焦點策劃│房市由買轉租 租金還會漲？

大馬住宅平均租金每月1975

調查報告指出，大馬住宅平均租金為每月1975令吉，雪蘭莪州則是1855令吉，比全國的1975令吉平均水平稍低，主因是首都吉隆坡市中心平均租金在3000至3200令吉之間。

至於檳城房產，特別是檳島的租金，多數都比大馬平均水平高，因而將全國平均租金水平推高至接近2000令吉的水平。

來到雪蘭莪的房產租金，多數地區比全國平均租金低，主要原因是雪蘭莪郊區，或是州內的二線或三線城市，租金可能不到1500令吉，普遍比全國平均水平低。

數據顯示，大馬房屋租賃指數已達到2020年初至今，超過3年的最高點，正走向復甦的道路，影響這些趨勢的因素包括供需平衡、季節性需求變化、調整交易情況、投資者交投活躍。

當然，租賃指數因地區而有不同，全國上升了5.5％，低於吉隆坡和雪蘭莪的租金指數。2023年底，吉隆坡租金率比2022年第四季高出28.4％，但仍低於疫情前的29％水平。

雪蘭莪州市場顯示穩定，租金比2022年第四季高出10.7％，同時比2019年第四季高5％，顯示市場穩定，並且預期將適度成長。

利率高難擁屋

近年來貸款利率調高，導致擁有房屋代價較為昂貴，促使一些大馬人選擇租屋，以致租金在競爭激烈下被推高。

無可否認的是，瞭解租金長期趨勢的價值，被視為是房產市場消費者、投資者、業內人士，例如產業經紀、屋主和租客，甚至是當權者的重要資源。

“對投資者而言，租金上升可抵銷高利率帶來的高成本。根據Global Property Guide的數據顯示，截至2023年第二季，大馬平均租金收益率為5.16％。”

“坦白說，投資者可在新山、依斯干達公主城、雪蘭莪州八打靈再也、首邦市、檳城，特別是檳島，物色到最高的租金收益率。”

按照國際標準，即使是最低的收益率也很有吸引力，檳城喬治市的收益率為4.02％，新山平均租金收益率為6.23％，依斯干達公主城和首邦市分別為5.67％和5.41％，八打靈再也一些地區的收益率保持在5.5％之間。

租金收益率持續上漲

基於2023年大馬房屋租賃指數強勁復甦，預計租房需求將持續成長，鑑於大馬租賃市場的彈性與疫情後的經濟回彈，2024年租金收益率將持續上漲，特別是吉隆坡、新山和依斯干達公主城等高收益城市中心。

此外，隨著國際旅行和入境遊客人次持續反彈，大馬可能會有長期居民、短期租賃客戶、國際學生的流入，估計將推動市場對租房需求相應增加。

這種人口趨勢，加上當地租房的轉變，為投資者利用不斷上升的租金收益率，提供了有利的機會，相信這將有助於取得租房需求。

放眼租金收益率的上升，對於投資房產準備出租的屋主，不妨密切關注這些新崛起的趨勢，包括掌握哪些地區，最有潛能享有較佳的租金收益率。

租金漲幅屢創新高

我們回到一個很簡單的問題，當房屋租金上漲，對我們來說是好事還是壞事？如果像我這樣是租客，肯定不希望租金上漲；不過，假如是房東或屋主，租金上漲對他們來說當然是好事！

較早前，產業顧問公司IQI居外曾經對2018年以來的公寓、服務式公寓等類型房產，進行超過5萬8000宗的住宅租賃交易進行分析，併發布了《房屋租賃指數報告》。

租金漲幅誘人

投資者蠢蠢欲動

報告的數據指出，近兩年租金漲幅屢創新高，平均租金回酬率已在2023年達到5.16％的不錯水平。這是疫情結束後，房產市場復甦，反映馬來西亞租賃市場表現強勁。

這樣的漲幅，不只對投資者來說是好事，也讓許多潛在投資者，開始有了投資房產的慾望，正考慮是否在近期內進場投資房產。

IQI的房屋租賃指數報告，可以說是國家產業資訊中心（NAPIC）房產指數報告的補充，也是大馬目前全面衡量租金趨勢的指標。

產業顧問表示，坦白說，很多人都知道，房價出現浮動是因為房子的供需、通貨膨脹、人口的流動、不同時期政策因素的影響。那麼，究竟是什麼因素影響房租？

其實房租與房價走勢相似，影響房租走勢主要有以下幾個因素：

●出租房的供應量及租客的人數。

●季節性因素，如學校假期、大學開學、節日連假等。

●購買房產供出租投資者的活動是否有變化。

簡單來說，當市場上出現更多人在尋找出租房，如果出租房的供應量不足，房租就會上漲；相反的，如果市場上的出租房出現過剩情況，那麼房租自然就會下跌。

大專學府帶動周邊租房需求

舉個例子，霹靂州金寶的房價，房租過去並不高，自從有了拉曼大學總院，當地附近房屋的租金，在大學生大量增加，需求殷切之下，逐一將租金推高，還帶動了附近的飲食業，在週末或假日期間出租車也大有市場。

