去年住宅交易10年新高 JLL：成本推高屋价 今年购屋料趋审慎
（吉隆坡23日讯）国际房地产咨询公司仲量联行（JLL）观察到，去年大马住宅交易量创下过去10年新高，显示大马人仍偏好置业，并普遍对财务状况有信心；但不能忽视的是，外围因素导致建筑成本走高并推升屋价，买家应会更谨慎选购。
高价住宅料续向好
大马仲量联行今天发布大吉隆坡产业市场第一季观察报告，指出国家产业资讯中心（NAPIC）数据显示，去年大马住宅交易数量写多年新高，交易量整体增长了3%，而吉隆坡区增长率为4%。
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大马仲量联行董事经理邓文安在汇报会上表示，吉隆坡区2023年住宅成交量达到1万3700套，这与2014至2015年房市繁荣时的销售数据旗鼓相当，甚至超越了疫情前的表现。
该公司还注意到，高价住宅市场状况改善，黄金地段的闲置房产比率逐渐下降，并且租金有上涨趋势，由此预计这个市场接下来将再向好。
“大马第二家园计划（MM2H）调整以及其它政策估计将使到外国买家增加，刺激大马高价房产需求，并推动价格水平上涨。”
但邓文安指出，不能忽略的是地缘冲突不断，可能会引发供应链问题，把原本就高企的建筑成本再推升。
“预计今年私宅买家将会谨慎选购，由于建筑成本仍高，发展商应会调高屋价。为了提升竞争力，发展商都积极在设计和格局概念方面下功夫。”
绿色认证物业租金续涨
研究吉隆坡和四周的产业市场后，仲量联行指出，去年所有类型产业市场都有正面走势，尤其是有绿色认证的物业，租金持续上涨且租用率较强。
该公司观察到，新和旧产业行情差异愈大。尤其是办公楼，新物业有绿色优势，租金和占用率一直增加；旧建筑则需求较低，不少业者因此积极提升，以求获得绿色认证，否则被迫降低租金才能吸引租户。
大马仲量联行办公室租赁顾问李桂玲在汇报会上指出，他们看到不少业主在升级办公空间，尝试从B或C级，升级到A级，把物业改成符合环境社会治理（ESG）政策的新办公空间。
在租金方面，该公司发现，吉隆坡城内的租金涨幅仍最高，尤其是有绿色认证的，租户愿意支付较高费用。然而整体租金市场的涨幅较上一季放缓，整体小幅上涨24个基点。
商业单位空置率再降
至于商业单位供应，仲量联行观察到，今年第一季吉隆坡中心几乎没有新的大型商业项目竣工，而吸纳率则增多，意味着需求乐观，整体空置率再下降。
“吉隆坡城内的空置率从去年第四季的30.2%，下降到今年第一季的28.7%。而大部分租户来自金融业和油气业。”
接下来，该公司预期全年将有几处著名的办公楼竣工，包括TRX的Lendlease办公室、PNB1194项目及TNB白金楼等。
“估计今年会有105万平方呎的办公空间交付。到了2026年，供应量或会再大幅增加，激增至250万平方呎，相信届时所有项目都有各种绿色认证。”
零售产业获驱动力
在零售产业市场，该公司看到，由于国消费需求大，加上大马与中国和印度互相免签，大量游客涌入，市中心的购物商场客流量、入住率和净回酬率（NOI）均有所增加。
“然而，城郊产业竞争依然激烈，迫使业主调整租赁条款。无论如何，今年的零售额预计将继续增长，除了内需，游客人数持续反弹将成为额外驱动力。”
工业物流投资活动增
观察产业投资行情，仲量联行发现去年投资活动强劲，主要是由本地人推动，并且大部分是交易工业和物流土地。
“这显示经过了疫情期的几年不确定性后，投资者重返房地产市场。”
大马仲量联行研究主管兼顾问余莉亚指出，土地交易，特别是工业和物流用途的土地交易，占去年总投资量的57%、占交易总额的近四分之一，而办公楼投资居次，占8%。
“数据中心产业投资也在增长，大部分仍是土地交易，投资者购地用于未来开发。”
该公司认为，物流和工业物业将是最具弹性的房地产资产类别之一，尤其在“中国加一”的策略背景下，此类投资活动增多，并预计此类产业未来增长潜能很大。
看好优质高端办公室
展望产业领域接下来表现，邓文安表示，在众多产业当中，仲量联行看好优质或高端办公室，因为目前此类物业的供应量相当紧张，吸纳率也蛮高，意即需求量很大。
“在投资政策下，应会有更多跨国公司会来马设业，这些公司对办公室素质有要求，本地高档办公室应可符合。”
他认为，我国的政策足够透明，例如持有权和合约条例清晰，相信能吸引很多外资来设立公司。
