，惟重新发展一栋分层地契产业，需要100%的同意，通常这是很难办到的事。

如果遵守国际标准，例如新加坡需要80%业主同意，预料是多数人可以接受的。当我们无法让所有业主满意时，只能是少数服从多数。

2024年财政预算案提及正视制定加速发展、加速重建、加速振兴及加速保护的新法案。也许需要一些时间，以便这些修改可以看到成果，不过，“为未来设定正确调子”，这一点是肯定的。

来到环保社会与治理（ESG）议题，已成为机构投资者做出投资决策的关键考量，这是一个日益普及的趋势，近年来世界各地制定遵守ESG条规已跨前一步。

至今，虽然没有强制持续申报ESG架构，不过在马来西亚进入2024年，以及往后的日子，这趋势普及化将继续扩大。

转手市场交易热络

第一太平戴维斯研究主管冯建华说，尽管面临挑战，2024年房产市场持续成长，特别是在转手市场，通货膨胀率处于偏高水平，2024年起落实目标式津贴机制，购买房产满5年，在第6年脱售，豁免产业盈利税，这些有利于转手市场的交易。

另一方面，在成本推动通货膨胀的情况下，发展商在定位产业计划，可能会面对困难，此外，服务税从6%升至8%，也将加重发展商的服务营运开销，以及交易成本。

他说，有地房产将继续占优势，市场对高楼房产计划的反应参差，主要原因是所在地点，整体概念受到发展商的配套影响，市场趋势反映，以交通为导向的发展计划（TOD）将是市场的焦点，在发展蓝图上，住宅房产是主要单元。

第一太平戴维斯工业与数据中心主管吴凯文说，海外直接投资继续是2024年制造业的核心，数字转型是提升制造业生产的催化剂，市场对工业空间的需求持稳，重视ESG元素，预测产业金将相应走高。

此外，今年将有更多来自新加坡、中国、日本和美国的投资，预计市场对物流、医疗保健及教育产业的需求将增加。

房价成本料续上涨

对新科技和数字转型的拥护，包括采纳人工智能分析，伴随制造商步入2024年，这将协助制造商收集关于顾客的数据，以改善产品和企业的业务。

本地发展商需进一步专注环保社会与治理、永续发展等议题，作为发展蓝图的一部分，不少发展商已朝这个方向前进，预计工业产业在2024年的价格继续上扬，市场对数据中心的需求则相应增加。

第一太平戴维斯执行董事马库斯认为，产业在2024年的价格将上扬，特别是有地房产。发展商继续面临挑战，建筑材料价格上涨，将导致营运成本压力加大。

发展商赚幅被迫缩减

尽管调高产业价格，可是，并未能与建筑材料价格的上涨幅度成正比。在这种情况下，为支撑产业计划的进展，业者的盈利赚幅被迫缩减。

在市场对替代性资产，例如数据中心、物流产业、学生住宿、工人宿舍，共享居住空间需求持稳的支撑下，预计2024年将是比较理想的一年。

办公楼租赁业务活跃

虽然是在冠病疫情期间，但是2022年A级办公楼出租率意外回升，第一太平戴维斯的租赁业务也活跃。

过去几年是租户的市场，如今形势已回到业主这边，可以预见的是，业主将取消过于伸缩性的租赁条款，例如比较长的免租期，这些都是冠病疫情期，租户获得的优惠，在供应过剩，进入市场新租客有限的情况下，租户在2023年居有利位置。

现阶段，许多公司探讨混合工作模式，缩小或扩大租赁空间，多数机构是需要办公楼的，租户正搜寻具备科技，符合永续和健康目标地区的办公楼。

其他比较老旧的办公楼，必须力争或保留现有租户，在吉隆坡市区以外，例如吉隆坡中环、谷中城和吉隆坡生态城的A级办公楼，伸缩办公空间供应有限，预测吉隆坡市区在2024年的办公楼市场保持活跃。

结语 :
柔佛房产成热点

大马与新加坡两国最近签署柔佛─新加坡经济特区谅解备忘录，期待有助加强两国间的经济活动与衔接性，同时，与目前兴建中的柔新捷运（RTS）工程，将扮演相辅相成的角色。

另外，建议在柔佛森林城与与新加坡大士之间，推行渡轮服务计划，将能进一步改善两地之间的衔接与便利，届时将有更多新建办公楼、工业设备，包括数据中心。

市场对工业地段的需求增加，国内外投资者陆续加入市场，料将推高柔佛的地价，在柔南地区拥有发展地段的业者，预计将能从中受惠。

资料参考：莱坊、亨利行、第一太平戴维斯产业顾问公司报告