发布: 7:51pm 12/07/2024

产托防御强收益稳静待区域降息潮

（吉隆坡12日讯）国家银行连续7次按兵不动，将隔夜政策利率（OPR）维持在3％水平，分析员认为，产业信托领域仍好坏参半，若国行年内不降息，追寻收益增长的投资者料不会大举回流产托，更倾向拥有坐落在策略地点商场的产托，但如果利率在现阶段触顶，建议聚焦积极寻找外部增长的产托。

国行不降息
投资者料不大举回流

肯纳格研究分析员认为，国行今年内料不会降息，因此估计追求收益增长的投资者不会大举重投产托怀抱，且零售产托领域近期面对销售及服务税（SST）上调、通胀率高企冲击消费者情绪、燃油津贴合理化冲击，维持产托领域“中和”投资评级。

“所幸公务员潜在加薪、奢侈品税延后落实及国际游客回归，抵销上述冲击，我们更倾向那些拥有购物商场，而且坐落在策略地点的产托，不过谨慎看待办公楼组合。”

国行今年内尚有两次议息会议，下一次落在9月5日。

兴业研究分析员今日也在报告指出，零售产托出租率走高，加上租金持续合理化，考量利率或已在现阶段触顶，更喜欢专注于外部增长或并购机会的产托。

“从整体领域来看，产托踏入2025年还是具备强劲防御且稳定收益元素，因经济增长前景稳定，加上租金持续走强，不过市场仍静待区域开启降息潮，现阶段维持产托领域‘中和’投资建议。”

该行披露，吉隆坡产托指数及大马政府债券（MGS）收益率差（yield spread）扩至220个基点，或比历史平均水平高出一个标注差，得益于产托净利转佳。

MGS回酬下半年将维持3.8至3.85％

“今年以来，10年期MGS收益已上涨20个基点，因通胀率居高不下，市场对全球开启降息的预期已推迟。我们的经济学家团队现在预估，MGS回酬今年下半年将维持在3.8至3.85％区间，明年下半年介于3.65至3.85％区间，而处于低位的债券回酬，让产托作为防守组合方面显得更为诱人。”

另外，丰隆研究经济团队预期，大马下半年的货币政策将保持不变，鉴于我国10年期MGS回酬率约3.9％，和该行追踪的产托回酬率相差约0.5％。

“随着我国利率在短期内仍维持在当前水平，两者之间的回酬率扩大空间有限。”

考量产托领域的风险与回酬平衡，分析员维持“中和”投资评级，并看好双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组），因该公司不仅资产多元化，购物中心和酒店资产也位于黄金地段，将持续受益于强劲的国内消费和更多游客到来。

至于柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组），丰隆研究认为，位于吉隆坡的主要购物中心柏威年和精英柏威年（Elite Pavilion Mall）将能喜迎更多游客，柏威年广场（Pavilion Bukit Jalil）的租金贡献也将继续改善。

新商场加剧竞争

纵然购物商场出租率和租金仍稳定增长，但随着两个新的购物商场即将开业，预计将增加约150万平方呎的零售空间，进而加大业界竞争，分析员点出，还是得密切留意新商场的动向。

肯纳格研究分析员披露，这也是继The Exchange TRX及白沙罗高原柏威年广场第一期去年下半年开张后，吉隆坡将迎来的两个新购物商场，分别是今年将开业的白沙罗高原柏威年广场（Pavilion Damansara Heights Mall）第二期及预计明年下半年投运的默迪卡118摩天大楼（Merdeka 118）。

购物商场高度饱和

“我们虽正面看待那些有购物商场，且地点良好的产托，但也留心那些新颖、大型且高调的新商场，毕竟这个市场（购物商场）已高度饱和。”

不过，值得一提是购物商场的出租率有持稳的现象，且租金也逐步改善。分析员点出，今年首季的购物商场出租率为77.6％，优于去年第四季的76.4％，另外追踪的产托，租金平均按年增长3％。

兴业研究指出，随着去年蒙受较高电费和借贷成本冲击，短期内成本料不再面临显著风险，同时经济活动重启至今2年，租金应已合理化，大部分产托管理层普遍认为，租金将个位数增长。

“我们追踪的几家购物商场，旅游业向好将是零售消费最大的动力，尤其惠及阳光广场（Suria KLCC）和吉隆坡柏威年（Pavillion KL），料能抵御来自The Exchange TRX的竞争。”

尽管如此，丰隆研究认为，默迪卡118摩天大楼和白沙罗高原柏威年广场第二期的到来，或会影响黄金地段购物商场的租金表现。

办公楼供需失衡

分析员点出，办公楼仍面对供需失衡挑战，尤其巴生河流域即将有5栋新办公楼加入战场，预计空置率将进一步上升，进而对办公楼租金构成压力。

肯纳格研究指出，这5栋办公楼将为巴生河流域现有办公楼库存，带来多140万平方呎的空间，当中两栋坐落在吉隆坡市中心，分别是联邦土地统一及复兴有限公司（FELCRA）大楼、The Exchange TRX办公楼。

首季出租率72％

“今年首季办公楼出租率录得72％，仅比去年末季71.9％略高0.1％，我们知道高增长领域如科技与金融对于办公楼需求有所增长，但基于供需持续失衡，相信办公楼市场将继续受压。”

丰隆研究认为，政府近期积极吸引更多跨国公司在巴生河流域设立区域办事处，并促进本地创业的举措，料可更为活化本地办公楼市场。

“然而，由于新竣工办公楼增加，特别是默迪卡118摩天大楼（净可租赁面积170万平方呎），预计空置率将进一步上升，进而对办公楼租金继续构成压力。”

纵然办公楼领域挑战并非一时半刻可解，但兴业研究分析员认为，认真做功课还是能找到好的投资机会，比如股息诱人的中环产托（SENTRAL,5123,主板产业投资信托组）。“该产托出租率虽会波动，但我们认为，在强劲办公楼资产支撑下，尤其去年12月收购天地数网大厦（Menara CelcomDigi），仍可确保净利表现。”

该行首选中环产托（SENTRAL,5123,主板产业投资信托组）和AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组），因前者产业组合多元同时也有积极收购策略，至于AXIS产托则因工业次组合有韧性。

“另外，潜在收购新山谷中城广场（Mid Valley Southkey）使得怡保花园产托（IGBREIT,5227,主板产业投资信托组）充满变数（wild card），毕竟上述购物广场周末来自新加坡的人流量较高，且怡保花园产托负债率低，料能轻松获得资金展开收购。”

肯纳格研究首选KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）及柏威年产托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组），因前者的国油双峰塔是国内外游客必到访景点，而后者购物商场租客组合稳定，尤其有很多奢侈品牌及连锁。