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财经

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投资周刊

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发布: 10:01am 11/03/2024

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租赁市场

焦点策划│房市由买转租 租金还会涨?

文/ 郑碧娥

本地产业顾问普遍认为,2024年马来西亚房产领域基本偏向

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为何是租赁市场?

根据他们在市场的观察,前几年经济走势低迷,收入不大稳定,一些受薪阶级在思考到底是要敲定,或是选择暂时

当中有过半的受薪者,特别是收入受疫情影响者决定继续租屋,也许再过一两年,到了2025年或者2026年才实现购屋梦想。

需求殷切 推升

根据产业顾问公司的调查反映,虽然与2023年第三季比较,大马在第四季的租金下跌1.2%,但是与2022年第四季比较却上涨5.5%,主要是2022年第四季市场尚未全面复苏。

如今,来到2024年首季,市场租客日渐增多,需求殷切之下将租金推高,目前的租金水平比疫情最严重时期高出7.4%。

大马住宅平均租金每月1975

调查报告指出,大马住宅平均租金为每月1975令吉,雪兰莪州则是1855令吉,比全国的1975令吉平均水平稍低,主因是首都吉隆坡市中心平均租金在3000至3200令吉之间。

至于槟城房产,特别是槟岛的租金,多数都比大马平均水平高,因而将全国平均租金水平推高至接近2000令吉的水平。

来到雪兰莪的房产租金,多数地区比全国平均租金低,主要原因是雪兰莪郊区,或是州内的二线或三线城市,租金可能不到1500令吉,普遍比全国平均水平低。

数据显示,大马房屋租赁指数已达到2020年初至今,超过3年的最高点,正走向复苏的道路,影响这些趋势的因素包括供需平衡、季节性需求变化、调整交易情况、投资者交投活跃。

当然,租赁指数因地区而有不同,全国上升了5.5%,低于吉隆坡和雪兰莪的租金指数。2023年底,吉隆坡租金率比2022年第四季高出28.4%,但仍低于疫情前的29%水平。

雪兰莪州市场显示稳定,租金比2022年第四季高出10.7%,同时比2019年第四季高5%,显示市场稳定,并且预期将适度成长。

利率高难拥屋

近年来贷款利率调高,导致拥有房屋代价较为昂贵,促使一些大马人选择租屋,以致租金在竞争激烈下被推高。

无可否认的是,了解租金长期趋势的价值,被视为是房产市场消费者、投资者、业内人士,例如产业经纪、屋主和租客,甚至是当权者的重要资源。

“对投资者而言,租金上升可抵销高利率带来的高成本。根据Global Property Guide的数据显示,截至2023年第二季,大马平均租金收益率为5.16%。”

“坦白说,投资者可在新山、依斯干达公主城、雪兰莪州八打灵再也、首邦市、槟城,特别是槟岛,物色到最高的租金收益率。”

按照国际标准,即使是最低的收益率也很有吸引力,槟城乔治市的收益率为4.02%,新山平均租金收益率为6.23%,依斯干达公主城和首邦市分别为5.67%和5.41%,八打灵再也一些地区的收益率保持在5.5%之间。

租金收益率持续上涨

基于2023年大马房屋租赁指数强劲复苏,预计租房需求将持续成长,鉴于大马租赁市场的弹性与疫情后的经济回弹,2024年租金收益率将持续上涨,特别是吉隆坡、新山和依斯干达公主城等高收益城市中心。

此外,随着国际旅行和入境游客人次持续反弹,大马可能会有长期居民、短期租赁客户、国际学生的流入,估计将推动市场对租房需求相应增加。

这种人口趋势,加上当地租房的转变,为投资者利用不断上升的租金收益率,提供了有利的机会,相信这将有助于取得租房需求。

放眼租金收益率的上升,对于投资房产准备出租的屋主,不妨密切关注这些新崛起的趋势,包括掌握哪些地区,最有潜能享有较佳的租金收益率。

租金涨幅屡创新高

我们回到一个很简单的问题,当房屋租金上涨,对我们来说是好事还是坏事?如果像我这样是租客,肯定不希望租金上涨;不过,假如是房东或屋主,租金上涨对他们来说当然是好事!

较早前,产业顾问公司IQI居外曾经对2018年以来的公寓、服务式公寓等类型房产,进行超过5万8000宗的住宅租赁交易进行分析,并发布了《房屋租赁指数报告》。

租金涨幅诱人
投资者蠢蠢欲动

报告的数据指出,近两年租金涨幅屡创新高,平均租金回酬率已在2023年达到5.16%的不错水平。这是疫情结束后,房产市场复苏,反映马来西亚租赁市场表现强劲。

这样的涨幅,不只对投资者来说是好事,也让许多潜在投资者,开始有了投资房产的欲望,正考虑是否在近期内进场投资房产。

IQI的房屋租赁指数报告,可以说是国家产业资讯中心(NAPIC)房产指数报告的补充,也是大马目前全面衡量租金趋势的指标。

产业顾问表示,坦白说,很多人都知道,房价出现浮动是因为房子的供需、通货膨胀、人口的流动、不同时期政策因素的影响。那么,究竟是什么因素影响房租?

