陳芳龍.買房？別急，千萬貨比三家

或許，馬雲與李嘉誠別買房的“金玉良言”說得是中國和香港，這還真的一言中的。

繼恒大、碧桂園之後，中國地產標竿企業之一的萬科集團也在3月初陷入償債危機，有專家認為，如果連國企萬科（如大馬官聯公司）也爆雷，意味著中國房地產業已進入骨牌效應的全面崩潰，所以中共出手救萬科。

小心建商倒閉，再大也不保險

今天，中國的房地產業搖搖欲墜，數據顯示，2023年中國10大負債公司當中，有8家是房地產商，包括恒大、碧桂園、萬科、綠地等，總負債9.83兆人民幣。而根據11家主要房地產業者的資產負債表顯示，資產總額約為12.33兆元，負債總額約為10.34兆元。

依“日經指數”編制的數據資料，一旦上述尚未竣工的房產價值下跌33%，將直接導致“資不抵債”。問題是，目前很多房企的房產已經“腰斬”50%，所以救了萬科並不會解決中國房地產的危機。

前面這一段鋪陳，在於說明買房前首要考慮的是“發展商的品牌與財務狀況”。難道恒大、萬科、碧桂園不具備這些條件？當然具備。但中國的房地產商規模太龐大，為了維持企業營運，只能用盡槓桿原理，不斷“向銀行融資、向地方政府買地、建房、出售；再融資、買地……”，如此循環，必然會造成房地產供過於求，房屋滯銷、資金鍊斷裂、產業爆雷崩盤的下場。

大馬房地產業者的規模較小，最多是幾個建案同時進行，如果是老牌房地產業者，不至於會出現資金鍊斷裂的情況；倘若前後只有幾個建案經驗，就說不準了。這類業者的大樓設計譁眾取寵、行銷廣告語不驚人死不休，購買他們的預售屋，就存在半途停工、血本無歸的高風險。為什麼？因為預售屋滯銷與財務槓桿操作失敗。

比方說，今天在吉隆坡某地區就有兩個建案；一個是直接蓋在大水溝上（之前是小溪流），光是地基就打了7年，幾十層的大樓目前還停在4樓處硬撐，比他晚建3年的大樓住戶已經放鞭炮入住了；另一個則是隻有兩個半籃球場大小的建地蓋上50層大樓，外觀設計聳動艶俗。還有，在某半山腰最近也冒出幾個“人間仙境”的建案，買來幹嘛？渡假，當Airbnb？（凡扯上短租就高檔不起來）或者想在交屋時賺一筆？這更難，一大推供應湧入市場，怎會有好價錢？

房屋仲介的舌燦蓮花

新手買房，一定要停、看、聽，千萬別衝動。一般上樣品展示間掛在牆上的大圖貼滿90%的“已售紅色標籤”、人來人往（很多是房屋仲介代理）吵的震天價響、歡慶成交的鼓鑼聲不絕於耳，這時你會昏了頭，不斷感謝房仲代理千辛萬苦幫你搶到一個單位。

千萬記得，房屋仲介的口才好的很，像我這樣的老江湖也只能勉強打成平手！他們可以把敦拉薩國際貿易中心（TRX）的商圈範圍（70依格）說的比從吉隆坡雙峰塔到柏威年（Pavilion）的面積還大、只要140萬令吉就可以坐擁吉隆坡“蛋黃中的胚胎區”。至於室內面積600多平方尺（典型香港籠民）不是談話重點、泳池健身房需要另外交月費也“不問就不說”。

仲介說，買郊外的房子，50萬令吉就“居者有其屋”，但沒說每屋只有800平方尺，每尺單價六七百令吉，比滿家樂（Mont Kiara）二手房還貴；也沒說這一個小區2000個單位，上下班時間會塞死你。你自己也別迷信，以為新房子比二手房好，真相是很多新房子一交屋就漏得一塌糊塗、地板磁磚迫不急待的剝落。為什麼，因為現在的施工品質遠比過去差。

還有一些房屋仲介絕對不會告訴你的事，比方說大樓旁邊就是大墳場（別怕，好人不怕半夜鬼敲門）、大樓旁邊就是垃圾埸（聞久就習慣，正所謂入芝蘭之室久而不聞其香）、走路到谷中城（Midvalley）只要15分鐘（如果你不會飛簷走壁，不被車撞也走不到）、靠山邊小心土崩、靠河邊提防淹水，這些全靠自己睜大眼睛，賣瓜的老王怎會告訴你，他的瓜長蟲？

除非口袋很深，家財萬貫，要不然一輩子買不了幾間房子。所以，機靈一點，腦袋靈光一點，慎選房地產商、多找幾個房仲代理、注意將來安居的地點、不要被“低總價”騙了。你別買顆白菜貨比三家還硬要兩根蔥；買房？卻是“老子（娘）就憑感覺走！”洋洋得意的盡吹牛，最終落得暗夜孤燈獨淚垂！