產業問診│租賃地契剩60年 怎麼更新？費用多少？
我們購買的房屋是租賃契約房產，屋子已經30多年了，大約剩下60年，不曉得要如何更新租賃契約？費用如何計算？
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肖先生敬上
答：當租賃業權期滿後，如果屋主沒有延長租賃的期限，那麼土地將歸國家或地方政府所有。當我們購買租賃產權的轉手房屋時，將會接手前任業主剩下的房屋租賃期。
有鑑於此，我們應該在租賃契約到期之前，提出延長租賃契約申請，最好是在租賃契約期限至少剩下30年之前進行。
越接近到期日子申請 費用越高
為何會有租賃契約的土地或房屋？簡單說，當國家或地方政府將一塊土地出售給公司，然後讓這家公司持有土地不超過一個年限，例如99年，這個土地的業權就是屬於租賃契約。
值得注意的一點，延長租賃契約是需要付費的，而且是越接近到期的日子才申請，費用將會越高。
購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，在馬來西亞，如果是99年租賃契約房產，至今還未有到期的，因為獨立至今還不到70年；但是，如果是在60／70年代購買的房產，距離99年租約期滿日並不遠，瞭解如何更新租賃契約也是好的。
假如一個人在轉手市場購買的房屋已經十多二十年，而且還是租賃契約房產，等於說這間房屋只剩下80年或70多年，如果賣主可以降低售價還可以考慮購買，否則就不大值得。
一般來說，租賃契約房產會面對比較多的限制，導致這類房產比較不像永久地契般受歡迎，除非點非常理想。除了契約期滿之前，需要支付一筆更新契約的費用，在轉手交易時還需要尋求有關當局的批准，因此交易的時間會拉得比較長。
許多時候，人們會覺得租賃業權的價值比永久業權的屋子來得低，而且發展商在推銷新的房產項目時，也會經常強調這一點。
但是，當租賃契約剩下的年限越來越短時，業主就會感受房屋價值可能不升反跌的壓力，因為在轉售時買家可能比較難獲得銀行的貸款，如果為了加大出售的吸引力，可能被迫降價求售。
更新費用看地區屋款面積
再來，更新租賃契約需要一筆費用，這筆費用要看房屋坐落在哪一個地區，屬於哪一個地方政府所管轄。還有就是看房屋的類型，分層產業如公寓和排屋、獨立洋房，需要繳付的費用是不一樣的。此外，房屋面積大小也會影響延長租賃契約的費用，因為在計算更新契約費用的方程式，除了年限和土地市價，還有就是需要填寫土地面積 ／房屋面積的資料。
由於至今還未有分層契約房產到期，因此我們無法提供真正的數據供參考。業主可以到房屋所在地區的市政局或市議會，詢問和了解情況。
如果是有地房屋，業主可以自己處理和提出延長地契申請，如果是分層產業，例如共管和公寓，在管理機構（MC）取得所有業主同意後負責進行，因為所有業主都擁有分層地契，而不是一張總地契，因此每個業主都需要支付延長租賃契約產權的費用。
陳鍾靈補充，整個過程可能需要1至2年的時間，胥視有關當局、土地局的辦事效率。
在馬來西亞，業主提出延長租賃契約申請，需要準備的文件包括填寫申請表格，經過核實的地契副本，可以從土地局獲取。在提出申請時，那一年的地稅單和門牌稅單收據副本，其他文件包括個人和土地資料、平面圖副本、業主身分證副本。
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请问如何计算延长租赁契约的地契，是否有一个计算方式供参考？
我们（年长屋主）的房屋是在80年代购买的，至今已经大约45年了，并不是永久地契房产，想咨询产业顾问的意见，几时需要提出更新地契申请？
注：我们几个人的房屋，其中两位的屋子是在吉隆坡，另外3位是在雪兰莪州。
答：购屋者协会中文组主任陈钟灵说，年长屋主想要更新或延长租赁契约房产的租期，必须在产业租赁期届满前，向相关土地局或州政府注册处申请延长，或者说更新租约。
到期前至少5至10年内提出申请
一般上，我们不鼓励业主在最后一分钟申请，因为土地局需要一些时间处理，可能耗上几年，因此，建议在到期之前的至少5至10年内提出申请，避免租赁契约满期了，却仍不确定是否获批，可能面对过后须搬迁的烦恼。
如果州政府同意更新该租赁地契，业主必须支付一笔更新租约的费用，就是我们常听说的Land Premium，这笔费用通常以产业地点、面积大小及产业市价计算。当然，不同州属的计算方式也会不一样。
他说，假如是住宅单位，在雪兰莪州计算的方式： 1／4×1／100x产业的市价（RM／平方呎）x（新租期减去现有剩下的租期）x产业面积 。
如果是商业产业，例如店屋或厂房，计算的方式： 3／4×1／100x产业的市价（RM／平方呎）x（新租期减去现有剩下的租期）x产业面积 。
再来是，假如产业坐落在吉隆坡，计算的方式则是：1／4×1／99x产业的市价（RM／平方呎）x（新租期减去现有剩下的租期）x产业面积 。
他补充，租赁地契的土地主权归于州政府，所以一旦租赁契约届满，而地契也不获更新租约，业主必须搬走，土地使用权交回给州政府，同时不会得到赔偿。
谈到租赁契约房产的其他情况，他说，在转手脱售房屋时，卖主需向有关当局提出申请，而且需要用比较多的时间完成交易，当然售价会比永久地契产业稍低。
租赁地契转手需获州政府同意
租赁地契转手的时候需要取得州政府的同意，就是一般所指的consent，因此一般上要完成交易，大概需要半年到1年的时间，会比永久地契房产完成交易的时间较长。
关于租赁期产业剩下的契约时间长或短，将对房产市值造成怎样的影响，他说，假如租赁契约低于50年、40年，甚至30年的产业，仍可以出售，但是业主会面对以下的问题。
买方比较难获得银行贷款（除非买家以现金购买，或者是产业坐落在热门地点）。
转手的屋价有可能会被压低，这将影响卖方的赚益 。
话说回来，在今天的城市和周边地区，有不少是租赁契约的房产，对于预算不高的购屋者，在选择不多的情况下，惟有转向租赁契约房产单位。
他说，只要房屋位于基本设备完善，交通设施齐全的地区，租赁契约房产，仍然是投资／自住可以考虑的选项。
当产业位于出入交通便利的地点，会比较容易出租或转售，待之后房屋价格上涨至业主认为不错的永平，或者是业主想要提升居家环境，那么可以选择脱售租赁契约房屋，然后购买一个属于升级版的房产单位。
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