（吉隆坡23日訊）國際房地產諮詢公司仲量聯行（JLL）觀察到，去年大馬住宅交易量創下過去10年新高，顯示大馬人仍偏好置業，並普遍對財務狀況有信心；但不能忽視的是，外圍因素導致建築成本走高並推升屋價，買家應會更謹慎選購。
高價住宅料續向好
大馬仲量聯行今天發佈大吉隆坡產業市場第一季觀察報告，指出國家產業資訊中心（NAPIC）數據顯示，去年大馬住宅交易數量寫多年新高，交易量整體增長了3%，而吉隆坡區增長率為4%。
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大馬仲量聯行董事經理鄧文安在彙報會上表示，吉隆坡區2023年住宅成交量達到1萬3700套，這與2014至2015年房市繁榮時的銷售數據旗鼓相當，甚至超越了疫情前的表現。
該公司還注意到，高價住宅市場狀況改善，黃金地段的閒置房產比率逐漸下降，並且租金有上漲趨勢，由此預計這個市場接下來將再向好。
“大馬第二家園計劃（MM2H）調整以及其它政策估計將使到外國買家增加，刺激大馬高價房產需求，並推動價格水平上漲。”
但鄧文安指出，不能忽略的是地緣衝突不斷，可能會引發供應鏈問題，把原本就高企的建築成本再推升。
“預計今年私宅買家將會謹慎選購，由於建築成本仍高，發展商應會調高屋價。為了提升競爭力，發展商都積極在設計和格局概念方面下功夫。”
綠色認證物業租金續漲
研究吉隆坡和四周的產業市場後，仲量聯行指出，去年所有類型產業市場都有正面走勢，尤其是有綠色認證的物業，租金持續上漲且租用率較強。
該公司觀察到，新和舊產業行情差異愈大。尤其是辦公樓，新物業有綠色優勢，租金和佔用率一直增加；舊建築則需求較低，不少業者因此積極提升，以求獲得綠色認證，否則被迫降低租金才能吸引租戶。
大馬仲量聯行辦公室租賃顧問李桂玲在彙報會上指出，他們看到不少業主在升級辦公空間，嘗試從B或C級，升級到A級，把物業改成符合環境社會治理（ESG）政策的新辦公空間。
在租金方面，該公司發現，吉隆坡城內的租金漲幅仍最高，尤其是有綠色認證的，租戶願意支付較高費用。然而整體租金市場的漲幅較上一季放緩，整體小幅上漲24個基點。
商業單位空置率再降
至於商業單位供應，仲量聯行觀察到，今年第一季吉隆坡中心幾乎沒有新的大型商業項目竣工，而吸納率則增多，意味著需求樂觀，整體空置率再下降。
“吉隆坡城內的空置率從去年第四季的30.2%，下降到今年第一季的28.7%。而大部分租戶來自金融業和油氣業。”
接下來，該公司預期全年將有幾處著名的辦公樓竣工，包括TRX的Lendlease辦公室、PNB1194項目及TNB白金樓等。
“估計今年會有105萬平方呎的辦公空間交付。到了2026年，供應量或會再大幅增加，激增至250萬平方呎，相信屆時所有項目都有各種綠色認證。”
零售產業獲驅動力
在零售產業市場，該公司看到，由於國消費需求大，加上大馬與中國和印度互相免籤，大量遊客湧入，市中心的購物商場客流量、入住率和淨回酬率（NOI）均有所增加。
“然而，城郊產業競爭依然激烈，迫使業主調整租賃條款。無論如何，今年的零售額預計將繼續增長，除了內需，遊客人數持續反彈將成為額外驅動力。”
工業物流投資活動增
觀察產業投資行情，仲量聯行發現去年投資活動強勁，主要是由本地人推動，並且大部分是交易工業和物流土地。
“這顯示經過了疫情期的幾年不確定性後，投資者重返房地產市場。”
大馬仲量聯行研究主管兼顧問餘莉亞指出，土地交易，特別是工業和物流用途的土地交易，佔去年總投資量的57%、佔交易總額的近四分之一，而辦公樓投資居次，佔8%。
“數據中心產業投資也在增長，大部分仍是土地交易，投資者購地用於未來開發。”
該公司認為，物流和工業物業將是最具彈性的房地產資產類別之一，尤其在“中國加一”的策略背景下，此類投資活動增多，並預計此類產業未來增長潛能很大。
看好優質高端辦公室
展望產業領域接下來表現，鄧文安表示，在眾多產業當中，仲量聯行看好優質或高端辦公室，因為目前此類物業的供應量相當緊張，吸納率也蠻高，意即需求量很大。
“在投資政策下，應會有更多跨國公司會來馬設業，這些公司對辦公室素質有要求，本地高檔辦公室應可符合。”
他認為，我國的政策足夠透明，例如持有權和合約條例清晰，相信能吸引很多外資來設立公司。