其实房租与房价走势相似,影响房租走势主要有以下几个因素:

●出租房的供应量及租客的人数。

●季节性因素,如学校假期、大学开学、节日连假等。

●购买房产供出租投资者的活动是否有变化。

简单来说,当市场上出现更多人在寻找出租房,如果出租房的供应量不足,房租就会上涨;相反的,如果市场上的出租房出现过剩情况,那么房租自然就会下跌。

大专学府带动周边租房需求

举个例子,霹雳州金宝的房价,房租过去并不高,自从有了拉曼大学总院,当地附近房屋的租金,在大学生大量增加,需求殷切之下,逐一将租金推高,还带动了附近的饮食业,在周末或假日期间出租车也大有市场。

国内其他公立大学,例如槟城的理科大学、雪兰莪州的马来亚大学,附近公寓的出租率都相当可观,只是过去这些年,服务公寓供应量增多,住宿供应不足的情况已有所改善。

此外,学校假期、节日长假、周末连假,对房屋租金的水平也有影响,因为多数人趁着假期出去旅游,而那些用作短期出租的房屋,例如民宿、廉价酒店、入住的客人满座,带动这些房屋的转手价格被推高。

回想过去2023年租房市场的情况,那是疫情后房产市场复苏的第一年,不只是房屋价格逐渐走回正轨,房屋租金也回到疫情前的水平。

租金走高2原因

不可否认,前两三年租房市场受到疫情的影响,租金水平明显下降,2020年第一季至2022年第四季,可以说是出租房市场的低迷时期。

疫期低迷 疫后复苏

一直到2023年,随着全球逐渐开放市场,大家可以自由进出各个国家,出租房市场的情况明显好转。就以IQI的《房屋租赁指数报告》为例,2023年租金指数达到了2020年第二季以来最高,也比出租房市场低迷时期高出7.4%。

前面提及IQI的《房屋租赁指数报告》显示,2023年第四季,马来西亚房屋租赁指数比第三季下降1.2%,但仍比前一年上涨了5.5%。

报告也强调,2023年租房市场对可出租房产的需求量依然不断增加,这预示2024年的需求量还会进一步上涨。IQI也认为,租金在未来12个月将走高,进一步证明租房需求持续增长。

无论是租房需求或租金,为何在2024年会有走高的表现?根据早前的房产调查显示,房屋需求或租金走高有2个原因:

一、隔夜政策利率3%,将使拥屋成本更昂贵,预计会有较多大马人,在过度期选择租屋,进而带动租金上涨。

二、疫情后经济稳定并开始回弹,国际旅行和入境游客持续增加,更多国际工作者、国际学生和游客入境大马,无论是短期或长期出租房将会增加。

以这两大原因来看,足以证明2024年的马来西亚出租房市场将有更好的表现。

租房供应不足

恐“价高者得”

说到租金上涨是好或不好的事,产业顾问公司认为,就表面上来看,租金上涨对房东或投资者来说是好事,租金收益率会比较理想,但是对租客来说肯定是坏消息,毕竟生活开销又提高了。

不过,以整体房屋市场来看,隔夜政策利率自2022年5月以来便维持在3%的水平。对于这样的隔夜政策利率,如果我们打算买房屋出租,那就不必担心利率较高的问题。

这是因为租金上涨能概括利率和房屋贷款分期,不过,假如是买来自住,预计购买房屋成本会稍微增加,由于这个原因,也有比较多的马来西亚人,尤其是年轻人,倾向于暂时租房解决住宿问题,也因此造成租赁市场出现更大的竞争情况。

当大家都争着要租房时,假如出租房供应量不足,很有可能会出现“价高者得”的情况,造成租金不断上涨。但是,对市场上现有的房产投资者,或者是准备购买房屋来出租的购屋者,这肯定是好事,也是进场的好机会 。

买房出租 地点很重要

根据IQI的报告显示,购买房屋出租或自住,基本上,概念是一样的,地理位置是首要考量,这样才能最大化投资收益。

报告指出,尤其是外国投资者比较多,比较繁荣,就业机会,高等学府多的州属,都是未来出租房产的热门地点,在2024年预计租金会持续上涨的地区包括柔佛新山、柔佛依斯干达公主城、雪隆多数地区。

最近大马政府致力于发展柔佛,将依斯干达公主城打造成马新特济特区、推动柔新捷运及双轨电动火车,进而推动房产市场发展,房租将持续往上涨。

如果决定在2024年买房出租,不妨在这些州属物色房子,可以顺利将房子出租、赚取不错的租金收入。许多时候,等待会失去不少机会,如果有心投资房产,条件和资格都符合,现在是理想的投资时机。

是时候买房?

购屋者协会中文组主任陈锺灵表示,对于尚未有房屋的年轻人,眼看租金持续看涨,应该设法进行购屋规划,尤其是政府为首次购屋者提供不少购屋奖掖。

他说,市场人士对房产市场信心满满,产业公司收集受访者的意见,有91.1%表示,他们会建议朋友购买房屋,只有8.9%说,比较倾向于租房屋解决住宿的问题。

他补充,在雪隆地区有不少新建,价格低于50万令吉的公寓,属于可负担房产,建筑材料价格起多跌少,指望接下来房价会下跌,估计是不可能的事。

不过,实力产业经纪公司总裁陈建业认为,如果工作地点经常调换,好比每隔几年,公司会调换工作岗位,或者外派到不同的分公司,租屋是可以考虑的选择。

假如个人有固定的住宿,特别是已有家庭的公司主管,当公司转换这位主管的任务,调派他到其他分行是可能的事,一般来说,公司会补贴他住宿和搬家费。

对于一些单身的高阶职员,他们反而倾向于租屋,等待将来工作固定在一个城市,再来规划购买房屋也不迟。

结语:

随着疫情逐渐消退,市场将全面复苏,许多国家已经开放边境,如今大马政府为了吸引更多人才,开始发展经济特区,金融中心等等,预计接下来将有更多长期居民,短期租户和留学生前来本地度假、学习,他们对房产的需求是可期的。

这无疑将创造更高的租房需求,如果打算在2024年购买房屋出租,或投资等待屋价上涨,那么就不要错过当前的良好时机。

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