財富問診│房貸是Flexi Loan 每月多供款可省利息？

陳先生你好。買房、貸款、還房貸，是每個買房人必經的3部曲。無論你的房是自住用，還是投資，都應該清楚瞭解銀行的貸款利率如何操作。

根據你的資料，貸款38萬5000供30年。每月分期付款大概1800令吉，那麼我們通過貸款計算機就能計算出你的貸款利息落在每年的3.83％。

銀行對房產的貸款配套，是以餘額遞減法（Reducing Balance）來操作，也就是你第一個月所還貸的1801令吉，有1229令吉（38萬5000令吉ｘ3.83％／12個月）是銀行的利息，其餘的572令吉是償還本金，所以第一個月尾的餘額結算是38萬4428令吉。

第二個月，你還是同樣的償還1801令吉的房貸，這個月的利息是1227令吉（38萬4428令吉ｘ3.83％／12個月），本金攤還變成574令吉，餘額結算為38萬3855令吉。

接下來的每個月分期付款不變，都是償還1801令吉的房貸，你的房貸利息就會越繳越少，償還的本金就會越來越多，直到第360個月，把貸款供完為止。可參考圖表1：

那麼圖表2，就可以清楚的看到，你在每月多繳1000令吉的情況下，每月的本金攤還及餘額結算都會有所不同。

拿第一個月份來說，你從本來的分期付款1801令吉提高到2801令吉，那麼銀行徵收的利息不變，本金攤還就變成了1572令吉，餘額結算為38萬3428令吉。

來到第二個月，你應繳的利息就變成了1224令吉（38萬3428令吉ｘ3.83％／12個月）。

可縮短供期

如果按照每月多繳1000令吉的計算而你又不賣房的情況下，你在第182月的時候，就可以把貸款繳清。

現在，你的貸款配套是Flexi Loan又稱靈活貸款。靈活貸款能為借貸人提供比半靈活貸款更多的便利。如同其名稱，Flexi Loan允許借貸人無需經過複雜的批准程序，就可以支付額外的供款或把之前多付的供款提領出來！這類房屋貸款的戶頭會與你的個人往來戶頭（Current Account）綁定在一起。所以，你的多供款都能為你節省利息。

只要你對比圖表1和圖表2，就能看到你的關注點，看到實際所節省的利息。

60個月後，圖表1按照原本1801令吉的還貸路徑，餘額結算為34萬7258令吉，實徵利息為7萬零289令吉。

圖表2在每月多繳1000令吉（共6萬令吉）的情況下，餘額結算為28萬1243令吉，實徵利息為6萬4275令吉。

兩者60個月後的利息差額為6014令吉。

利息差額明顯與否，就要看你心中的那把尺了。

當然，因為你的是Flexi Loan靈活貸款，你也可以選擇一次性的多繳貸款。比如到期的定存3％轉去3.83％的貸款利息，又或者年底的花紅拿去攤還貸款，這些舉動也可以為你減少利息，你又可以隨時隨地的把多繳的貸款提出來，靈活運用。

重點是要把低利息轉去高利息才是明智的選擇！