陈芳龙.买房？别急，千万货比三家

或许，马云与李嘉诚别买房的“金玉良言”说得是中国和香港，这还真的一言中的。

继恒大、碧桂园之后，中国地产标竿企业之一的万科集团也在3月初陷入偿债危机，有专家认为，如果连国企万科（如大马官联公司）也爆雷，意味着中国房地产业已进入骨牌效应的全面崩溃，所以中共出手救万科。

小心建商倒闭，再大也不保险

今天，中国的房地产业摇摇欲坠，数据显示，2023年中国10大负债公司当中，有8家是房地产商，包括恒大、碧桂园、万科、绿地等，总负债9.83兆人民币。而根据11家主要房地产业者的资产负债表显示，资产总额约为12.33兆元，负债总额约为10.34兆元。

依“日经指数”编制的数据资料，一旦上述尚未竣工的房产价值下跌33%，将直接导致“资不抵债”。问题是，目前很多房企的房产已经“腰斩”50%，所以救了万科并不会解决中国房地产的危机。

前面这一段铺陈，在于说明买房前首要考虑的是“发展商的品牌与财务状况”。难道恒大、万科、碧桂园不具备这些条件？当然具备。但中国的房地产商规模太庞大，为了维持企业营运，只能用尽杠杆原理，不断“向银行融资、向地方政府买地、建房、出售；再融资、买地……”，如此循环，必然会造成房地产供过于求，房屋滞销、资金链断裂、产业爆雷崩盘的下场。

大马房地产业者的规模较小，最多是几个建案同时进行，如果是老牌房地产业者，不至于会出现资金链断裂的情况；倘若前后只有几个建案经验，就说不准了。这类业者的大楼设计哗众取宠、行销广告语不惊人死不休，购买他们的预售屋，就存在半途停工、血本无归的高风险。为什么？因为预售屋滞销与财务杠杆操作失败。

比方说，今天在吉隆坡某地区就有两个建案；一个是直接盖在大水沟上（之前是小溪流），光是地基就打了7年，几十层的大楼目前还停在4楼处硬撑，比他晚建3年的大楼住户已经放鞭炮入住了；另一个则是只有两个半篮球场大小的建地盖上50层大楼，外观设计耸动艶俗。还有，在某半山腰最近也冒出几个“人间仙境”的建案，买来干嘛？渡假，当Airbnb？（凡扯上短租就高档不起来）或者想在交屋时赚一笔？这更难，一大推供应涌入市场，怎会有好价钱？

房屋仲介的舌灿莲花

新手买房，一定要停、看、听，千万别冲动。一般上样品展示间挂在墙上的大图贴满90%的“已售红色标签”、人来人往（很多是房屋仲介代理）吵的震天价响、欢庆成交的鼓锣声不绝于耳，这时你会昏了头，不断感谢房仲代理千辛万苦帮你抢到一个单位。

千万记得，房屋仲介的口才好的很，像我这样的老江湖也只能勉强打成平手！他们可以把敦拉萨国际贸易中心（TRX）的商圈范围（70依格）说的比从吉隆坡双峰塔到柏威年（Pavilion）的面积还大、只要140万令吉就可以坐拥吉隆坡“蛋黄中的胚胎区”。至于室内面积600多平方尺（典型香港笼民）不是谈话重点、泳池健身房需要另外交月费也“不问就不说”。

仲介说，买郊外的房子，50万令吉就“居者有其屋”，但没说每屋只有800平方尺，每尺单价六七百令吉，比满家乐（Mont Kiara）二手房还贵；也没说这一个小区2000个单位，上下班时间会塞死你。你自己也别迷信，以为新房子比二手房好，真相是很多新房子一交屋就漏得一塌糊涂、地板磁砖迫不急待的剥落。为什么，因为现在的施工品质远比过去差。

还有一些房屋仲介绝对不会告诉你的事，比方说大楼旁边就是大坟场（别怕，好人不怕半夜鬼敲门）、大楼旁边就是垃圾埸（闻久就习惯，正所谓入芝兰之室久而不闻其香）、走路到谷中城（Midvalley）只要15分钟（如果你不会飞簷走壁，不被车撞也走不到）、靠山边小心土崩、靠河边提防淹水，这些全靠自己睁大眼睛，卖瓜的老王怎会告诉你，他的瓜长虫？

除非口袋很深，家财万贯，要不然一辈子买不了几间房子。所以，机灵一点，脑袋灵光一点，慎选房地产商、多找几个房仲代理、注意将来安居的地点、不要被“低总价”骗了。你别买颗白菜货比三家还硬要两根葱；买房？却是“老子（娘）就凭感觉走！”洋洋得意的尽吹牛，最终落得暗夜孤灯独泪垂！