该公司还观察到，国际和国内投资者对本地产业兴趣不小，并正在评估着投资机会。
“无论如何，本地投资者的购兴应会更高，原因是熟悉本地市场和资产管理。此外，政府最近建议官联公司提高国内投资，这可能会刺激本地市场的需求。”
该公司还发现，这些公司对物流和工业地产、数据中心、医院和教育资产有很大兴趣，可以成为带来长期稳定收入的资产。
“大型跨国企业、外资和主权基金都考虑参与大规模开发计划。这对于其他投资者来说，这是本地房地产的好消息。”
整体来看，仲量联行预计，由于大马的宏观经济驱动力仍然良好，中期内全部类型产业的行情都是正面的。
“产业市场基本面依然强劲，除非遇到外部冲击，否则本地房市的积极走势会继续下去。”
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（吉隆坡20日讯）尽管国内大型发展项目持续带动房产需求，并推动房价上涨，但房地产代理和物业顾问协会（PEPS）执行委员苏莱曼沙希表示，今年房价涨势预计将不同于过去的双位数增长，取而代之的是每年2至5％的温和涨幅，这一趋势更符合市场的持续发展规律。
他今日在PEPS举办的第17届马来西亚产业峰会后的媒体汇报会上表示，根据国家产业资讯中心（NAPIC）2024年首9个月的市场表现，整体房产交易量增长6.2％，这是很值得肯定的。回顾2020和2021年，当时普遍预期市场会放缓，但2022年市场因反弹效应实现了超过20％的增长。然而，这种高成长并不可持续，随后逐渐正常化。
“今年预计房产市场将持续稳步增长，虽然与2024年相比，增长速度将会有所减缓，但仍然保持在增长轨道上。”
苏莱曼沙希也是此次产业峰会的筹委会主席。
公交带动需求推高屋价
他指出，随着柔新捷运系统（RTS）等基建设施的推进，相关地区的房产需求料将会增加，房价也会随之上涨。然而，与过去不同，这种涨势不会像十多年前般，以两位数的惊人速度成长。
他认为，房价上涨的关键主要在于目标市场是否有足够的需求，这与当地人口的收入水平直接相关。如果目标市场的购买力不足，房价涨幅也会受到限制。因此，预计今年房价将以2至3％的速度增长，但在一些地区可能会达到5％。
威廉氏达哈与王有限公司（CBRE WTW）顾问符儒仁指出，近年来，大马房产市场呈现更为可持续的增长率，不同于2010至2014年期间每年实现两位数的高增长，当前的增长率更符合市场的长期发展规律。
薪资每年仅涨4.5至5％
买屋负担大
“这种增长水平虽然看似不高，但却是国家实现经济稳定的重要保障。毕竟，大马薪资增长率仅为每年4.5至5％，如果屋价每年都以更高的速度增长，必然会加重购房负担。”
雪隆槟柔仍是房产发展核心
询及今年房产市场的核心州属，苏莱曼沙希认为，雪兰莪、吉隆坡、槟城和柔佛依然会是今年房产发展的核心州属，这些州属不仅拥有更完善的基础设施，而且就业机会更多，人口规模更大，因此市场会更具活力。尽管这些地区的价格涨幅可能不会很高，但其市场规模保证了投资的稳定性。
除了这些核心州属外，一些地区也相当值得关注，像是随着东海岸铁路计划（ECRL）的建设，关丹等地区的房产市场料会出现积极的变化。另外，泛婆罗洲大道项目将为沙巴和砂拉越带来强大的经济效应，虽然该地区的发展可能需要数十年才能完全达成，但长期来看是相当具有投资潜力的。
土著固打政策应调整
鉴于国内不少土著单位滞销，询及土著固打政策是否适用时，苏莱曼沙希指出，土著固打政策旨在为需要帮助的群体提供支持，而某些地区实际上仍然需要配额，但这一政策也导致部分房产出现滞销。
他认为，应在社会义务与经济和自由市场之间找到平衡，土著固打政策可以进行调整，根据不同的情况采用不同的模式，以真正允许市场实际增长，却又同时确保真正有需要的社区，包括低收入水平的非土著群体。
符儒仁补充，一些房产机构也在谈论，为何土著富豪也获得折扣，如果有能力买上百万的房产，也就意味着并非低收入阶级。与其为购买价值100万令吉的豪宅提供10％的折扣（相当于10万令吉），不如将这笔资金分配给10名购买30万令吉房产的低收入者，从而帮助更多真正需要帮助的人，而并非T20群体。
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