房貸申請及批准俱增 產業買氣轉濃

說到隔夜政策利率對房屋貸款的影響，產業顧問指出，該政策利率的上升或下跌，將會直接影響銀行的基準利率（Base Rate，簡稱BR），基準貸款利率（Base Lending Rate，簡稱BLR），以及標準基準利率（Standardise Base Rate,簡稱SBR），使到這幾個利率跟隨隔夜政策利率上升或下跌。

回顧2019年5月，當隔夜政策利率降低25個基點至3%後，市場似乎受到激勵，根據財政部的數據，那個月的貸款批准率提高了13%。

這是因為隔夜政策利率下調，會促使那些採用浮動利率機制之下，房屋貸款的實際利率（Effective Lending Rate，簡稱ELR）下調。

降息 月付款額減  償還期限縮短

換句話說，隔夜政策利率調低，在償還貸款的人，可以享有以下好處:

1）每個月的分期付款會減少。當基準利率、基準貸款利率及標準基準利率被調低時，銀行也會調整每個月的分期供款數額。

2）貸款的償還期限會縮短（假設每月的分期付款金數額保持不變）。雖然在貸款利率被調低後，銀行會自動協助客戶調整每個月的供款數額，但有些銀行會給予其客戶，維持相同的供款選擇，以便他們可以更快把貸款供完。

固定利率貸款不受利率調整影響

不過，要指出的一點是，假如個人申請的是一筆固定利率貸款，那麼，這個貸款配套的利息，一般不會受到利率上升或下跌影響。

我們講了利率下跌對房屋貸款的影響，接下來是關於銀行升息對房貸帶來的影響。

假如國家銀行升息，銀行貸款的利息就會增加，加重貸款客戶的借貸成本。簡單來說，隔夜政策利率被調高，會帶來以下兩個影響:

1）每個月的分期付款會增加。當隔夜政策利率調高後，銀行會通知客戶貸款利息增加，把更高的借貸成本轉嫁給消費者，一般會促使每個月的分期付款數額增加。

舉個例子：假如目前有一個償還期限30年，數額50萬令吉的房屋貸款，只要隔夜政策利率提高25個百分點，就是0.25%，貸款者每個月的供款額預計增加70或71令吉。

如此一來，這個30年還款期的貸款，需要支付的利息，大約總共會增加2萬5560令吉。

2）貸款的償還期變長（假設每個月的分期付款數額維持不變）。如果貸款者選擇把每個月的供期數額，維持在之前的水平，那麼，貸款的償還期將會變長。

我們再舉另一個例子，假如50萬令吉的房貸利率是3.83%，償還期限30年，每個月的供款是2367令吉。

但是，當房屋貸款的利率，跟隨隔夜政策利率提高0.25%，變成4.18%時，如果貸款者選擇將每個月的供款，維持在2367令吉，那麼，償還期限會延長2年，從原本的30年變成32年。

國家銀行是在2022年8月1日，開始實行標準基本利率（SBR），旨在取代基準利率，作為房屋貸款，個人貸款等浮動利率貸款，新的共同參考利率。

簡單來說，從2022年8月1日開始，房屋貸款和個人貸款等浮動利率貸款，在制定貸款配套利率時，將使用標準基本利率，作為定價的新框架或機制。

至於在2022年8月1日之前批准的貸款，在貸款者還未完全付清貸款時，仍將使用基準利率或基準貸款利率作為利率框架。

當銀行採用標準基本利率，這個統一的參考利率之後，貸款者可以較為容易比較各家商業銀行的貸款利率，不需擔心不同的基準利率，他們也比較容易找出利差較低的銀行。