2023量跌价增 滞销改善 2024下半年房市料续捎惊喜

从国际的观点看大马，马来西亚在全球的排名有改善，政治形势稳定，政府努力提高效率，市场的永续经营，已吸引投资者的目光。

由国际管理发展学院整理的世界竞争力排名，马来西亚进步5名，排在第27位。在全球金融包容指数的排名，进步2名，排在第18位。

马来西亚重新回到全球投资者的屏幕，2023年首9个月的海外直接投资，增至2300亿令吉。

在国内市场，失业率改善，工资调高，支撑了多数家庭开销的能力 ，只是消费者隐忧仍未消退。在2021至2023年第三季，失业率持续下跌，到了2023年第三季，介于3.4%，这是乐观迹象。

与此同时，根据大马统计局的数据，2023年6月全国工资中值水平上升4.9%，按年比，大马的工资水平皆有成长。

消费及商业基本面看淡

不过，大马经济研究院的消费者基本面指数，反映的是比较看淡的画面，2023年首3季的指数显示下跌趋势，该季结束时挂78.9点。

当市场感受到通货膨胀压力，对人们开销能力造成影响，同时，看淡未来收入成长，以及就业机会的展望。

此外，商业界也感受到基本面看淡，从大马经济研究院的商业形势指数持续下跌反映出来，该指数从2023年第一季的95.4点，跌至第二季的82.4点，再到第三季的79.7点，这是2020年第二季，疫情开始期间以来的最低点。

与此同时，国内订单显示有些倾跌，主要是对外需求放缓，对企业销售和营运成本上升造成压力。

去年产业交易先跌后扬

产业领域方面，随着2022年产业市场交易强力反弹，进入2023年步伐比较适中，虽然2023年开始时，交易活动稍微放缓，首季按年比下跌5.7%，接下来在第二季，取得1.8%成长率。

不过，到了第三季，成长率上升至3.7%，最终，马来西亚在首9个月产业市场的表现，回升至与2022年平行的水平，第四季走势处于上扬轨道。

值得一提的是，2023年首9个月的产业交易，可定位为2012年高位以来，数额最高的纪录。姑且不说市场合理化，2023年的产业市场，与疫情后复苏步伐保持连贯，并且超出2020年之前的表现。

首半年交易值扬1.1%

2023首半年，产业交易数据显示，交易价值上扬1.1%，到了第三季，形势进一步改善，使到2023年首9个月的整体数据取得29万3095个单位，价值1425亿令吉。

与2022年首9个月的29万3115个单位，交易价值1310亿令吉相比，成交量只跌0.01%，不过，这却反映2023年首9个月，产业交易价值接年比成长8.8%，数据说明产业的价值是有上升的。

住宅商业次领域有成长

工业产业成交量稍跌

在产业市场的3大关键领域，住宅和商业次领域皆有成长，反而是工业产业成交量稍跌，不过，价值却是上扬的。

令市场感到意外的一点 ，商业产业领域的成交量和成交价值，与前期比较皆有成长，并且分别取得22.3%和24.8%的双位数成长率，反映商业活动重拾成长动力。

在产业领域占最大比例的住宅次领域，成交量依然居首位，其占有率已重新回到2020年，疫情爆发之前的水平，在经济形势改善之际，商业和工业产业领域交易活动显示增长。

过去两年产业价持稳

经历冠病疫情高峰期间两年（2020至2021年）的调整，房屋价格恢复成长，从2022至2023年，显示房产走势比较稳定，并取得正面成长。

2023年首3季，产业价格保持平稳与适中水平，在发展商面临严峻挑战后，普遍采取比较谨慎的策略，例如推出规模比较小的分期发展，优先促销现有的房产计划。

首3季滞销房产减

与此同时，滞销房产情况改善，首3季的滞销房产有4万9364个（包括服务公寓和小型办公居家单位），价值369亿令吉，比2023首半年的5万1126个单位，价值389亿令吉少，这是2019年以来，滞销房产低于5万个单位的水平。

在本地市场，2021年第四季，滞销房产处于高位，共有6万3432个单位，价值445亿令吉，房产买家对购买产业保持信心，不论是买来自住或投资。

国内市场需求持稳，一些较热门的地点，倾向投机性的投资，这些地点的房产价格偏高，但成长步伐较为放缓。

基本面谨慎 零售商场未走出困境

在零售产业方面，市场散发基本面谨慎情绪，与2022年的高基准水平相比，2023年零售开销水平显示下跌，

一开始的时候，预测零售业年度成长率4.8%，可是，2023年第二季，面临4.0%负成长，削弱市场预期，大马零售业集团预测只得2.8%，欣慰的是，2023年第三季回升，取得比预期较佳的2.7%成长率。

整体来说，尽管购物者流量回到疫情前的水平，可是，消费者开销能力，因为生活费上涨显得疲弱，零售商也面临营运成本上升的压力。

经济指标乐观，对比基本面看淡，勾画出一幅复杂的情景，就是在基本面情绪看淡的同时，潜在机会与正面的期许。

物价上涨潜在的冲击，尽管市场恢复活力，可是，担心开销能力被削弱，营运成本持续上升，足以影响消费者和企业的情绪，促使他们保持谨慎，做好面对未来任何挑战的准备。

基于市场基本面因素参差不一，国家银行只在2023年5月，调升隔夜政策利率（OPR）一次至3.00%，然后维持该利率在3%至今。

大马房地产发展商会，2023年8月发布的调查报告显示，他们对2023年的市场更有信心，特别是2023首半年，住宅领域已占2022全年推出房产计划的86%，并且预期下半年形势较佳。

