財富問診│57歲現金買屋 憂影響退休……

希望能得到你的寶貴建議。謝謝。

蔡女士

答：

蔡女士你好，關於你的詢問。

如果計算你現在57歲退休，退休後每月開銷為3800令吉，計算每年通貨膨脹的5％和活到80歲，你大約需要130萬6452令吉作為你23年的退休生活，以你目前的資產131萬1000令吉是足夠的（還沒有包含自住和尚有50年的公寓）。恭喜你可以財務上無憂無慮的退休生活。這裡也同時假設你已經做好的財務保障的設立，尤其是醫療、嚴重疾病、意外和老人殘疾的保險保障，最少至80歲或以上，同時避免掉入任何投資圈套，否則一樣可以拖垮你充足的財務狀況，最後需要繼續工作和仰賴孩子的支持。

投資新山關卡房產2考量

關於是否應該考慮投資於新山關卡房產，這裡需要考量有兩項：一、你是否熟悉新山市場，做足了研究功課，同時還聽了不少當地人和專業的意見，附近的租金是否客觀。之前，柔佛房屋市場確實供過於求，需要去了解現在和未來需求可以消化之前的過度供應；二、房產是屬於非流動資產，也就是不容易轉換成現金的投資工具，買賣不容易。進入退休的人士，基本上需要80％或以上的流動性和保守的資金／投資。房產確實可以跑贏通貨膨脹，但是最關鍵還是地點，沒有比地點更重要了。

可申請靈活貸款 須購買MRTA

如果有投資房產的經驗，做足了功課，又堅持要擁有一間實物投資收租金，那麼可以考量向銀行申請靈活貸款（Flexi Loan），因為你有很多流動現金，可以非常容易得到貸款，不需要動用你的現金和公積金（心安），同時你可以非常自由調動你的現金來還貸款，比如你把現金放入低於你借貸的數額（如果放入現金等於貸款數額，貸款戶頭就會結束），你的利息基本可以忽略，需要錢時再把錢從Flexi Loan戶頭提出，這時貸款利息又開始啟動，這就是靈活貸款的好處，但是每間銀行的貸款條款稍微有不一樣，一直跟進時代變動而變更，可以去比較，拿最適合你的，同時別忘了購買遞減式房屋貸款保險（MRTA），避免把債務留給子孫。當你的房產有租金，就用租金去支付貸款數額。當你的這一間房產有穩定租金收入，基本可以應付超過75％或以上的每個月貸款數額時，就可以考量複製同樣的手法購買第二間房產。

如果要走比較保守路線的話，可以考量購買產託（REITS），流動性高，好像隨時可以買賣多或少，同時有非常穩定的租金，還有專業公司／人士管理。這是一種懶人房產投資方式。

亞洲產託回酬誘人

亞洲的產託回酬是非常吸引人的，前景也非常光明，尤其是超級大城市比如吉隆玻、新加玻、香港、上海、悉尼等等。產託種類也是有講究的，比如目前非常火熱的是零售（Retail）和工業（Industrial），而醫療（Health Care）和工業比較不受市場好壞影響，同時租客合約都是長期的。暫時避開辦公室產託，因為現在疫情後，大家辦公（和生活）方式有變，可以無需辦公室，就可以隨時隨地辦公，同時居家辦公也變成新工作方式，多以對辦公室需求少了很多，除了少數黃金商業地段之外。

至於選擇哪一種，或同時擁有兩種，都應該是根據你的投資喜好，接受度和經驗來決定。

關於說目前工作不穩地，其實，最壞沒有工作，可以考量找自己興趣，善用之前累計的經驗和人脈，而又輕鬆的工作來做。現在無所事事的退休人士風險最高，太得空反而無聊，胡思亂想，閒出病來，但是不管如何，做你喜好的和讓自己有寄託就對了，這一點你最清楚。

最後，祝福你，退休快樂，同時投資大賺。