國內其他公立大學，例如檳城的理科大學、雪蘭莪州的馬來亞大學，附近公寓的出租率都相當可觀，只是過去這些年，服務公寓供應量增多，住宿供應不足的情況已有所改善。

此外，學校假期、節日長假、週末連假，對房屋租金的水平也有影響，因為多數人趁著假期出去旅遊，而那些用作短期出租的房屋，例如民宿、廉價酒店、入住的客人滿座，帶動這些房屋的轉手價格被推高。

回想過去2023年租房市場的情況，那是疫情後房產市場復甦的第一年，不只是房屋價格逐漸走回正軌，房屋租金也回到疫情前的水平。

租金走高2原因

不可否認，前兩三年租房市場受到疫情的影響，租金水平明顯下降，2020年第一季至2022年第四季，可以說是出租房市場的低迷時期。

疫期低迷 疫後復甦

一直到2023年，隨著全球逐漸開放市場，大家可以自由進出各個國家，出租房市場的情況明顯好轉。就以IQI的《房屋租賃指數報告》為例，2023年租金指數達到了2020年第二季以來最高，也比出租房市場低迷時期高出7.4％。

前面提及IQI的《房屋租賃指數報告》顯示，2023年第四季，馬來西亞房屋租賃指數比第三季下降1.2％，但仍比前一年上漲了5.5％。

報告也強調，2023年租房市場對可出租房產的需求量依然不斷增加，這預示2024年的需求量還會進一步上漲。IQI也認為，租金在未來12個月將走高，進一步證明租房需求持續增長。

無論是租房需求或租金，為何在2024年會有走高的表現？根據早前的房產調查顯示，房屋需求或租金走高有2個原因：

一、隔夜政策利率3％，將使擁屋成本更昂貴，預計會有較多大馬人，在過度期選擇租屋，進而帶動租金上漲。

二、疫情後經濟穩定並開始回彈，國際旅行和入境遊客持續增加，更多國際工作者、國際學生和遊客入境大馬，無論是短期或長期出租房將會增加。

以這兩大原因來看，足以證明2024年的馬來西亞出租房市場將有更好的表現。

租房供應不足

恐“價高者得”

說到租金上漲是好或不好的事，產業顧問公司認為，就表面上來看，租金上漲對房東或投資者來說是好事，租金收益率會比較理想，但是對租客來說肯定是壞消息，畢竟生活開銷又提高了。

不過，以整體房屋市場來看，隔夜政策利率自2022年5月以來便維持在3％的水平。對於這樣的隔夜政策利率，如果我們打算買房屋出租，那就不必擔心利率較高的問題。

這是因為租金上漲能概括利率和房屋貸款分期，不過，假如是買來自住，預計購買房屋成本會稍微增加，由於這個原因，也有比較多的馬來西亞人，尤其是年輕人，傾向於暫時租房解決住宿問題，也因此造成租賃市場出現更大的競爭情況。

當大家都爭著要租房時，假如出租房供應量不足，很有可能會出現“價高者得”的情況，造成租金不斷上漲。但是，對市場上現有的房產投資者，或者是準備購買房屋來出租的購屋者，這肯定是好事，也是進場的好機會 。

買房出租 地點很重要

根據IQI的報告顯示，購買房屋出租或自住，基本上，概念是一樣的，地理位置是首要考量，這樣才能最大化投資收益。

報告指出，尤其是外國投資者比較多，比較繁榮，就業機會，高等學府多的州屬，都是未來出租房產的熱門地點，在2024年預計租金會持續上漲的地區包括柔佛新山、柔佛依斯干達公主城、雪隆多數地區。

最近大馬政府致力於發展柔佛，將依斯干達公主城打造成馬新特濟特區、推動柔新捷運及雙軌電動火車，進而推動房產市場發展，房租將持續往上漲。

如果決定在2024年買房出租，不妨在這些州屬物色房子，可以順利將房子出租、賺取不錯的租金收入。許多時候，等待會失去不少機會，如果有心投資房產，條件和資格都符合，現在是理想的投資時機。

是時候買房？

購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，對於尚未有房屋的年輕人，眼看租金持續看漲，應該設法進行購屋規劃，尤其是政府為首次購屋者提供不少購屋獎掖。

他說，市場人士對房產市場信心滿滿，產業公司收集受訪者的意見，有91.1％表示，他們會建議朋友購買房屋，只有8.9％說，比較傾向於租房屋解決住宿的問題。

他補充，在雪隆地區有不少新建，價格低於50萬令吉的公寓，屬於可負擔房產，建築材料價格起多跌少，指望接下來房價會下跌，估計是不可能的事。

不過，實力產業經紀公司總裁陳建業認為，如果工作地點經常調換，好比每隔幾年，公司會調換工作崗位，或者外派到不同的分公司，租屋是可以考慮的選擇。

假如個人有固定的住宿，特別是已有家庭的公司主管，當公司轉換這位主管的任務，調派他到其他分行是可能的事，一般來說，公司會補貼他住宿和搬家費。

對於一些單身的高階職員，他們反而傾向於租屋，等待將來工作固定在一個城市，再來規劃購買房屋也不遲。

結語：

隨著疫情逐漸消退，市場將全面復甦，許多國家已經開放邊境，如今大馬政府為了吸引更多人才，開始發展經濟特區，金融中心等等，預計接下來將有更多長期居民，短期租戶和留學生前來本地度假、學習，他們對房產的需求是可期的。

這無疑將創造更高的租房需求，如果打算在2024年購買房屋出租，或投資等待屋價上漲，那麼就不要錯過當前的良好時機。