過往數據證明 升息 房市未必降溫

根據國行的數據，2023年10月，銀行貸款的批准率已升至43.9%，比2022年12月的43.5%稍高，肯納格研究認為，近期內將保持在45%的水平。假如市場對可負擔房屋的購買增加，貸款的申請與批准將有望升高。

2020年產業交易6年新高

回到產業市場的交易，2022年的成交量比2021年增加22.3%，成交值增加22.6%，共有24萬3190個單位易手，價值943億令吉，這是全國產業資訊中心2016年來超越各年度交易量的紀錄。

進入2023年，在之前升息6個月後，國家銀行在2023年5月再升息25個基點，使到隔夜政策利率掛3%。

這次升息讓隔夜政策利率回到疫情前的3%，不過還是比3.25%（2018年1月25日至2019年5月6日）的高位，低25個基點。後來在7月6日和9月7日的會議，隔夜政策利率保持不變，維持在3%，作為扶持經濟的寬鬆措施。

在隔夜政策利率處於3%的較高水平，2023首半年的貸款申請稍微下跌，從2357億令吉，減至2220億令吉；不過，獲批住宅貸款的價值卻從923億令吉增至939億令吉，估計是產業價值上揚。

2023年上半年交易值增1.1%

分析全國產業資訊中心2023首半年的數據，與前期比較，產業總成交量減少2.1%，掛18萬4140個單位，產業的交易總值稍微增加1.1%，達到854億令吉，至於住宅產業的交易，成交量下跌1.0%，交易價值跌減1.8%。

國家銀行採用隔夜政策利率，作為控制通貨膨脹或提振經濟成長的工具。這個政策利率是指標利率，也是設定利率的參考。

假如隔夜政策利率調高，借貸成本將相應上升，可能會降低個人和企業，通過貸款融資業務，或是收購資產的借貸興致。如果調低隔夜政策利率，一般會出現相反情況，就是申請貸款的興致轉為較濃厚。

在正常情況下，隔夜政策利率調高後，會在兩方面影響產業市場。首先，借貸成本將上升，導致借貸者償還貸款分期壓力加重，當中會有人被迫拖欠，進而造成無還本還息貸款（NPLs）增加。

此外，利率較高也會阻礙投資者購買房產的興致，當借貸成本上揚，變成投資房產的吸引力褪色，特別是假如租金和產業升值步伐停滯不前，可能導致產業的交易量和價值皆往下跌。

申貸興致非只受利率影響

亨利行產業顧問公司指出，不管怎樣，房產的借貸興致不純粹受貸款利率的影響，其他影響因素包括：國家的經濟狀態、產業市場的情況、政治環境的改變，以及消費者和投資者對市場的信心。

隔夜政策利率下一輪走勢，會否妨礙或鼓勵人們訂購房產? 針對這個問題，該產業顧問公司認為，估計需要一段時間的觀察。

除了上面提及的幾個因素，其他影響因素尚有：國家與經濟的穩定、人民的就業率、個人的開銷能力、信貸紀錄、國內市場的動力、供應鏈、對外風險、地緣政治氣候、國際貿易的形勢等等。

明顯地，單單隔夜政策利率的走勢，不一定影響市場走勢，房貸的申請與批准、產業交易量增加或減少，還有呆賬的水平，反之，以上所提的多個因素，在確定產業市場整體的方針與健全性，皆有一定的影響作用。

雖有“成本推動”因素  前景仍樂觀

產業顧問公司第一太平戴維斯（Savills）認為，2023年的產業市場面臨嚴峻挑戰，就如走在崎嶇的路上，有些顛簸。但整體來說，成績單還算不錯，2023上半年，步伐顯得有些緩慢，不過，在國家銀行將利率穩定在3%，走勢轉為比較穩定。

進入2024年，可以預見的是，挑戰依然存在，通貨膨脹偏高，原油價格上漲，還有許多全球性的不穩定因素。

該顧問公司馬來西亞主管兼集團董事經理拿督鄺保羅表示，對馬來西亞在2024年產業市場的表現，依然保持謹慎樂觀看法，預計產業價格將繼續往上升，主要受到“成本推動”因素，利率醞釀上升，以及通貨膨脹隱憂仍在影響。

對產業領域來說，2024年財政預算案並沒有什麼糖果，焦點主要放在可負擔房屋的發展，政府有做出一些獎掖措施和倡議。

由於新供應加入市場，辦公樓市場繼續力爭租戶，多數公司正合理化辦公空間的使用，包括混合式工作安排，如今，尋求優質空間，重視環境社會治理（ESG）元素，將是2024年的關鍵字。

物流工業與數據中心，預料表現將超出預期，自冠病疫情爆發後，ESG已成為市場，企業常提起和關注的課題。

輝達入駐 MM2H修訂利房市

美國輝達（Nvidia Corp）在2023年12月宣佈，將在馬來西亞建設人工智能數字中心，合作方的楊忠禮電力（YTLPOWR,6742,主板公用事業組）一時間成為市場的焦點。

產業市場交易保持活躍，焦點領域包括辦公樓、酒店、城市地區需求高的發展地段，適合創富投資的農業地，將是土地交易的核心。

政府修訂“大馬我的第二家園計劃”（MM2H）預料將能迎來更多海外申請者，前來大馬投資房產。據瞭解，第二家園計劃的最低年齡要求，已從之前的35歲，降低至30歲，原本需在馬來西亞住90天，條例修改後將縮短至60天。

