Rahim & Co：滞销改善 负担能力挑战大 今年屋价料扬2至5%

“虽然国内房市挑战未散，今年展望还是稳定，但若想推动整个产业市场，关键还在投资者情绪和信心，就算薪水能负担，但因为信心不足所以没有动静，要知道当买屋活动热络，将会产生倍数效应（multiplier effect）。”

我国产业交易2022年强劲回弹，2023年整体交易呈温和增长，而第四季官方数据未出炉，首9个月全国产业交易表现，比起2011/2012年的巅峰还高，预示市场得以延续2022年的动力。

询及房价走势，苏莱曼沙希告诉《星洲财经》，2022年的房价出乎市场预料的强劲，故2023至2024年或呈健康的盘整状态，还是会有增长但趋向平和。

“产业价格展望胥视地区而定，有些热门的地方价格依然稳健增长，但有些地区的价格仍处于跌势，整体而言，我国房价今年估计可平均有2至5%的增幅。”

负担能力虽仍是房市一大挑战，但住宅产业房价仍平稳增长，他披露，发展商在推介新项目方面也更为谨慎，除了小规模分阶段方式，同时比起不断推出新项目，更专注于完成正在进行中的项目。

“归功于这样的做法，去年第三季滞销产业情况也有所好转，包含住宅、服务式公寓及小型居家办公室（SOHO）的住宅产业，滞销单位为4万9364单位、价值达369亿令吉；比起前期滞销住宅高达5万5482单位。”

价格并非滞销唯一因素

苏莱曼沙希以去年第三季的滞销单位为例，点出所有价位的住宅产业都有滞销的情况，说明价格并非造成产业滞销的唯一因素，购屋者还有诸如地点、单位大小和户型的考量。

“我们呼吁政府可以更透明处理滞销产业数据，才能从根本解决这个问题。根据我们的分析，69.4%的滞销住宅产业，是5至10年前推出市场，滞销越久则成功卖出的几率越低。”

SST增至8% 膝跳反应难免

销售与服务税（SST）今年3月起将从6%调高至8%，问及这会否冲击产业市场需求时，苏莱曼沙希披露，短期内难免会有膝跳反应（knee-jerk reaction），但随着时间变化，且市场逐渐习惯这项调整后，则先前的膝跳反应自会跟着合理化。

律师费经纪费受影响

“估计这个短期的市场反应到了下半年会消散，不过要知道的是，这个税收不是突然从零到8%，先前一直都有税收，只是现在提高2%，从6%增至8%，在产业交易方面，最大的变化在于律师费和房屋转售给予产业经纪的费用。”

政府下半年或合理化补贴，他认为，受影响最大或是中等收入群体（M40），不排除或调整优先次序，开始转向聚焦更为可负担的产业项目。

“中等收入群体的确受影响最大，低收入群体（B40）有政府支持，而高等收入群体（T20）有能力应对补贴合理化后的变化，唯独M40需要政府更多的关注，希望2025年财政预算案可以多一点照顾M40。”

至于随着可支配收入减少，会否冲击产业需求？他指出，陷入中产收入陷阱的M40，必须确定优先顺序，过后或专注价格更可负担的产业。

“产业毕竟是长期投资，而市场成长动力已在，先前的好景会回来的。”