去年住宅交易10年新高 JLL：成本推高屋價 今年購屋料趨審慎

綠色認證物業租金續漲

研究吉隆坡和四周的產業市場後，仲量聯行指出，去年所有類型產業市場都有正面走勢，尤其是有綠色認證的物業，租金持續上漲且租用率較強。

該公司觀察到，新和舊產業行情差異愈大。尤其是辦公樓，新物業有綠色優勢，租金和佔用率一直增加；舊建築則需求較低，不少業者因此積極提升，以求獲得綠色認證，否則被迫降低租金才能吸引租戶。

大馬仲量聯行辦公室租賃顧問李桂玲在彙報會上指出，他們看到不少業主在升級辦公空間，嘗試從B或C級，升級到A級，把物業改成符合環境社會治理（ESG）政策的新辦公空間。

在租金方面，該公司發現，吉隆坡城內的租金漲幅仍最高，尤其是有綠色認證的，租戶願意支付較高費用。然而整體租金市場的漲幅較上一季放緩，整體小幅上漲24個基點。

商業單位空置率再降

至於商業單位供應，仲量聯行觀察到，今年第一季吉隆坡中心幾乎沒有新的大型商業項目竣工，而吸納率則增多，意味著需求樂觀，整體空置率再下降。

“吉隆坡城內的空置率從去年第四季的30.2%，下降到今年第一季的28.7%。而大部分租戶來自金融業和油氣業。”

接下來，該公司預期全年將有幾處著名的辦公樓竣工，包括TRX的Lendlease辦公室、PNB1194項目及TNB白金樓等。

“估計今年會有105萬平方呎的辦公空間交付。到了2026年，供應量或會再大幅增加，激增至250萬平方呎，相信屆時所有項目都有各種綠色認證。”

零售產業獲驅動力

在零售產業市場，該公司看到，由於國消費需求大，加上大馬與中國和印度互相免籤，大量遊客湧入，市中心的購物商場客流量、入住率和淨回酬率（NOI）均有所增加。

“然而，城郊產業競爭依然激烈，迫使業主調整租賃條款。無論如何，今年的零售額預計將繼續增長，除了內需，遊客人數持續反彈將成為額外驅動力。”

工業物流投資活動增

觀察產業投資行情，仲量聯行發現去年投資活動強勁，主要是由本地人推動，並且大部分是交易工業和物流土地。

“這顯示經過了疫情期的幾年不確定性後，投資者重返房地產市場。”

大馬仲量聯行研究主管兼顧問餘莉亞指出，土地交易，特別是工業和物流用途的土地交易，佔去年總投資量的57%、佔交易總額的近四分之一，而辦公樓投資居次，佔8%。

“數據中心產業投資也在增長，大部分仍是土地交易，投資者購地用於未來開發。”

該公司認為，物流和工業物業將是最具彈性的房地產資產類別之一，尤其在“中國加一”的策略背景下，此類投資活動增多，並預計此類產業未來增長潛能很大。

看好優質高端辦公室

展望產業領域接下來表現，鄧文安表示，在眾多產業當中，仲量聯行看好優質或高端辦公室，因為目前此類物業的供應量相當緊張，吸納率也蠻高，意即需求量很大。

“在投資政策下，應會有更多跨國公司會來馬設業，這些公司對辦公室素質有要求，本地高檔辦公室應可符合。”

他認為，我國的政策足夠透明，例如持有權和合約條例清晰，相信能吸引很多外資來設立公司。

該公司還觀察到，國際和國內投資者對本地產業興趣不小，並正在評估著投資機會。

“無論如何，本地投資者的購興應會更高，原因是熟悉本地市場和資產管理。此外，政府最近建議官聯公司提高國內投資，這可能會刺激本地市場的需求。”

該公司還發現，這些公司對物流和工業地產、數據中心、醫院和教育資產有很大興趣，可以成為帶來長期穩定收入的資產。

“大型跨國企業、外資和主權基金都考慮參與大規模開發計劃。這對於其他投資者來說，這是本地房地產的好消息。”

整體來看，仲量聯行預計，由於大馬的宏觀經濟驅動力仍然良好，中期內全部類型產業的行情都是正面的。

“產業市場基本面依然強勁，除非遇到外部衝擊，否則本地房市的積極走勢會繼續下去。”