股價超越基本面 產業股聚焦可負擔屋

分析員披露：“因此，我們喜歡專注可負擔房屋及公交導向發展（TOD）的美景控股，該公司計劃推出發展總值達5億8190萬令吉、涵蓋零售店面的可負擔服務式公寓，加上高達7億2200萬令吉的未入賬銷售，足可確保未來2年的收入穩定性。”

評級降至減持

若從更廣大的層面來看，他說，大多數產業股的股價已先漲一輪，並跑贏基本面，目前難有誘人投資價值。

“我們將產業領域的投資評級，從‘中和’調降至‘減持’，同時也把森產業及實達集團的投資評級，下砍至‘落後大市’。”

新山產業項目表現突出

肯納格研究選了柔佛的週休日——週五到訪新山幾個新的產業發展項目，走訪示範單位及銷售廳，同時也趁機探索周邊社區以評估個別潛能及預測未來需求。

“我們這一趟的宗旨是希望能知曉當地房市目前的市況，以及確認更有前景的發展項目。”

這些發展項目分別是綠盛世的Sa.Young D’ Eco Botanic、聯合置地（UMLAND）的UMCity Medini Lakeside，以及富力公主灣（R&F Princess Cove），另外還到訪新山谷中城廣場（Mid Valley Southkey）。

分析員到訪新山谷中城廣場時，有穩定人潮，縱然是獨棟發展的購物廣場，但因公路良好銜接或是吸引人流量最大優勢，但考量與柔新捷運系統建議站點有一定的距離，估計不會是柔新捷運計劃最大贏家。

Sa.Young D’ Eco Botanic
四通八達公寓單位售罄

●綠盛世在柔佛有3個城鎮項目，即巴西古當的Eco Tropics、地不佬（Tebrau）Eco Spring，和坐落在依斯干達公主城（Iskandar Puteri）的Eco Botanic，這次關注點在Sa.Young D’ Eco Botanic。

這個寬大的城鎮有高樓項目、有地住宅及商業中心，住宅項目每平方呎售價介於520至775令吉，有地住宅入住率表現相當亮眼，估計高達80%，而全部的公寓單位皆已售罄。

這個地區出入方便，銜接幾條大道，附近臨近教育樞紐及發展成熟的社區，另外臨近即將到來的隆新高鐵（HSR）是加分點。

不過，隨著地區不斷發展，未來交通擁堵或是隱憂，加上隆新高鐵在附近，人流量勢必會增加，對於依賴公交通勤者或是挑戰。

UMCity Medini Lakeside
柔新特區潛在“落腳點”

●坐落在依斯干達特區的UMCity Medini Lakeside吸引注意，主要是因為這裡或是柔佛-新加坡經濟特區（JSSEZ）潛在“落腳點”，旨在吸引外資。

發展商還在檢討賣價，以重推半成品項目，目前未能確認有關項目的認購率，但考量周邊，比如綠盛世及雙威其他正在發展中的項目，或影響潛在投資者購興。

這裡也靠近隆新高鐵項目，同時輕易可銜接大道、臨近已成型的城鎮以及教育樞紐，唯一不足是缺乏其他公共交通銜接。人口密度目前仍低，住宅氛圍仍清淨，新山地區房屋供應仍供應有餘或需要時間才能填滿人口。

無論如何，以依斯干達特區屋價的可負擔性，仍可吸引那些尋找可負擔租金，以不擁堵社區的租客。

富力公主灣
直達新山關卡大賣點

●直達新山關卡是最誘人的點，集公寓與購物中心於一體，售價介於每平方呎1090至1432令吉，2017年推出的第二期已有80%單位出售，至於2014年推出的第一期最近才全數獲認購；發展商有意待第二期認購率達90%開發另外兩片土地。

這項目也靠近新山武吉查卡（Bukit Chagar）的柔新捷運站及新山中央車站（JB Sentral），不過這一帶相當安靜，且周邊發展缺乏良好維護，通往富力公主灣的道路相當窄，非常容易堵塞且在擴建道路方面也相當受限，恐會衝擊未來入住率。

不過，這裡有建設走道通往新山中央車站，方便行人，而通往武吉查卡柔新捷運站的走道還在建設中，一旦建竣啟用，步行只需10分鐘，還是有可能吸引投資者及租客，但租金需好好考量。