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财经

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投资周刊

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发布: 10:30am 24/06/2024

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房贷申请及批准俱增 产业买气转浓

文/郑碧娥

贷款批准率比前期上升,反映市场前景备受看好,人们的购置房产能力相应改善,这是乐观令人欣慰的景象。

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1月贷款申请上涨46.5%

基于市场购买情绪持续好转,2024年1月贷款申请数额510亿令吉,按年大幅度上涨46.5%,为今年开启稳健的成长步伐,反映购买房产的人显著增加,推动贷款申请的数额相应上升,显示人们对产业购买的兴致转浓。

与此同时,产业发展商新推出的房产,销售业绩显著改善,料将有助于提升发展商的盈利表现,也是产业市场的乐观情景。

除了贷款申请数额增加,贷款的获批比率也相当上升,确实是可喜的现象,如果产业贷款不能获批,交易无法落实,所订购的产业就不能转换为成功的销售。

根据政府相关部门的数据,2023年,产业的贷款申请高达6053亿令吉,按年比增长5.7%。市场人士认为,产业领域前景持续好转,人们对产业需求显示强稳。

国家银行从2023年7月起暂停升息,将隔夜政策利率(OPR)维持在3%的水平,也是支撑房产购兴的有利因素。

说到隔夜政策利率对房屋贷款的影响,产业顾问指出,该政策利率的上升或下跌,将会直接影响银行的基准利率(Base Rate,简称BR),基准贷款利率(Base Lending Rate,简称BLR),以及标准基准利率(Standardise Base Rate,简称SBR),使到这几个利率跟随隔夜政策利率上升或下跌。

回顾2019年5月,当隔夜政策利率降低25个基点至3%后,市场似乎受到激励,根据财政部的数据,那个月的贷款批准率提高了13%。

这是因为隔夜政策利率下调,会促使那些采用浮动利率机制之下,房屋贷款的实际利率(Effective Lending Rate,简称ELR)下调。

降息 月付款额减  偿还期限缩短

换句话说,隔夜政策利率调低,在偿还贷款的人,可以享有以下好处:

1)每个月的分期付款会减少。当基准利率、基准贷款利率及标准基准利率被调低时,银行也会调整每个月的分期供款数额。

2)贷款的偿还期限会缩短(假设每月的分期付款金数额保持不变)。虽然在贷款利率被调低后,银行会自动协助客户调整每个月的供款数额,但有些银行会给予其客户,维持相同的供款选择,以便他们可以更快把贷款供完。

固定利率贷款不受利率调整影响

不过,要指出的一点是,假如个人申请的是一笔固定利率贷款,那么,这个贷款配套的利息,一般不会受到利率上升或下跌影响。

我们讲了利率下跌对房屋贷款的影响,接下来是关于银行升息对带来的影响。

假如国家银行升息,银行贷款的利息就会增加,加重贷款客户的借贷成本。简单来说,隔夜政策利率被调高,会带来以下两个影响:

1)每个月的分期付款会增加。当隔夜政策利率调高后,银行会通知客户贷款利息增加,把更高的借贷成本转嫁给消费者,一般会促使每个月的分期付款数额增加。

举个例子:假如目前有一个偿还期限30年,数额50万令吉的房屋贷款,只要隔夜政策利率提高25个百分点,就是0.25%,贷款者每个月的供款额预计增加70或71令吉。

如此一来,这个30年还款期的贷款,需要支付的利息,大约总共会增加2万5560令吉。

2)贷款的偿还期变长(假设每个月的分期付款数额维持不变)。如果贷款者选择把每个月的供期数额,维持在之前的水平,那么,贷款的偿还期将会变长。

我们再举另一个例子,假如50万令吉的房贷利率是3.83%,偿还期限30年,每个月的供款是2367令吉。

但是,当房屋贷款的利率,跟随隔夜政策利率提高0.25%,变成4.18%时,如果贷款者选择将每个月的供款,维持在2367令吉,那么,偿还期限会延长2年,从原本的30年变成32年。

国家银行是在2022年8月1日,开始实行标准基本利率(SBR),旨在取代基准利率,作为房屋贷款,个人贷款等浮动利率贷款,新的共同参考利率。

简单来说,从2022年8月1日开始,房屋贷款和个人贷款等浮动利率贷款,在制定贷款配套利率时,将使用标准基本利率,作为定价的新框架或机制。

至于在2022年8月1日之前批准的贷款,在贷款者还未完全付清贷款时,仍将使用基准利率或基准贷款利率作为利率框架。

当银行采用标准基本利率,这个统一的参考利率之后,贷款者可以较为容易比较各家商业银行的贷款利率,不需担心不同的基准利率,他们也比较容易找出利差较低的银行。

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