蘇菲安阿都拉發掘潛能 UEM陽光更燦爛

一個心跳的瞬間接任CEO

問及用了多久考慮接受這個委任時，蘇菲安阿都拉衝口而出：“就在一個心跳的瞬間，我就答應了，多神奇！我當時還想著，如果讓我來面試我應該會拒絕，事實卻是我答應了來面試。”

他告訴《投資致富》：“從職業發展與規劃的角度，我已經做過（產業）顧問、發展、投資……是時候改變，是時候將所有經驗集中起來，加上這裡有很好的人相信一起工作會很有趣，這也是UEM陽光的文化。”

事實上，蘇菲安阿都拉在決定扛起首席執行員一職前，已詳細瞭解UEM陽光，對於人們傾向遺忘這是一家擁有130億令吉資產的公司表示可惜。

“有超過百億令吉的資產卻只有這樣的表現，代表還有很多潛能待發掘，畢竟公司並未反映這個價值。另外，作為一個品牌，這裡的每一個人都有著熱情洋溢的青春活力，而UEM陽光的價值包括以有趣歡樂的方式做事，即努力工作盡情玩樂。”

雖然資產超過百億令吉，但要想發掘當中的潛能也並非易事，他知道當中的難仍願意嘗試。

延續信念 恢復榮光

“我堅信我們是可以做到的，我就是來見證這個時刻，看著公司完全釋放潛能。接任首席執行員真的是個挑戰嗎？回顧公司歷史，前身的陽光發展有限公司（Sunrise Bhd）也是由建築師拿督童國模創辦，我相信，除了專注於顧客喜歡的好設計和好產品，必定還有一些當初的信念，即能把橡膠園地打造成如今繁華的滿家樂（Mont Kiara），這也是UEM陽光如何走到今天的位置，而我想將其延續下去，再次恢復榮光。”

3階段轉型策略
放眼業務更均衡

同樣難逃疫情打擊的UEM陽光，2020財政年陷入泥沼，長達8個季度的虧損無疑使得公司前景蒙塵，所幸落實3個階段策略轉盈計劃的Triage（分類）、Stabilise（穩定）及Sustain（永續），改寫整個發展，目標是在2030年成為業務均衡的產業公司。

蘇菲安阿都拉直言，接棒之初與公司全體做的最有效的一件事，是推動UEM陽光迅速轉型，落實轉型計劃的第一階段Triage，而整個2023年更是專注於Triage以強化核心業務，確保推出的發展計劃完好無損並達至健康資產負債表目標。

“過去12個月的努力，我們都在加強業務的卓越營運，以便2024年邁向第二階段轉型計劃的Stabilise。”

UEM陽光3個階段策略轉盈計劃分別是2022至2023年推進Triage，緊跟著在2024至2025年踏入Stabilise，並在2026年開始步入Sustain階段。

精簡營運 調整業務方針

回想過去3年的努力，他細細道來：“我們花了很多時間清理資產負債表，主要是脫售閒置與舊資產，另外還精簡整體營運，剝離一些不良或表現不佳的業務，調整業務方針至更為集中的策略，即在2030年讓UEM陽光成為業務更為均衡的產業公司。”

蘇菲安阿都拉指出，先前猶如將公司置於手術檯上（切除腐敗的部分）止血，同時嘗試提高生產率，相信這已實現，現在除了邁入第二階段的轉型期，另外也要刷新顧客對UEM陽光的認知。

“在為公司‘止血’的過程中，我發現UEM陽光最為欠缺是良好的產品DNA（精髓），這是我們必須迅速動起來的一件事，現在只要你再到訪我們的示範廳，應該能輕易發現分別。”

到底是什麼樣的改變呢？他笑言，對市場有更深層的瞭解後，UEM陽光在產品設計、定位及目標群體方面更“融合”（Harmony）。

“這對我們非常關鍵，UEM陽光在兩個不同的地點，即柔佛和吉隆坡營運，在吉隆坡提起滿家樂公寓大王，大家就知道我們，但在柔佛人們對滿家樂公寓大王一無所知，認識我們是因為依斯干達公主城（Iskandar Puteri）或者公主港（Puteri Harbour）。”

事實上UEM陽光遠不止於此，蘇菲安阿都拉目光堅定凝視前方：“我們做了許多美妙的事，這也包括在澳洲的業務，顧客必須要知道，我們不僅是滿家樂或依斯干達公主城，為此還特別融合品牌，才有了去年新推出的一系列產品。”

擺脫2年虧損
2023是“收穫年”

2023年是UEM陽光的“收穫年”，除了整個財政年逾13億令吉的營收、項目總值創2012年以來的12年高位、超出預期的銷售、多元化產品及展開新聯營等，為往後發展奠定強穩基石。

該公司在2月底剛過的財報季交出亮眼表現，截至2023年12月31日第四季淨利按年升高33.59％，營業額則年增25.51％，全年淨利及營收按年雖都走低，但推出的項目發展總值（GDV）高達36億令吉，超出原先目標25億令吉，另外銷售也超預期、資產負債表“漂亮”、27億令吉的未入賬銷售足以確保未來的穩定獲利。

詢及出任首席執行員這3年間最大且值得驕傲的成就，蘇菲安阿都拉直言，非2023財政年的財報表現莫屬，這也是公司落實3階段轉型計劃的美好開始。

多元化產品 開展聯營業務

“2023財政年全年營收逾13億令吉，且推出的項目總值也是2012年以來最高，我們還取得比目標更高的銷售表現錄得21億令吉，去年絕對是UEM陽光的好年，我們也開始多元化產品種類及開展聯營業務。”

