去年住宅交易10年新高 JLL：成本推高屋价 今年购屋料趋审慎

绿色认证物业租金续涨

研究吉隆坡和四周的产业市场后，仲量联行指出，去年所有类型产业市场都有正面走势，尤其是有绿色认证的物业，租金持续上涨且租用率较强。

该公司观察到，新和旧产业行情差异愈大。尤其是办公楼，新物业有绿色优势，租金和占用率一直增加；旧建筑则需求较低，不少业者因此积极提升，以求获得绿色认证，否则被迫降低租金才能吸引租户。

大马仲量联行办公室租赁顾问李桂玲在汇报会上指出，他们看到不少业主在升级办公空间，尝试从B或C级，升级到A级，把物业改成符合环境社会治理（ESG）政策的新办公空间。

在租金方面，该公司发现，吉隆坡城内的租金涨幅仍最高，尤其是有绿色认证的，租户愿意支付较高费用。然而整体租金市场的涨幅较上一季放缓，整体小幅上涨24个基点。

商业单位空置率再降

至于商业单位供应，仲量联行观察到，今年第一季吉隆坡中心几乎没有新的大型商业项目竣工，而吸纳率则增多，意味着需求乐观，整体空置率再下降。

“吉隆坡城内的空置率从去年第四季的30.2%，下降到今年第一季的28.7%。而大部分租户来自金融业和油气业。”

接下来，该公司预期全年将有几处著名的办公楼竣工，包括TRX的Lendlease办公室、PNB1194项目及TNB白金楼等。

“估计今年会有105万平方呎的办公空间交付。到了2026年，供应量或会再大幅增加，激增至250万平方呎，相信届时所有项目都有各种绿色认证。”

零售产业获驱动力

在零售产业市场，该公司看到，由于国消费需求大，加上大马与中国和印度互相免签，大量游客涌入，市中心的购物商场客流量、入住率和净回酬率（NOI）均有所增加。

“然而，城郊产业竞争依然激烈，迫使业主调整租赁条款。无论如何，今年的零售额预计将继续增长，除了内需，游客人数持续反弹将成为额外驱动力。”

工业物流投资活动增

观察产业投资行情，仲量联行发现去年投资活动强劲，主要是由本地人推动，并且大部分是交易工业和物流土地。

“这显示经过了疫情期的几年不确定性后，投资者重返房地产市场。”

大马仲量联行研究主管兼顾问余莉亚指出，土地交易，特别是工业和物流用途的土地交易，占去年总投资量的57%、占交易总额的近四分之一，而办公楼投资居次，占8%。

“数据中心产业投资也在增长，大部分仍是土地交易，投资者购地用于未来开发。”

该公司认为，物流和工业物业将是最具弹性的房地产资产类别之一，尤其在“中国加一”的策略背景下，此类投资活动增多，并预计此类产业未来增长潜能很大。

看好优质高端办公室

展望产业领域接下来表现，邓文安表示，在众多产业当中，仲量联行看好优质或高端办公室，因为目前此类物业的供应量相当紧张，吸纳率也蛮高，意即需求量很大。

“在投资政策下，应会有更多跨国公司会来马设业，这些公司对办公室素质有要求，本地高档办公室应可符合。”

他认为，我国的政策足够透明，例如持有权和合约条例清晰，相信能吸引很多外资来设立公司。

该公司还观察到，国际和国内投资者对本地产业兴趣不小，并正在评估着投资机会。

“无论如何，本地投资者的购兴应会更高，原因是熟悉本地市场和资产管理。此外，政府最近建议官联公司提高国内投资，这可能会刺激本地市场的需求。”

该公司还发现，这些公司对物流和工业地产、数据中心、医院和教育资产有很大兴趣，可以成为带来长期稳定收入的资产。

“大型跨国企业、外资和主权基金都考虑参与大规模开发计划。这对于其他投资者来说，这是本地房地产的好消息。”

整体来看，仲量联行预计，由于大马的宏观经济驱动力仍然良好，中期内全部类型产业的行情都是正面的。

“产业市场基本面依然强劲，除非遇到外部冲击，否则本地房市的积极走势会继续下去。”