Rahim & Co：滯銷改善 負擔能力挑戰大 今年屋價料揚2至5%

“雖然國內房市挑戰未散，今年展望還是穩定，但若想推動整個產業市場，關鍵還在投資者情緒和信心，就算薪水能負擔，但因為信心不足所以沒有動靜，要知道當買屋活動熱絡，將會產生倍數效應（multiplier effect）。”

我國產業交易2022年強勁回彈，2023年整體交易呈溫和增長，而第四季官方數據未出爐，首9個月全國產業交易表現，比起2011/2012年的巔峰還高，預示市場得以延續2022年的動力。

詢及房價走勢，蘇萊曼沙希告訴《星洲財經》，2022年的房價出乎市場預料的強勁，故2023至2024年或呈健康的盤整狀態，還是會有增長但趨向平和。

“產業價格展望胥視地區而定，有些熱門的地方價格依然穩健增長，但有些地區的價格仍處於跌勢，整體而言，我國房價今年估計可平均有2至5%的增幅。”

負擔能力雖仍是房市一大挑戰，但住宅產業房價仍平穩增長，他披露，發展商在推介新項目方面也更為謹慎，除了小規模分階段方式，同時比起不斷推出新項目，更專注於完成正在進行中的項目。

“歸功於這樣的做法，去年第三季滯銷產業情況也有所好轉，包含住宅、服務式公寓及小型居家辦公室（SOHO）的住宅產業，滯銷單位為4萬9364單位、價值達369億令吉；比起前期滯銷住宅高達5萬5482單位。”

價格並非滯銷唯一因素

蘇萊曼沙希以去年第三季的滯銷單位為例，點出所有價位的住宅產業都有滯銷的情況，說明價格並非造成產業滯銷的唯一因素，購屋者還有諸如地點、單位大小和戶型的考量。

“我們呼籲政府可以更透明處理滯銷產業數據，才能從根本解決這個問題。根據我們的分析，69.4%的滯銷住宅產業，是5至10年前推出市場，滯銷越久則成功賣出的幾率越低。”

SST增至8% 膝跳反應難免

銷售與服務稅（SST）今年3月起將從6%調高至8%，問及這會否衝擊產業市場需求時，蘇萊曼沙希披露，短期內難免會有膝跳反應（knee-jerk reaction），但隨著時間變化，且市場逐漸習慣這項調整後，則先前的膝跳反應自會跟著合理化。

律師費經紀費受影響

“估計這個短期的市場反應到了下半年會消散，不過要知道的是，這個稅收不是突然從零到8%，先前一直都有稅收，只是現在提高2%，從6%增至8%，在產業交易方面，最大的變化在於律師費和房屋轉售給予產業經紀的費用。”

政府下半年或合理化補貼，他認為，受影響最大或是中等收入群體（M40），不排除或調整優先次序，開始轉向聚焦更為可負擔的產業項目。

“中等收入群體的確受影響最大，低收入群體（B40）有政府支持，而高等收入群體（T20）有能力應對補貼合理化後的變化，唯獨M40需要政府更多的關注，希望2025年財政預算案可以多一點照顧M40。”

至於隨著可支配收入減少，會否衝擊產業需求？他指出，陷入中產收入陷阱的M40，必須確定優先順序，過後或專注價格更可負擔的產業。

“產業畢竟是長期投資，而市場成長動力已在，先前的好景會回來的。”