2023量跌價增 滯銷改善 2024下半年房市料續捎驚喜

從國際的觀點看大馬，馬來西亞在全球的排名有改善，政治形勢穩定，政府努力提高效率，市場的永續經營，已吸引投資者的目光。

由國際管理發展學院整理的世界競爭力排名，馬來西亞進步5名，排在第27位。在全球金融包容指數的排名，進步2名，排在第18位。

馬來西亞重新回到全球投資者的屏幕，2023年首9個月的海外直接投資，增至2300億令吉。

在國內市場，失業率改善，工資調高，支撐了多數家庭開銷的能力 ，只是消費者隱憂仍未消退。在2021至2023年第三季，失業率持續下跌，到了2023年第三季，介於3.4%，這是樂觀跡象。

與此同時，根據大馬統計局的數據，2023年6月全國工資中值水平上升4.9%，按年比，大馬的工資水平皆有成長。

消費及商業基本面看淡

不過，大馬經濟研究院的消費者基本面指數，反映的是比較看淡的畫面，2023年首3季的指數顯示下跌趨勢，該季結束時掛78.9點。

當市場感受到通貨膨脹壓力，對人們開銷能力造成影響，同時，看淡未來收入成長，以及就業機會的展望。

此外，商業界也感受到基本面看淡，從大馬經濟研究院的商業形勢指數持續下跌反映出來，該指數從2023年第一季的95.4點，跌至第二季的82.4點，再到第三季的79.7點，這是2020年第二季，疫情開始期間以來的最低點。

與此同時，國內訂單顯示有些傾跌，主要是對外需求放緩，對企業銷售和營運成本上升造成壓力。

去年產業交易先跌後揚

產業領域方面，隨著2022年產業市場交易強力反彈，進入2023年步伐比較適中，雖然2023年開始時，交易活動稍微放緩，首季按年比下跌5.7%，接下來在第二季，取得1.8%成長率。

不過，到了第三季，成長率上升至3.7%，最終，馬來西亞在首9個月產業市場的表現，回升至與2022年平行的水平，第四季走勢處於上揚軌道。

值得一提的是，2023年首9個月的產業交易，可定位為2012年高位以來，數額最高的紀錄。姑且不說市場合理化，2023年的產業市場，與疫情後復甦步伐保持連貫，並且超出2020年之前的表現。

首半年交易值揚1.1%

2023首半年，產業交易數據顯示，交易價值上揚1.1%，到了第三季，形勢進一步改善，使到2023年首9個月的整體數據取得29萬3095個單位，價值1425億令吉。

與2022年首9個月的29萬3115個單位，交易價值1310億令吉相比，成交量只跌0.01%，不過，這卻反映2023年首9個月，產業交易價值接年比成長8.8%，數據說明產業的價值是有上升的。

住宅商業次領域有成長

工業產業成交量稍跌

在產業市場的3大關鍵領域，住宅和商業次領域皆有成長，反而是工業產業成交量稍跌，不過，價值卻是上揚的。

令市場感到意外的一點 ，商業產業領域的成交量和成交價值，與前期比較皆有成長，並且分別取得22.3%和24.8%的雙位數成長率，反映商業活動重拾成長動力。

在產業領域佔最大比例的住宅次領域，成交量依然居首位，其佔有率已重新回到2020年，疫情爆發之前的水平，在經濟形勢改善之際，商業和工業產業領域交易活動顯示增長。

過去兩年產業價持穩

經歷冠病疫情高峰期間兩年（2020至2021年）的調整，房屋價格恢復成長，從2022至2023年，顯示房產走勢比較穩定，並取得正面成長。

2023年首3季，產業價格保持平穩與適中水平，在發展商面臨嚴峻挑戰後，普遍採取比較謹慎的策略，例如推出規模比較小的分期發展，優先促銷現有的房產計劃。

首3季滯銷房產減

與此同時，滯銷房產情況改善，首3季的滯銷房產有4萬9364個（包括服務公寓和小型辦公居家單位），價值369億令吉，比2023首半年的5萬1126個單位，價值389億令吉少，這是2019年以來，滯銷房產低於5萬個單位的水平。

在本地市場，2021年第四季，滯銷房產處於高位，共有6萬3432個單位，價值445億令吉，房產買家對購買產業保持信心，不論是買來自住或投資。

國內市場需求持穩，一些較熱門的地點，傾向投機性的投資，這些地點的房產價格偏高，但成長步伐較為放緩。

基本面謹慎 零售商場未走出困境

在零售產業方面，市場散發基本面謹慎情緒，與2022年的高基準水平相比，2023年零售開銷水平顯示下跌，

一開始的時候，預測零售業年度成長率4.8%，可是，2023年第二季，面臨4.0%負成長，削弱市場預期，大馬零售業集團預測只得2.8%，欣慰的是，2023年第三季回升，取得比預期較佳的2.7%成長率。

整體來說，儘管購物者流量回到疫情前的水平，可是，消費者開銷能力，因為生活費上漲顯得疲弱，零售商也面臨營運成本上升的壓力。

經濟指標樂觀，對比基本面看淡，勾畫出一幅複雜的情景，就是在基本面情緒看淡的同時，潛在機會與正面的期許。

物價上漲潛在的衝擊，儘管市場恢復活力，可是，擔心開銷能力被削弱，營運成本持續上升，足以影響消費者和企業的情緒，促使他們保持謹慎，做好面對未來任何挑戰的準備。

基於市場基本面因素參差不一，國家銀行只在2023年5月，調升隔夜政策利率（OPR）一次至3.00%，然後維持該利率在3%至今。

大馬房地產發展商會，2023年8月發佈的調查報告顯示，他們對2023年的市場更有信心，特別是2023首半年，住宅領域已佔2022全年推出房產計劃的86%，並且預期下半年形勢較佳。

