滯銷緩解 利率不變 基建開跑 大馬房產注入活水

“我們預期隔夜政策利率今年將維持在3%，故看好大馬產託今年回酬率可保持穩定，而過了今年，比起升息國行更傾向降息，這對產託估值也有利，不過我們用在評估產託估值的無風險利率指標（RFR Benchmark），即10年期大馬政府證券（MGS）回酬率自2022年10月從巔峰4.57%回落後，一直都穩定處於4%以下。”

縱使產託回酬率穩定，但該行更喜歡坐落在策略位置的購物中心，但密切留意辦公樓供應過多的情況，考量通脹攀升、銷售與服務稅（SST）增加，以及政府欲合理化燃油補貼，或拖累消費者支出，中期宜謹慎。

“我們樂觀看待坐落在策略地點的購物中心產託，但謹慎看待那些建立在已有購物中心林立且當飽和的新購物中心，這將會加大人潮的競爭，鑑於消費力被削弱，或影響購物中心表現，不過馬幣疲弱或促使更多國際旅客到訪購物。”

吉隆坡今年將迎來兩大霸級購物中心開業，分別是118商場（118 Mall）和白沙羅高原柏威年廣場（Pavilion Damansara Heights Mall）第二期，分析員點出，隨著The Exchange TRX購物廣場及白沙羅高原柏威年廣場第一期去年下半年投運，新的購物中心到來，無疑加大攻勢。

“坐落在市中心並且擁有逾500家體驗店，我們認為，The Exchange TRX購物廣場的出現對於臨近購物中心，比如吉隆坡柏威年廣場（Pavilion KL）和吉隆坡城中城陽光廣場（Suria KLCC）或帶來影響。”

購物中心出租率轉佳

另一方面，肯納格研究點出，國內購物中心出租率（occupancy rate）去年下半年轉佳，根據國家產業資訊中心資料，購物中心零售空間去年下半年出租率達77.4%，優於上半年（截至6月底）的76.6%。

“隨著人流量增加，加上租客入住率穩定，尤其巴生河流域一帶的主要購物中心，而租客銷售好轉，連帶也推高租金收入。”

而在辦公樓方面，該行披露，有5座新辦公樓將在今年上半年竣工，等同將加重巴生河流域現有辦公樓的庫存壓力，即將貢獻約140萬平方英尺的空間。

“當中，兩座新辦公樓都在吉隆坡市中心，分別是聯邦土地統一及復興有限公司（FELCRA）大樓及The Exchange TRX辦公樓，而前不久才有4座辦公樓即Merdeka 118竣工、PNB 1194辦公樓、Aspire Tower以及白沙羅高原柏威年企業大樓，使得量身訂造辦公樓（PBO）入住率去年下半年稍微走軟至78.6%；上半年有79%。”

雖然辦公樓供應增加，但分析員認為，坐落在非中心但有良好銜接及綠色認證的A級大樓，需求料可保持韌性，且來自高增長領域比如科技、金融及專業服務的辦公室需求仍高。

“我們的領域首選為KLCC產託（KLCC,5235SS,主板產業投資信託組）和雙威產託（SUNREIT,5176,主板產業投資信託組），前者仍深受外國購屋者喜愛，後者的標誌性資產與The Exchange TRX購物廣場有距離，同時也在幾個主要地點有幾棟A級辦公樓。”