雖然接任首席執行員一年後，公司成功擺脫長達2年虧損，但他將其視為全體同仁共同努力的結果，一切只是恰好發生在他的任期。

展現產品差異化
明確細分定位

UEM陽光目前的3大挑戰，分別是疫情後經濟結構和供需結構的變化，以及原料成本上漲，克服挑戰的方法是展現產品差異化，明確產品定位。

3大挑戰

轉型路上總歸難一帆風順，蘇菲安阿都拉指出，縱使公司正穩定踏上轉型復甦之路，但產業領域仍難免於市場挑戰。

“對於我們來說，現在的挑戰應該是疫情後經濟結構變化很大，很多人以為疫情後會有的美好願景，其實並沒有如期到來，對吧？還有就是人們的（擁屋）能力也有一定的影響，比如說在獲取房貸方面。”

此外，他披露，產業領域的難在於供需還未趨向合理化狀態，所以產品定位要鮮明，能很好的區分自家和市場上其他項目的不同。

“我們並非唯一在疫情期間暫緩推出新項目的產業公司，而當每個業者都這樣做，疫情管制放寬後，等同所有的閘門一次過開啟，大量的供應流入市場，所以克服這個挑戰的方法是必須展現一定程度的產品差異化，為產品注入各自的DNA，明確細分產品定位。”

至於建材價格潛在續走高，蘇菲安阿都拉直言，公司尤其密切留意鋼鐵、木材、瓷磚等建材的供應。

“就如大馬房產發展商會（REHDA）先前所言，建築成本料還會再漲價，這也是我們試圖通過一種更具戰略性的方式從承包商和供應商那裡採購材料和獲取服務的原因，畢竟建材與房價環環相扣。去年，我們與一組特定供應商達成合作，對特定建材進行戰略採購，或多或少能有一些優勢，最終惠及購屋者。”

大馬房產發展商會3月中公佈2023下半年行業調查和2024年展望報告，逾半受訪發展商表明今年上半年將專注銷售已建竣單位不推新項目，同時預計建築成本還會再上漲15％。

柔最大地主
關注高鐵柔新特區

隨著馬新兩國今年1月針對推動柔佛-新加坡經濟特區（JS-SEZ）簽署諒解備忘錄，在柔佛有地庫的發展商瞬間成為“香餑餑”，作為當地最大地主的UEM陽光，目前雖還在脫售當地非核心地庫，但位於依斯干達公主城的Gerbang Nusajaya地庫的發展總值，已然升值了約7％。

Gerbang Nusajaya發展總值升7％

截至去年12月31日，UEM陽光在柔佛共握有7470英畝土地，大部分（2252英畝或30％）坐落在靠近馬新第二通道（Tuas Second Link）的Gerbang Nusajaya及在古來擁有面積達2500英畝的Fraser Metropolis城鎮發展計劃。

蘇菲安阿都拉指出，公司密切留意柔新經濟特區接下來的進展，無論如何眼下最主要目標是儘可能實現在柔佛的資產價值。

“對於兩國領導人能專注發展經濟特區，是一件令人相當興奮的事，現在我能分享的是，在調整Gerbang Nusajaya的發展藍圖後，發展總值上升7％。人們對於隆新高鐵（HSR）潛在落實感到興奮，且一旦真的在我們的地庫設立站點，勢必大大惠及UEM陽光的發展。”

早前，曾有分析員指出，隆新高鐵或會在依斯干達公主城或森林城市設一個站，無論是哪裡，馬新第二通道地區會有更多增長機會，而隆新高鐵有超過一半路程將通過柔州，若依據之前建議書，在大馬的最後一站將落在依斯干達公主城，看好UEM陽光成主要受惠者。

問及是否已完成脫售在柔佛的非核心地庫時，蘇菲安阿都拉坦言，還有幾片土地待售，部分程序集申請目前待經濟策劃單位（EPU）審核中，期望能獲得良好反饋。

“我當初剛加入公司時做的其中一件事，是重新評估在柔佛的所有發展潛能，而無助戰略調整的土地則會選擇脫售，所以縱使有人說這是我們為了恢復營業額最後的方法，實則並非如此，這都是策略調整後的戰術決策。”

深化澳洲版圖

國內業務穩定發展，海外發展也未曾落下，UEM陽光今年將繼續深化澳洲項目發展，無意開拓其他海外市場。

蘇菲安阿都拉披露，目前在澳洲有兩個項目進行中，包括與全球產業投資、發展及租房管理業者Greystar房產夥伴有限公司（Greystar），在墨爾本聯手打造先建後租（BtR）項目及珀斯（Perth）的蘇比壓科東部的Subiaco Oval廣場舊區再發展計劃。

“未來，我們將會持續在澳洲這兩個城市尋覓相同規模的項目發展，目前積極擴大當地的團隊，計劃在珀斯設立辦事處，現在的重心是穩定國內業務，續擴大澳洲市場，待多幾年時機成熟才計劃開拓其他海外市場。”

採訪手記

親和友善是蘇菲安阿都拉給人的感覺，他的團隊也這樣說，且對於上司總習慣時不時到每個樓層漫無目的“亂晃”，隨時給同事“驚喜”已經習慣了，但在蘇菲安阿都拉看來，這是他能認識到其他同事的機會，就算是知道名字打個招呼，也是瞭解的開始，讓大家知道有問題上司可以給你靠。

整個訪談還談了很多個人處事的細節，奈何無法一一呈現，也許這就是UEM陽光的文化，細節化每一件事，專注認真的對待。