张晋玮.大马房市复苏对经济的影响
马来西亚需要一个稳健发展的房地产市场，经济需要蓬勃发展的建筑行业，但人民不能容忍日益扩大的贫富差距，他们需要一个公平、公正的社会。
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马来西亚房市有好消息，房产交易在上升，建筑企业的股票在上涨。在被誉为“地产奥斯卡”的世界地产卓越奖中，大马发展商连夺六项金奖。
对于房市，民众未必能直接感受到它的复苏，但其对经济的影响却是多面的。首先，建筑行业是房市复苏的直接受益者，而该行业对各国经济有举足轻重的作用。
在澳洲，建筑业是经济的五大支柱之一，占了7.1%的份额。在大马，建筑行业也在经济中占有一席之地，占比约4%。中国作为全球最大的建筑市场之一，其建筑巨头（如恒大和碧桂园）的危机一度引起了全球的关注。
这是因为房市足以影响国家经济，而中国经济牵动全球。由此可见，房市的走势左右一个国家，甚至全球的经济方向。
回到马来西亚，房地产市场的表现确实强劲。据房产业指数（KLPRP），大马房产有关行业节节上升，这一趋势被视为房市复苏的积极信号，也是经济好消息的体现。
除了企业表现，房产交易量也受关注。近期，中国面临房产滞销问题，政府宣布直接购买未售出的住宅，改建成经济适用房。此举立竿见影，带动股市反弹，地产开发商的股价普遍上涨了3.1%。
回到大马，2023年的房地产交易量有所提升，去年同比增长了2.5%，交易总额则增长了近10%。此外，房产滞销问题也有所改善，未售出的房屋数量下降了超过40%。数据显示，市场需求提升，交易活跃，房市稳定向上。
房产需求带动房价，而房价的波动对经济也有重要影响。2008年，美国房产暴跌，带来一连串连锁反应，导致房产泡沫爆破，最终引发全球金融风暴。
此外，房地产问题也会引发社会问题，例如烂尾楼导致民怨增加，影响政治稳定。
若房价提升，则会激发投资者的投资欲望，进而带动经济的持续发展。房价上升也会带来“财富效应”，拥房者由于资产增值感到财富增长，从而增加消费和投资，促进经济成长。
在澳洲，房地产的总值已超过10万亿澳元，人民的平均财富达到近 80万澳元的水平。在人均财富方面，澳洲在全球排名第四，仅次于瑞士、美国和香港，这有赖于澳洲房价多年来稳步增长。
回到大马，根据房价指数（MHPI），房市在1991-1996年经历了一个黄金时期，房价以两位数的速度增长，最高年增值达到25.5%。然而，1997年的亚洲金融风暴后，房价趋势急转弯。
进入2010年代后，大马逐渐从2008年的环球金融风暴中复苏，2011 -2013年间，房价再次出现两位数增长的短暂回升。由此可见，房价的增长与经济的复苏和腾飞密切相关。
房价增长的原因是什么？这是一个价值数百万的问题，它与供求密切相关。澳洲在冠病疫情结束后，重新开放，由于移民数量激增，即使央行大幅提升利率，也无阻房价飙升。
在疫情期间，西方国家普遍经历了房价暴涨潮，而马来西亚在这一波涨价潮中相对平稳，房价保持在合理水平。如今，大马经济已完全复苏。
房地部长表示，2023年发放给高技能外籍人士的工作证件日益增加，数量从2022年的11万增至15.4万，大马已成为外籍人士的磁铁。若这情况持续下去，它将为房市提供良好的发展条件。
房价上扬是一把双刃剑。在《二十一世纪资本》一书中，作者通过分析大量数据得出一个结论：当资产价格的上涨速度快于工资增长时，富人可以通过持有资产迅速增加财富，这种财富增长的速度远超工薪阶层。
换句话说，富者愈富，贫者愈贫。马来西亚需要一个稳健发展的房地产市场，经济需要蓬勃发展的建筑行业，但人民不能容忍日益扩大的贫富差距，他们需要一个公平、公正的社会。
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随着大马在2025年出任东盟主席国引起注目，本地区也将迎来一场变革，影响东南亚各国企业的营运、发展和竞争方式。在大马的领导下，已经制定的一系列优先经济成果（PEDs），将专注4个关键领域：加强贸易和投资、创造包容性和永续性的成长道路、加强经济一体化和互联性、打造数字化韧性。
随着东盟一体化的深化及区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）的落实，各企业将可进军更大、更互联性的市场。尽管这将带来新的商机，但这也加剧了竞争，使到适应性和策略性远见比过去任何时候都显得更加重要。
我们将在本文探讨有助贵公司与东盟之各目标保持一致的关键策略，并将各项挑战转化为2025年及往后之成长和韧性的途径。
一、打造具有吸引力的企业
一家成功的企业不论在账面上，实践上和感觉上都需令人刮目相看。在东盟致力加强贸易和投资之际，各中小型企业皆需加强本身的基本面，以吸引投资者和策略合作伙伴，并确保可攫取整个区域的新商机。
随着市场变得更加一体化，那些表现出财务稳定性、矢量性（Vectoriality）和明确成长策略的企业势必脱颖而出。那些拥有卓越成长记录，加上良好财务管理和透明监管的企业，将更有能力充分把握东盟的各项经济倡议。
