產業問診 | 發展商抵押土地建屋 購屋者有何風險？

一般來說，發展商開始銷售房屋，銷售業績到了一個水平時，自然有能力償還他將土地抵押給銀行獲取的貸款。

假如發展商不能及時，或者沒有悉數歸還貸款，銀行就不能將房屋解除抵押，簡單說，雖然購屋者已向發展商繳交購屋款，可是，在法律上，購屋者並不一定擁有該房屋。

若未解押 或無法產權轉移

發展商將未建好的房屋，向銀行設置了抵押，取得建屋資金進行抵押登記。如果抵押之後，發展商再將房屋出售，除非是已經解押，或者是抵押銀行同意，否則，產權部門無法為購屋者辦理產權轉移。

談到房屋貸款，如果發展商將房屋抵押給銀行，銀行允許發展商銷售，可能規定購買這些房屋的客戶，必須向該銀行領取抵押貸款。

購買興建工程進行中的房屋，簽訂貸款合約後，如果房屋遲遲不解押，也會影響貸款的發放時間。

曾經有購屋者碰到這樣的情況，跟別人同時在一家銀行簽署貸款合約，也沒有不良信用記錄，別人的貸款已經批下來了，為何自己的貸款卻遲遲辦不出來。

假如遇到這種情況就要注意了，當時人不妨查一下，自己購買房屋的銷售情況，如果是在興建工程抵押狀態，就需要催促發展商及時辦理解押，以便可以繼續處理貸款手續。

我們經常接獲讀者提及訂購轉手房屋後，才獲知賣方是破產者，導致交易複雜化的問題。假如購屋者面對這樣的問題，是否有解決的可能？

訂購屋後發現賣主是破產者……

林先生說，他與太太訂購了一間房屋後，過後才被通知賣主是一名破產者，但沒有提供比較多的詳情。

他問道：“面對這樣的問題，最終的結果會怎樣？同時，有什麼辦法可以解決我們面對的問題？”

答：黃振原律師在回答這位讀者的問題時指出，在正常情況下，購屋者的律師會對賣主展開破產搜尋，以確保他不是一名破產者。

可是，破產局那邊在發放破產搜尋結果方面，往往非常緩慢，由於雙方必須在一定期間內簽署買賣合約；因此，律師可能在沒有選擇的情況下，讓購屋者先簽署買賣合約。

籤買賣合約續宣誓非破產者

另外，購屋者的律師也必須同時讓賣主執行法定宣誓，確認本身不是一名破產者，在買賣合約下，通常會有一條款表明賣主不是一名破產者。

假如賣主被發現做出虛假宣誓，就等於是牴觸法令。提到如何解決問題，黃振原律師認為有兩個選擇：

第一：終止買賣合約，並取回已支付的購屋訂金。

第二：尋求官方財產管理人的同意，繼續這項交易，然後，將支付有關產業的款項，交給官方財產管理人。

不過，整個交易的程序可能會拖拉比較長的時間，建議這位讀者尋求其代表律師的協助，或者諮詢該名律師的意見，因為有關律師會更清楚整個交易的過程。