产业问诊 | 发展商抵押土地建屋 购屋者有何风险？

一般来说，发展商开始销售房屋，销售业绩到了一个水平时，自然有能力偿还他将土地抵押给银行获取的贷款。

假如发展商不能及时，或者没有悉数归还贷款，银行就不能将房屋解除抵押，简单说，虽然购屋者已向发展商缴交购屋款，可是，在法律上，购屋者并不一定拥有该房屋。

若未解押 或无法产权转移

发展商将未建好的房屋，向银行设置了抵押，取得建屋资金进行抵押登记。如果抵押之后，发展商再将房屋出售，除非是已经解押，或者是抵押银行同意，否则，产权部门无法为购屋者办理产权转移。

谈到房屋贷款，如果发展商将房屋抵押给银行，银行允许发展商销售，可能规定购买这些房屋的客户，必须向该银行领取抵押贷款。

购买兴建工程进行中的房屋，签订贷款合约后，如果房屋迟迟不解押，也会影响贷款的发放时间。

曾经有购屋者碰到这样的情况，跟别人同时在一家银行签署贷款合约，也没有不良信用记录，别人的贷款已经批下来了，为何自己的贷款却迟迟办不出来。

假如遇到这种情况就要注意了，当时人不妨查一下，自己购买房屋的销售情况，如果是在兴建工程抵押状态，就需要催促发展商及时办理解押，以便可以继续处理贷款手续。

我们经常接获读者提及订购转手房屋后，才获知卖方是破产者，导致交易复杂化的问题。假如购屋者面对这样的问题，是否有解决的可能？

订购屋后发现卖主是破产者……

林先生说，他与太太订购了一间房屋后，过后才被通知卖主是一名破产者，但没有提供比较多的详情。

他问道：“面对这样的问题，最终的结果会怎样？同时，有什么办法可以解决我们面对的问题？”

答：黄振原律师在回答这位读者的问题时指出，在正常情况下，购屋者的律师会对卖主展开破产搜寻，以确保他不是一名破产者。

可是，破产局那边在发放破产搜寻结果方面，往往非常缓慢，由于双方必须在一定期间内签署买卖合约；因此，律师可能在没有选择的情况下，让购屋者先签署买卖合约。

签买卖合约续宣誓非破产者

另外，购屋者的律师也必须同时让卖主执行法定宣誓，确认本身不是一名破产者，在买卖合约下，通常会有一条款表明卖主不是一名破产者。

假如卖主被发现做出虚假宣誓，就等于是抵触法令。提到如何解决问题，黄振原律师认为有两个选择：

第一：终止买卖合约，并取回已支付的购屋订金。

第二：寻求官方财产管理人的同意，继续这项交易，然后，将支付有关产业的款项，交给官方财产管理人。

不过，整个交易的程序可能会拖拉比较长的时间，建议这位读者寻求其代表律师的协助，或者咨询该名律师的意见，因为有关律师会更清楚整个交易的过程。