產業情報 │零售醫保教育產業 投資步伐加快

萊坊大馬區董事經理黃祥耀說，2023年走勢反映，經濟和產業市場表現具有彈力，奠定2024年展望謹慎樂觀和穩健的基礎。

亞太區數據中心需求增加

“市場對亞太地區數據中心需求增加，加上對替代投資項目，例如服務公寓和工業園購興轉濃，鞏固後疫情時期，商業產業走勢開始加大活力。”

在受訪者當中，68％表示，深信海外直接投資將比較理想，主要是經濟形勢轉佳。大馬的海外直接投資以製造業為主，預料將繼續吸引外資，前來我國發展製造業，主因是有生態系統和資源作為輔助。

報告指出，62％深信商業信心指數顯示正面，經濟和未來投資保持穩定。2024年財政預算案，考量政府倡議和政策；60％受訪者表示，對商業產業市場走勢保持中立。

在全球市場面臨挑戰之際，多數人對大馬經濟、數字革新、產業市場的表現保持樂觀，有利因素包括具有彈力的勞工市場及消費者基本面看好。

萊坊大馬研究與諮詢主管王秀鳳表示，受訪者預測2024年市場對零售產業、醫藥保健、教育產業增加投資；不過，對辦公樓／工業產業／物流次領域只是有些購興，至於酒店和休閒領域則保持與2023年的走勢。

再來是受訪者對2024至2026年投資產業的看法，他們普遍對服務公寓／酒店，特別是對巴生河流域、檳城和沙巴等地區的休閒產業有濃厚的購買興致。

後疫情時代旅遊業和酒店業復甦，工業產業／商業園重拾動力，主要是在巴生河流域、檳城和柔佛，在數字經濟崛起，吸引投資者探討在物流和工業園投資的機會。

此外，市場對一些領域，例如共享居住／學生住宿、共享工作／彈性辦公空間、數據中心的需求顯示增加，反映人們在工作間的優先與選項，出現革新走勢。

王秀鳳補充，2024年的表現預測反映，市場對工業產業和物流領域的預期，保持樂觀展望。受訪者當中的62％預期，有關領域產業價值上揚；68％預期物流次領域回酬展望正面。

另外，辦公樓、零售產業、酒店／休閒產業、醫藥保健、教育產業等次領域走勢穩定，只是辦公領域價值，較老舊資產回酬率潛在下跌，供應量大沖擊資產表現。

工業產業／物流產業租金可期

此外，預測工業產業／物流產業租金可期；可是辦公樓租金，老舊辦公樓出租率潛在下跌隱憂，特別是巴生河流域有更多新增供應。

整體來說，產業領域在2024年的表現，預計保持適中水平。

數據中心 物流產業

後市看起

2023年工業產業的交易，幾乎都集中在雪蘭莪州雙溪毛糯、萬撓和直洛邦裡瑪嘉朗一帶地區。截至2023年第三季，巴生河流域工業產業交易共有15宗，價值4億8600萬令吉，比去年同期稍低。

產業顧問公司CBRE／WTW的報告指出，位於巴生河流域一些較大型交易包括：

一、雙威萬撓城私人有限公司與Amal資源私人有限公司，動用1億1500萬令吉收購萬撓工業科技園一塊245英畝的土地。

二、資本置地產託以3960萬令吉收購Hicom Glenmarie工業園一間貨倉。

三、KLK全球資源私人有限公司與KYF控股私人有限公司，以4660萬令吉收購直洛邦裡瑪嘉朗／PKNS工業區兩間工廠。

四、TYH管理私人有限公司以3500萬令吉收購甘榜再也4英畝永久地契的土地。

大馬物流領域佔國內生產總值的4至6％，在世界銀行物流表現2023年指數排名，上升至第26位，是東盟表現第二佳市場，僅次於新加坡。

大型貨倉需求續增

市場對面積較大型貨倉的需求正持續增加，如今新的發展計劃，面積介於100萬至400萬平方呎。這些貨倉多數位於巴生、沙亞南和首邦市。比較大的空間，可以儲存較多貨物供分銷，不過也存在容量飽和問題。

發展商和企業可以透過在大型貨倉，提供特定服務取得更多營收。無論如何，自動化、機器人、舷梯，都是物流空間設計的重要元素，以提升營運效率，同時迎合國際跨國機構的條件與要求。

●芙蓉

高速公路帶給人民便利，例如南北大道、南北大道第二中環銜接大道、加影芙蓉大道，提升周邊地區出入交通的便利性。預料芙蓉將吸引更多投資者，特別是前往Enstek科技園及Sendayan科技谷。

去年至今，芙蓉工業發展計劃的平均月租，維持在每平方呎50仙至1令吉，平均回酬率在5至6％之間。

●檳城

★發展量身訂造現代化物流與貨倉設備：

大馬工業發展局（MIDA）發表最新的數據顯示，活躍的投資支撐工業產業領域，在吸引製造業投資，檳城依然維持領先地位。

★興建量身訂造及現代化物流和貨倉設備：

當工業和電子商務領域繼續成長，市場對這些設備的需求，從現有業主-經營者擴展業務、建築與產業發展公司新投資計劃反映。

市場趨勢傾向興建較大面積半獨立和獨立中小型工廠，符合目前對較大型空間需求，以供未來擴充業務之用。

★發展量身訂造工人住宿動力大：

與此同時，市場對量身訂造工人住宿需求增加，迎合房屋與基本設施法令最低標準要求第446條，符合環境社會治理（ESG）全球目標，一些住宿發展計劃正在規劃中。