產業銷售業績也顯示改善，當然還有上升空間，發展商依然面對建築材料價格上漲，交叉補貼問題，以及合規成本偏高的衝擊。

過去兩年商場完工延緩

商業領域之中的零售產業，顯示細微改善，在過去兩年，新的零售商場完工延緩，推動需求迎頭趕上，但是仍未走出困境，過去一些延誤的計劃，將在接下來12個月陸續完工。

在巴生河流域，大型商場的開張，例如The Exchange TRX，白沙羅高原柏威年開始營業，加大競爭嚴峻的零售產業領域，新增零售產業空間估計有100萬平方呎。

報告指出，截至2023首半年，興建中新的零售商場空間，共有1461萬平方呎，供應最多的首3個地區分別是：吉隆坡515萬平方呎，雪蘭莪356萬平方呎，以及檳城205萬平方呎。

隨著更多新增供應加入市場，料將對出租率和租金造成壓力，無可否認，新的商場將比舊的較有競爭力，不論是在設計，概念和定位方面。

新辦公樓較具吸引力

同樣的，新的辦公樓也比舊的較有吸引力，可以提供企業租戶更多的選擇，許多新的辦公樓專注在辦公空間的質量，包括附有綠色元素，具備較先進的通訊科技等等。

如今已進入混合工作模式的時代，人們對共享工作間，彈性辦公空間有一定的需求，市場對這類型辦公空間的需求，佔有顯著的比例。

與此同時，企業認同環境社會治理（ESG）的重要性，設備完善的地點，與現有交通網絡銜接帶來的便利性。

巴生河流域將迎來1100萬平方呎的新辦公空間，到時將對出租率帶來更大壓力，與新的辦公樓比較，舊辦公樓的吸引力已退減，特別是新辦公樓擁有更多先進設備。

新工業園成投資焦點

來到工業產業領域，市場的投資興致依然是較新、設備較全面的工業園，還有新的物流中心。2023年9月1日公佈的2030年新工業大藍圖（NIMP2030），配合2023至2030年的馬來西亞工業轉型計劃。

與此同時，配合新的投資政策（NIP），2030年新工業大藍圖，旨在提升5大鑒定領域未來的出口，這5大領域分別是：宇航，化學／石油化學，數字經濟，電氣與電子，以及藥劑品。

在工業廠房的供應，發展商在2024年，將努力應付特定工業領域的需求，在成為東南亞地區的工業中心，馬來西亞將繼續努力，工業產業將是成為區域工業中心的支柱。

國際貿易與工業部披露，截至2023年9月，已爭取到為數2300億令吉的海外直接投資，多數來自中國、韓國、日本和新加坡。

旅遊業復甦帶動酒店需求

2020年冠病疫情爆發後，旅遊業受到嚴重衝擊，不過，在疫情消退後，旅遊業逐漸復甦，2023年首9個月，迎來1億4400萬名遊客，取得490億令吉的收入，將全年預測從原先的1610萬人，升至1910萬人。

2024年財政預算案預測，設定2026年為旅遊大馬年，政府的目標是迎來2610萬名外國遊客，他們在本地市場的開銷，可以達到9760萬令吉，重新回到2020年之前的水平。

為迎合未來旅遊市場對住宿的需求，一些著名酒店首次登陸本地市場，將業務進一步擴充到馬來西亞。

在改善較低收入人民對產業的需求，政府在2024年財政預算案，推出比較多的獎掖措施，主要是提供可負擔房屋，增加財務援助，以及復甦“病態”和擱置房產計劃。

有地房產仍是首選

政府建議改善人民的措施受到歡迎，如果能有更多的獎掖措施，改善放眼中低收入目標群的產業市場，將對整體產業市場有更大的帶動效應。

放眼未來，有地房產領域仍是首選，一些房產計劃成功銷售可以印證這一點，特別是以可負擔價格獻售的單位。

在高樓房產領域，靠近公共交通設施地點的房產，擁有增值潛能，投資者探討在這些地點購買公寓，掌握租金市場成長的優勢，特別是以交通導向為基礎的產業計劃（TOD）。

儘管產業價格醞釀上漲，但是人們對住宅的需求一直都在，有變的是價格，設計和地點的轉移，尤其是產業的發展步伐往市郊遷移。

資料參考： ■Rahim & Co產業顧問公司市場報告

我們瀏覽了2023年產業市場的走勢，並延續至2024年，不難發現2023年首9個月，房產交易雖然微跌，可是，與前期比較，價值反而成長8.8%，工業產業的情況也類似，雖然成交量稍跌，不過，價值卻是上揚的。

在這之前不受看好的商業產業，成交量和成交價值，與前期比較皆有成長，並且分別取得22.3%和24.8%的雙位數成長率。

再加上滯銷房產情況改善，這些利好因素說明本地產業市場，正朝樂觀，正面的發展步伐前進，預示2024下半年，本地產業市場，將帶給市場更多驚喜，產業買家和投資者普遍期待能各有收穫。