产业销售业绩也显示改善，当然还有上升空间，发展商依然面对建筑材料价格上涨，交叉补贴问题，以及合规成本偏高的冲击。

过去两年商场完工延缓

商业领域之中的零售产业，显示细微改善，在过去两年，新的零售商场完工延缓，推动需求迎头赶上，但是仍未走出困境，过去一些延误的计划，将在接下来12个月陆续完工。

在巴生河流域，大型商场的开张，例如The Exchange TRX，白沙罗高原柏威年开始营业，加大竞争严峻的零售产业领域，新增零售产业空间估计有100万平方呎。

报告指出，截至2023首半年，兴建中新的零售商场空间，共有1461万平方呎，供应最多的首3个地区分别是：吉隆坡515万平方呎，雪兰莪356万平方呎，以及槟城205万平方呎。

随着更多新增供应加入市场，料将对出租率和租金造成压力，无可否认，新的商场将比旧的较有竞争力，不论是在设计，概念和定位方面。

新办公楼较具吸引力

同样的，新的办公楼也比旧的较有吸引力，可以提供企业租户更多的选择，许多新的办公楼专注在办公空间的质量，包括附有绿色元素，具备较先进的通讯科技等等。

如今已进入混合工作模式的时代，人们对共享工作间，弹性办公空间有一定的需求，市场对这类型办公空间的需求，占有显著的比例。

与此同时，企业认同环境社会治理（ESG）的重要性，设备完善的地点，与现有交通网络衔接带来的便利性。

巴生河流域将迎来1100万平方呎的新办公空间，到时将对出租率带来更大压力，与新的办公楼比较，旧办公楼的吸引力已退减，特别是新办公楼拥有更多先进设备。

新工业园成投资焦点

来到工业产业领域，市场的投资兴致依然是较新、设备较全面的工业园，还有新的物流中心。2023年9月1日公布的2030年新工业大蓝图（NIMP2030），配合2023至2030年的马来西亚工业转型计划。

与此同时，配合新的投资政策（NIP），2030年新工业大蓝图，旨在提升5大鉴定领域未来的出口，这5大领域分别是：宇航，化学／石油化学，数字经济，电气与电子，以及药剂品。

在工业厂房的供应，发展商在2024年，将努力应付特定工业领域的需求，在成为东南亚地区的工业中心，马来西亚将继续努力，工业产业将是成为区域工业中心的支柱。

国际贸易与工业部披露，截至2023年9月，已争取到为数2300亿令吉的海外直接投资，多数来自中国、韩国、日本和新加坡。

旅游业复苏带动酒店需求

2020年冠病疫情爆发后，旅游业受到严重冲击，不过，在疫情消退后，旅游业逐渐复苏，2023年首9个月，迎来1亿4400万名游客，取得490亿令吉的收入，将全年预测从原先的1610万人，升至1910万人。

2024年财政预算案预测，设定2026年为旅游大马年，政府的目标是迎来2610万名外国游客，他们在本地市场的开销，可以达到9760万令吉，重新回到2020年之前的水平。

为迎合未来旅游市场对住宿的需求，一些著名酒店首次登陆本地市场，将业务进一步扩充到马来西亚。

在改善较低收入人民对产业的需求，政府在2024年财政预算案，推出比较多的奖掖措施，主要是提供可负担房屋，增加财务援助，以及复苏“病态”和搁置房产计划。

有地房产仍是首选

政府建议改善人民的措施受到欢迎，如果能有更多的奖掖措施，改善放眼中低收入目标群的产业市场，将对整体产业市场有更大的带动效应。

放眼未来，有地房产领域仍是首选，一些房产计划成功销售可以印证这一点，特别是以可负担价格献售的单位。

在高楼房产领域，靠近公共交通设施地点的房产，拥有增值潜能，投资者探讨在这些地点购买公寓，掌握租金市场成长的优势，特别是以交通导向为基础的产业计划（TOD）。

尽管产业价格酝酿上涨，但是人们对住宅的需求一直都在，有变的是价格，设计和地点的转移，尤其是产业的发展步伐往市郊迁移。

资料参考： ■Rahim & Co产业顾问公司市场报告

我们浏览了2023年产业市场的走势，并延续至2024年，不难发现2023年首9个月，房产交易虽然微跌，可是，与前期比较，价值反而成长8.8%，工业产业的情况也类似，虽然成交量稍跌，不过，价值却是上扬的。

在这之前不受看好的商业产业，成交量和成交价值，与前期比较皆有成长，并且分别取得22.3%和24.8%的双位数成长率。

再加上滞销房产情况改善，这些利好因素说明本地产业市场，正朝乐观，正面的发展步伐前进，预示2024下半年，本地产业市场，将带给市场更多惊喜，产业买家和投资者普遍期待能各有收获。