該公司還觀察到，國際和國內投資者對本地產業興趣不小，並正在評估著投資機會。
“無論如何，本地投資者的購興應會更高，原因是熟悉本地市場和資產管理。此外，政府最近建議官聯公司提高國內投資，這可能會刺激本地市場的需求。”
該公司還發現，這些公司對物流和工業地產、數據中心、醫院和教育資產有很大興趣，可以成為帶來長期穩定收入的資產。
“大型跨國企業、外資和主權基金都考慮參與大規模開發計劃。這對於其他投資者來說，這是本地房地產的好消息。”
整體來看，仲量聯行預計，由於大馬的宏觀經濟驅動力仍然良好，中期內全部類型產業的行情都是正面的。
“產業市場基本面依然強勁，除非遇到外部衝擊，否則本地房市的積極走勢會繼續下去。”
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（吉隆坡20日讯）尽管国内大型发展项目持续带动房产需求，并推动房价上涨，但房地产代理和物业顾问协会（PEPS）执行委员苏莱曼沙希表示，今年房价涨势预计将不同于过去的双位数增长，取而代之的是每年2至5％的温和涨幅，这一趋势更符合市场的持续发展规律。
他今日在PEPS举办的第17届马来西亚产业峰会后的媒体汇报会上表示，根据国家产业资讯中心（NAPIC）2024年首9个月的市场表现，整体房产交易量增长6.2％，这是很值得肯定的。回顾2020和2021年，当时普遍预期市场会放缓，但2022年市场因反弹效应实现了超过20％的增长。然而，这种高成长并不可持续，随后逐渐正常化。
“今年预计房产市场将持续稳步增长，虽然与2024年相比，增长速度将会有所减缓，但仍然保持在增长轨道上。”
苏莱曼沙希也是此次产业峰会的筹委会主席。
公交带动需求推高屋价
他指出，随着柔新捷运系统（RTS）等基建设施的推进，相关地区的房产需求料将会增加，房价也会随之上涨。然而，与过去不同，这种涨势不会像十多年前般，以两位数的惊人速度成长。
他认为，房价上涨的关键主要在于目标市场是否有足够的需求，这与当地人口的收入水平直接相关。如果目标市场的购买力不足，房价涨幅也会受到限制。因此，预计今年房价将以2至3％的速度增长，但在一些地区可能会达到5％。
威廉氏达哈与王有限公司（CBRE WTW）顾问符儒仁指出，近年来，大马房产市场呈现更为可持续的增长率，不同于2010至2014年期间每年实现两位数的高增长，当前的增长率更符合市场的长期发展规律。
薪资每年仅涨4.5至5％
买屋负担大
“这种增长水平虽然看似不高，但却是国家实现经济稳定的重要保障。毕竟，大马薪资增长率仅为每年4.5至5％，如果屋价每年都以更高的速度增长，必然会加重购房负担。”
雪隆槟柔仍是房产发展核心
询及今年房产市场的核心州属，苏莱曼沙希认为，雪兰莪、吉隆坡、槟城和柔佛依然会是今年房产发展的核心州属，这些州属不仅拥有更完善的基础设施，而且就业机会更多，人口规模更大，因此市场会更具活力。尽管这些地区的价格涨幅可能不会很高，但其市场规模保证了投资的稳定性。
除了这些核心州属外，一些地区也相当值得关注，像是随着东海岸铁路计划（ECRL）的建设，关丹等地区的房产市场料会出现积极的变化。另外，泛婆罗洲大道项目将为沙巴和砂拉越带来强大的经济效应，虽然该地区的发展可能需要数十年才能完全达成，但长期来看是相当具有投资潜力的。
土著固打政策应调整
鉴于国内不少土著单位滞销，询及土著固打政策是否适用时，苏莱曼沙希指出，土著固打政策旨在为需要帮助的群体提供支持，而某些地区实际上仍然需要配额，但这一政策也导致部分房产出现滞销。
他认为，应在社会义务与经济和自由市场之间找到平衡，土著固打政策可以进行调整，根据不同的情况采用不同的模式，以真正允许市场实际增长，却又同时确保真正有需要的社区，包括低收入水平的非土著群体。
符儒仁补充，一些房产机构也在谈论，为何土著富豪也获得折扣，如果有能力买上百万的房产，也就意味着并非低收入阶级。与其为购买价值100万令吉的豪宅提供10％的折扣（相当于10万令吉），不如将这笔资金分配给10名购买30万令吉房产的低收入者，从而帮助更多真正需要帮助的人，而并非T20群体。
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