一份清晰的路线图包含明确的矢量性策略和退场计划，可让投资者和利益相关者，对企业的长期发展方向充满信心。此外，各企业必须有一个强大且灵活的商业计划，才能在市场条件发生变化时做出调整。有效的财务簿记和遵守区域标准，可进一步提高信誉，使它们容易获得融资和建立跨境伙伴关系。
除了财务实力之外，差异化也是关键。一个引人入胜的品牌故事，可突显一家企业的独特优势、价值观和创新，从而给人留下深刻的印象，尤其是当它与本区域的共同价值观产生共鸣的时候。通过强化这些核心因素，各中小型企业将可打造一个具有韧性、吸引力的企业，从而在攫取东盟区域的贸易和投资机会，处于有利的地位。
二、实践包容性和永续性
永续性和包容性已成为长期成功的代名词，并反映了全球思维方式的集体转变。随着东盟致力促进包容性和永续性的经济道路，能够把环境社会治理（ESG）原则融入营运中的中小型企业，将享有竞争优势。那些采用负责任采购、有道德劳动实践、节能营运的企业，将能强化其品牌声誉及吸引长期投资和消费者的信任。
除了环境责任之外，职场上的包容性也是一样重要的。多元化和公平的组织文化，即优先考虑雇员福祉、平等机会和公平待遇，可创造一支更具参与度和创新性的劳动力队伍。随着各企业在东盟内部进行扩张，拥抱包容性将有助它们获得更广泛的人才库，并与各多元化市场建立更牢固的关系。那些积极培养归属感文化的机构，将更有能力驾驭本区域瞬息万变的社会和经济格局。
从更广泛的角度来看，永续性发展工作应与大马在2050年之前，实现净零碳排放的目标保持一致。各中小型企业可通过优化供应链减少浪费、采用绿色商业模式及结合气候醒觉倡议，例如碳补偿策略和永续性产品设计等以做出贡献。通过将这些原则融入它们的核心策略，各企业将可确保本身永不过时，同时为东盟的永续性发展目标做出贡献。
三、打造协作网络
在一个互联互通的生态系统中竞争时，“团结就是力量”的口号，比以往任何时候更合时宜。各种形式的合作，例如行业联盟、合资企业和策略性伙伴关系，皆能显著加强中小型企业的市场地位。
东盟对一体化和互联性的关注为各中小型企业创造了一个理想的环境，使其扩展至超越本地市场，充分利用推动共同成功的区域网络。通过强大的业务关系，这些公司将可共享专门知识，资源和进入市场，从而使它们能够更有效地扩大规模和降低风险。
对于那些希望超越国内边界进行扩张的中小型企业而言，了解和善用自由贸易协定（FTA）是至关重要的。RCEP、东盟自由贸易区（AFTA）之类的协议可降低关税，简化进入市场并促进区域供应链的一体化。通过将它们的营运与这些框架相结合，各企业可获得更广泛的顾客群，并降低贸易壁垒，从而获得竞争优势。
此外，加入区域供应链，将可进一步强化出口能力，确保遵循国际标准，为全球贸易做好更优越的企业定位。为出口做好准备还需要彻底了解法规、物流及市场需求。为了成功驾驭这些领域，各中小型企业必须完善供应链及提高产能，并与东盟各国的分销商和贸易伙伴建立牢固的关系。通过积极主动建立网络和开展跨境合作，各企业可在日益互联互通，而且竞争激烈的区域经济体系中为长期成长做好准备。
四、建立数字化韧性
为了在日益数字化的世界中保持竞争力，各中小型企业必须构建数字化韧性，这是东盟扩大数字化贸易，加强本区域数字化经济目标的重要支柱。通过与东盟数字化经济框架协议（DEFA）保持一致，这些企业可充分利用东盟促进跨境数字化贸易及区域互联性的共同倡议。
构建数字化韧性始于提高劳动力技能，确保雇员具备驾驭和适应快速技术进步，所需的各种技能。随着数字化转型的加速，各中小型企业也有必要优先加强网络安全，以保护数字化平台及确保安全的在线交易。了解和遵守跨境电子商务法规和数据流要求，将有助于降低风险，并强化全球对数字化营运的信任度。
数字化工具的采用，例如数字化身分识别及跨境支付系统如华侨银行的OneCollect和FX Online，可促进更顺畅且更高效的国际交易，使其更易于浏览和简化。此外，采用各种创新技术如自动化，大数据及人工智能（AI）等，可显著提高决策能力、营运效率和顾客体验。通过结合这些技术，中小型企业可确保业务永不过时，以及在东盟的瞬息万变数字化环境中获得竞争优势。
总而言之，要确保企业在2025年及以后永不过时，你必须采取积极主动方法来适应不断改变的经济格局。即将来临的东盟主席国光环为各企业提供了一个独特的机会，使其营运与拟议的PEDs保持一致。与政府的这些优先事项保持一致，不仅体现了企业的责任，亦可为政府的潜在支持和资源打开门户。
这种一致性可改善获得资金、合作伙伴关系及市场机会的管道，最终巩固一家企业在日益拥挤之市场的竞争优势。通过专注于建立坚实基础，促进包容性和永续性，强化策略性网络和数子化韧性等重要领域，可在长远上让各中小型企业受益匪浅。这种积极主动的方法，将有助各中小型企业在动态环境中蓬勃发展，为来年的成长和创新开创一条永续性道路。
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