產業情報│檳城量身訂造辦公樓競爭加劇

檳島首要辦公樓月租視地點而定，在檳島東北部，概括喬治市和斯里丹絨檳榔每平方呎月租介於2令吉40仙至5令吉。

另一方面，在檳島東南部，概括牛汝莪和峇央峇魯，每平方呎月租介於3令吉10仙至5令吉20仙，租戶主要來自峇六拜工業園的跨國機構。

數字地位辦公樓有需求

在過去兩年，檳城已取得大約100億令吉的獲批服務業投資，製造業繼續是投資的主軸，增加投資來自數字為基礎的行業，特別是全球業務服務，推動市場對馬來西亞數字地位辦公空間的需求。

工業基本設施強勁，強大的人才資源及舒適的經商環境，推動許多跨國企業在檳城設立全球業務服務（GBS）。

2023年，Commerz貿易服務（CTS）在檳城設立全球業務服務租用3790平方呎的辦公空間，就在峇央峇魯的GBS@Mayang，是德國Commerzbank AG的子公司，也是德國其中一家最大的信貸機構。

Commerz貿易服務在檳城處理貿易金融、付款、知道你客戶（KYC）服務、處理外匯及衍生產品。

此外，全球鑄造廠（GF）是一家領先的全球半導體鑄造公司，已在檳城峇央峇魯One Precint開設辦事處，這個辦事處是新的最先進“工廠控制大廈”，監管主要的生產程序、表現進度等等。

在半導體、電子電器業、醫療器材領域蓬勃發展的基礎上，檳城已成為自由業者、企業、數字業者準備發展業務的地區，這形勢將推動市場對共享工作間的需求。

空置率上升

依斯干達大馬正面臨量身訂造辦公樓市場競爭升溫的衝擊，主要是在2023年，有幾個新的產業計劃完工，例如北樓@谷中城Southkey、雙威大盒辦公樓@依斯干達公主雙威城，給市場帶來更多辦公空間供應量。

產業顧問公司CBRE／WTW研究報告指出，約有50萬7000平方呎新增空間，使到供應總量增至590萬平方呎，空置率從2022年35％升至50％。

在即將加入市場供應量，有美迪尼10的建設，預期在2024年恢復推行，該產業計劃大約有41萬5000平方呎；至於南樓@谷中城Southkey、UMCity頂級企業辦公樓及冠冕廣場人民銀行大廈，預期在2024年完工，屆時辦公空間供應總量大約是98萬7000平方呎。接下來，在UMCity頂級企業辦公樓將有一個共享工作間。

租金差價大

一些設備不足，比較舊的量身訂造辦公樓，正努力保留現有租戶，至於新完工大廈的業主，提供增值特點，包括大馬數字認證，比較有條件與潛在租戶協商。

在租金方面，北樓@谷中城Southkey及JLand大廈，租金要價每平方呎在4令吉至4令吉50仙；依斯干達大馬其他較新的量身訂造辦公樓，每平方呎在3令吉至3令吉50仙，較舊的有2令吉至3令吉50仙。

此外，租金要價最高的是即將加入市場的南樓@谷中城Southkey，每平方呎在4令吉50仙至5令吉之間。

新大廈租金較高主要是因為調高電費、高質量辦公空間維修服務費較多，並非因為市場對量身訂造辦公樓需求增加，將租金推高。

市場對依斯干達大馬一些量身訂造辦公樓的租賃興致提升，特別是空間質量優、靠近食品和飲料中心的大廈，例如北樓@谷中城Southkey及JLand大廈大廈，吸引一些企業辦事處搬遷至新大廈。新完工的雙威大盒辦公樓@依斯干達公主雙威城已吸引一些大租戶，分別有Dimerco、NEC機構及依斯干達區域發展局。

共享工作間崛起

共享工作空間經營者已經積極擴展依斯干達大馬的業務，包括2023首半年INFINITY 8開設兩家分行，在辦公樓完工後，Regus也在UMCity頂級企業辦公樓，設立一個共享工作間。

依斯干達大馬共享工作間經營者，可能繼續從工作模式轉型中受惠，預料將對傳統的量身訂造辦公樓，構成一些壓力。依斯干達大馬量身訂造辦公樓供應量，已經開始超越市場需求，至於整體量身訂造辦公樓的出租率，估計在新增量身訂造辦公樓完工後，將面對一些壓力；不過，首要量身訂造辦公樓的租金，預料將因為開銷較大相應上升。

共享工作間正帶給量身訂造辦公樓競爭壓力，業主需要提供更多彈性方案，以提升辦公空間的質量。