如果申請者獲得白金等級，將有資格成為永久居民，也可以提取較多的存款來購買產業，作醫療費，以及在本地旅遊，這些都有利本地經濟的發展。

需時制定加速重建法案

土地是“稀有商品”，價格正向上升，接下來的發展方向，將是重新發展市區，惟重新發展一棟分層地契產業，需要100%的同意，通常這是很難辦到的事。

如果遵守國際標準，例如新加坡需要80%業主同意，預料是多數人可以接受的。當我們無法讓所有業主滿意時，只能是少數服從多數。

2024年財政預算案提及正視制定加速發展、加速重建、加速振興及加速保護的新法案。也許需要一些時間，以便這些修改可以看到成果，不過，“為未來設定正確調子”，這一點是肯定的。

來到環保社會與治理（ESG）議題，已成為機構投資者做出投資決策的關鍵考量，這是一個日益普及的趨勢，近年來世界各地制定遵守ESG條規已跨前一步。

至今，雖然沒有強制持續申報ESG架構，不過在馬來西亞進入2024年，以及往後的日子，這趨勢普及化將繼續擴大。

轉手市場交易熱絡

第一太平戴維斯研究主管馮建華說，儘管面臨挑戰，2024年房產市場持續成長，特別是在轉手市場，通貨膨脹率處於偏高水平，2024年起落實目標式津貼機制，購買房產滿5年，在第6年脫售，豁免產業盈利稅，這些有利於轉手市場的交易。

另一方面，在成本推動通貨膨脹的情況下，發展商在定位產業計劃，可能會面對困難，此外，服務稅從6%升至8%，也將加重發展商的服務營運開銷，以及交易成本。

他說，有地房產將繼續佔優勢，市場對高樓房產計劃的反應參差，主要原因是所在地點，整體概念受到發展商的配套影響，市場趨勢反映，以交通為導向的發展計劃（TOD）將是市場的焦點，在發展藍圖上，住宅房產是主要單元。

第一太平戴維斯工業與數據中心主管吳凱文說，海外直接投資繼續是2024年製造業的核心，數字轉型是提升製造業生產的催化劑，市場對工業空間的需求持穩，重視ESG元素，預測產業金將相應走高。

此外，今年將有更多來自新加坡、中國、日本和美國的投資，預計市場對物流、醫療保健及教育產業的需求將增加。

房價成本料續上漲

對新科技和數字轉型的擁護，包括採納人工智能分析，伴隨製造商步入2024年，這將協助製造商收集關於顧客的數據，以改善產品和企業的業務。

本地發展商需進一步專注環保社會與治理、永續發展等議題，作為發展藍圖的一部分，不少發展商已朝這個方向前進，預計工業產業在2024年的價格繼續上揚，市場對數據中心的需求則相應增加。

第一太平戴維斯執行董事馬庫斯認為，產業在2024年的價格將上揚，特別是有地房產。發展商繼續面臨挑戰，建築材料價格上漲，將導致營運成本壓力加大。

發展商賺幅被迫縮減

儘管調高產業價格，可是，並未能與建築材料價格的上漲幅度成正比。在這種情況下，為支撐產業計劃的進展，業者的盈利賺幅被迫縮減。

在市場對替代性資產，例如數據中心、物流產業、學生住宿、工人宿舍，共享居住空間需求持穩的支撐下，預計2024年將是比較理想的一年。

辦公樓租賃業務活躍

雖然是在冠病疫情期間，但是2022年A級辦公樓出租率意外回升，第一太平戴維斯的租賃業務也活躍。

過去幾年是租戶的市場，如今形勢已回到業主這邊，可以預見的是，業主將取消過於伸縮性的租賃條款，例如比較長的免租期，這些都是冠病疫情期，租戶獲得的優惠，在供應過剩，進入市場新租客有限的情況下，租戶在2023年居有利位置。

現階段，許多公司探討混合工作模式，縮小或擴大租賃空間，多數機構是需要辦公樓的，租戶正搜尋具備科技，符合永續和健康目標地區的辦公樓。

其他比較老舊的辦公樓，必須力爭或保留現有租戶，在吉隆坡市區以外，例如吉隆坡中環、谷中城和吉隆坡生態城的A級辦公樓，伸縮辦公空間供應有限，預測吉隆坡市區在2024年的辦公樓市場保持活躍。

結語 :
柔佛房產成熱點

大馬與新加坡兩國最近簽署柔佛─新加坡經濟特區諒解備忘錄，期待有助加強兩國間的經濟活動與銜接性，同時，與目前興建中的柔新捷運（RTS）工程，將扮演相輔相成的角色。

另外，建議在柔佛森林城與與新加坡大士之間，推行渡輪服務計劃，將能進一步改善兩地之間的銜接與便利，屆時將有更多新建辦公樓、工業設備，包括數據中心。

市場對工業地段的需求增加，國內外投資者陸續加入市場，料將推高柔佛的地價，在柔南地區擁有發展地段的業者，預計將能從中受惠。

資料參考：萊坊、亨利行、第一太平戴維斯產業顧問公司報告